2008都市创造——都市综合体论坛——

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　　主持人：下面有请汉威资本管理有限公司的温总、三金房地产开发有限公司的高总、深圳汇禾投资有限公司的何总、亚洲商业地产专家李总、武汉双环地产开发有限公司的黄总进行第二轮的对话，有请。

　　上一轮我们对趋势讲得比较多一点，下面我们会对资本的运作来谈一下，首先将问题抛给我们高总。

　　三金房地产开发有限公司总经理

　　高卫力：我认为都市综合受到各国政府包括运营商的重视，都市综合体对城市的贡献和发展是分不开的。应该说是都市综合体是从事发展永不衰退的一个行业。都市综合体我个人认为是不同空间的一个建筑群的运营，他不仅是建筑题材，也是运营题材。在这方面，需要综合体它的设计、它的选址都有一个过程。他有几个方面环节和条件，一个是需要大的物业，第二个方面是它的开发建设一定要非常实用。再加上你的开发的团队和运营是不是一个最佳的组合。将来运营之后，对成为综合体的管理运营有一个好的延续力。

　　主持人：我们的何总，是原星河COCO PARK购物广场的总经理，现在这个COCO PARK购物广场已经开业，我们的何总对这个注入了很多的心力。在前期的资本引入到后期的资本操作方面有一些新的看法，我们请他来分享一下。

　　何国强：刚才的龙总是两方面，一个是企业的最大化，一个是利润的最大化。在最初的时候，我们并没有最初清晰的认识。像下面的开发商可能在你还没做的时候，和我们当初的感受是一样的，但是当你做了之后，那么你的感受就非常不一样了。只有做了你才会积累这些经验。从都市综合体做之时，我们在考虑该怎么将它建设。在最当初的时候，龙总给了我们很多的帮助。

　　其实我说的是发展商的心态问题，其实找任何一个专业机构都不能给你解决所有的问题，但是他们有一些成功案例会给你带来很大的启发。作为一个投资人，他们很容易看到，对居住你需要什么，可是对于综合体你就需要知道你到底要做些什么才能完全做到。

　　龙固新：我估计在资金方面是有一些考虑的，在你做综合体之后，可能会有对资金链的一个考虑。还是请何总来谈一下。

　　何国强：谈资金这一块，温总是专家，我只是从房地产企业这块来说。其实投资是需要了解的，你有没有能力来把握这个风险。在都市综合体这块，从形体上来讲，它更符合长期经济发展的一个规律，它每年的回报率做得非常好的有30%，那么和住宅相比，它的回报率有长一些。

　　龙固新：我们的李总是亚洲商业地产专家，他有非常多的经验，希望他可以和我们分享一下。

　　李彬晖：我觉得商业地产是一个非常兴奋的行业，你在里面会觉得很快乐，但是都市综合体确是一个综合的概念。现在美元在不停的跌，所以我们应该如何持有人民币的产业呢。评论一个物业是否值钱，看你是长期持有，还是将来进行套现。通常我们需要考虑到做为一个成功经营者。对于都市综合体，它是商业地产，商业地产的业态是非常重要的的，他关键的你需要长期持有还是变现，长期持有就需要你对资本进行考虑了。

　　一个有实力的开发商一定要和政府合作，那么你的资本才能最大化，因为政府的规划左一点，还有改一点，对你的影响就会很大。和政府紧密的合作，或者和参与政府的规划，那么你的发展前景就会很大。所以开发商的最终目的不是赚钱，而是如何将盈利落实来了，然后再实现你的理想。在5年或者10年之后，你的项目还会持续，这才是最终目的。谢谢大家!

　　龙固新：如果想和政府合作，那么规划上是非常重要的。现在有请汉威资本的温总。

　　温楚鸿：其实我们的投资主要在房地产这块，武汉有很多便利，是我们想展开项目的地方从我们的角度来看，找一个发展商比找一个项目更重要。因为通常我们找一块地，或者是开发商的一块地和我们的资金合作的久，那么我们看的部分不光是它的能力，还有这个项目长期的规划、设计和定位。而且从另外一方面，我们的资金运作除了收购以外，也有一些资产管理部门。通常我们就是通过这些部门将香港的一些成功经验引进到国内。我们会提供一些专业性的意见，将这个定位定好，我们一起把资产的价值最大化，这是我们的方向。

　　龙固新：前面我们的高博士讲得非常含蓄，现金流大于利润，在大家现在先进非常紧张的时候，是如何选好一个团队，一个管理团队是非常重要的。项目类型到底有多少住宅，到底它的回报率会持续多少?我想知道您的投资有哪些，我想武汉的发展商也很想知道。

　　温楚鸿：我们通常在做一些项目，资金是5000美金到一万左右。我们资金和开发商合作是除了可以帮助开发商分担一些风险以外，还可以将我们的合作伙伴做到里面。