房地产企业为地震灾区捐款排行榜

成交均价5916.34元 武汉4月房价缩量上涨

亿房推荐专题： CCTV2 亿房网共同关注五月房价

推荐专题：2008年武汉房交会春攻势

推荐专题：拯救“生命”承受之重

　　主持人：除了违约金还要补差价，这个条款是正确的吗?

　　山河律师事务所游本刚：这里面涉及到合同法里一条关于违约金和实际损失的规定，你不可能要求支付违约金以后还同时要求赔偿实际损失，违约金的目的就是在于这个损失是无法确定的情况下。违约金和实际损失之间有时候是一致的，但是大多数是不一致的，当违约金明显高于实际损失，像这种达到了30%，基于法律有一种衡平原则，事情如果已经确定了实际损失，实际损失比较低就以低的为准，返过来讲如果违约金约定得过低实际损失高的，那么你的违约金不足以弥补实际损失，你就应该证实你发生的实际损失是多少。这两个条款是不能同时试用的。从合同条款上来讲对王先生不利，从实际操作上来讲对王先生也不是完全就造成这么大的损失，就我们谈到后面的以房价差额来赔偿损失，这只是一个促销价格，可能房价又回调了，可能我另外找一个人来愿意按原价买，这些可能性都是存在的，这种损失并没有发生，只是说市场价格是一个参照，现在来讲我觉得损失不是特定的，不能以6300元减去5250元来赔偿差价。

　　主持人：如果王先生想退房应以什么样的方式?

　　山河律师事务所游本刚：如果是通过诉讼的方式就是到法院裁决，如果是非诉讼性来解决主动权还是在开发商。这里面就有一个履行的问题，他们可以很容易的扣除你的首付款来弥补你的损失。因为现在王先生付了9万多了，如果通过诉讼的途径来解决合同对你来讲存在着很大的风险。

　　主持人：现在有多少户发生了这样的损失?

　　大华业主王俊：有20多户。

　　山河律师事务所游本刚：根据我们的经验来讲，如果是你们主动提起来，从诉讼的途径你们的诉讼请求很可能会被驳回，因为这个风险从合同条款上来看第一合同是有效的，如果是没有有效的证据来证明存在着有这样的承诺或者是不降价的行为，你这里造成的损失是因为市场原因造成的，而不是由于开发商的违约行为，开发商有权根据国民经济发展的情况对他们的售价进行调整。

　　主持人：王先生最不舒服的一点就是问了这么多次房价还是一直保证不会降价，我们现在也有比较的事例，在深圳、广州、上海，有的开发商是送精装修，有的是开发商给购买者补差价等等。

　　山河律师事务所游本刚：有些开发商是从维护自己的品牌形象考虑主动这样做了，并不是从法律的强制性角度来做的。现在有些开发商考虑到自己整体的品牌形象愿意这样做，或者是他们的客户有书面的降价补偿承诺，又或者有些客户在这个过程中采取了录音。

　　主持人：下面请亿房研究中心的章亮来谈一下大华这个楼盘的房价走势情况。

　　亿房研究中心研究员章亮：大华是从2005年7月份开盘的，当时的售价是在3000块钱，到08年1月份到了6000块钱，08年4月份卖到6400元，大概房价翻了2倍，普遍的成交价格都是在6000—6500元之间。目前来说5300这个价格还没有在网上进行备案，所以无法考证是不是卖了5300元。目前能够知道近期的成交价格是6000元—6500元之间。

　　主持人：现在有两个价格，一个是对外公布的5250元起，另外一个是成交价格，成交价格是已经发生了销售记录在房产局备案的价格，这个是怎么认证的?

　　山河律师事务所游本刚：通过研究员说的降价底价只是开发商的一个噱头，我估计都没有从这个价格来成交，返过来讲既然没有成交记录，也许现在市场成交的底价就不是你宣传的价格，即使购房者退掉了这个房屋也不是说你的损失就和宣传的底价是一致的。