地产360，走进金银湖——

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　　升阳置业简总

　　升阳置业：我们这个公司是一个新手，我非常感谢，刚才的两位讲得非常好。我经常会到金银湖来看，觉得这个片区的楼盘是越做越好，而且亿房做为一个网络营销来讲，是做得非常棒的。刚才说为什么有一些开发商不愿和网络合作，因为它们带的一些客户来之后，有意愿的很少，加重的现场营销人员的负担，所以我觉得精准这块很重要。

　　我觉得做精准营销这块，有两类，一个是高端的楼盘，它需要进行精准的营销，针对高端的群体。第二是郊区的楼盘，因为郊区的楼盘没有人气，这就需要精准化了，这也需要亿房网来进行宣传带来人气了。

　　我有几个朋友都买了赛洛城的房子，都是我推荐的，因为它的配套非常齐全。我对沿海的房子是非常有信心的。

　　关于需要什么样的客户，现在我们还不很好，因为我们的项目定位还没有出来。沿海是一个大盘，它的包容性很广，像亿房网，怎么做精准营销这块，可以利用你们的优势，将客户的资料统计出来。比如说点击进去之后，有一些小的提示，你需要什么样的房子?价格之类的温馨小提示。我想这是对市场调查非常有作用的。

　　邹雍：刚才和郑总聊了一下，郑总也可以聊一下自己的看法嘛。

　　乾龙置业郑总

　　乾龙置业郑总：我是2002年到的武汉，当时楼市并不是很热。武汉的楼市在03年开始成熟起来。我觉得武汉的消费者很不理性。当时我们在武汉服务了两个区域，一个是金银湖区域，一个是沌口区域。从产品本身的研发和精准度来说，做代理的有很多都是走了很多的城市，见证了很多地区的文化。我到了武汉以后，我来武汉这个城市是带着很美好的心情来的，到了之后，我觉得武汉的高端建筑没有什么，也许每个人对建筑的欣赏角度不一样，当时我觉得好的一个是惠园。我相信万科在郊区楼盘上可以将其他的城市的一些项目来进行复制。当时对四季花城，对客户的精准度来说，是非常好的。对武汉这个销售市场来说，是没有差异性的。有些人如果没有钱，可以融合来进行消费。我们当时做万科四季花城的时候，是将周边的区域分开来，是将上海的一些风格推到市场上。在金银湖这个片，是差距很大的。当时推四季花城的时候，在产品上有一些升级。其实当时万科是没有品牌战略的，但是由于口碑好，所以就具有品牌战略了。我在武汉的时间不是很长，我觉得开发商的水平参差不齐，我觉得武汉完全可以打造像上海那样的大环境。在这种环境来看，从这种水平来说，开发出来的产品是适应周边的消费层次的。我目前认为，如果把金银湖分为几个区域来说，比如耀江、银湖翡翠之类的，这么来说还是适应这个区域的发展的。

　　我觉得市场份额就是这么大，如何去细分客户很重要。专业是你从这个行业里面感觉出来的，要注重细节。我觉得在整个房地产行业里面，营销代理它是一个楼盘的锦上添花的部分。营销代理就是如何完美的将这个楼盘推向市场。开发公司和代理公司是有差异的。我一直认为代理公司应该是很开发公司站在一起，一起为房地产行业的规范来进行合作，而不是一个矛盾对立体。

　　主持人：刚才在座的也有说，经常会到各个区域去体会，发现销售情况不是很好。从大的方面来说。我觉得大家可以进行对比一下。还是请我们的邹雍来谈一谈。

　　邹雍：谈不上对比，我只是希望我们从我们手上掌握的数据来给大家进行判断。

　　我们对金银湖片区做了一个研究。金银湖片区位于金银湖生态保护区内，隶属于正处于高速发展阶段的东西湖去。其东临机场高速公路，南靠金山大道，西面临张柏公路。

　　这个是片区规划的一个介绍，距离市中心商区金5公里路程，市中环线、市外环线金山大道等城市干道共同构建了区内“蛛网”形立体交通;武汉城市轻轨1号线二期全长11.5公里，连接已经通车的一期，将东西湖和武汉中心城区连接成一个整体。

　　第二块是商业配套。我们认为在金银湖这个片区来说，它的商业配套还是不足的。虽然在万科四季花城的带动下，新开发楼盘均十分重视社区商业服务的建设，但个体项目的商网还是没有开展出来。

　　我们把金银湖片区房地产的发展分为了三个阶段，一个是起步阶段，这个是从1999年到2002年，这个起步应该是从常青花园开发开始的。它是从常青花园开发以后逐步开发过来的。第二个是平稳发展阶段，这个是从2003年开始到2005年的，这个是武汉市房地产发展的一个很好的阶段，房地产逐渐热化起来。第三个阶段是房产从平稳到第二次腾飞。这个阶段是从2006年开始的。这个腾飞也是以万科为代表。在万科西半岛项目的带动下，沿海赛洛城的整体项目也出来了。这个是我们亿房网对这个片区的一个初步规划。

　　第三大块要和大家聊的是这个片区的楼市特征。金银湖片区典型发展的节点，然后是这个片区市场供应的发展趋势。从2000年15万方的供应量到2006年的90万方的供应量，大家可以看到这个发展是很大的。而现在已经有100多万方的量了。这个是我们统计的一个数据。