论坛时间：2008年10月11日星期六
论坛地点：湖北日报新闻宾馆
主持人：女士们、先生们大家好!2008湖北省房地产经济学会年会现在开始，首先我们热烈欢迎湖北省社会科学院院长致辞!
湖北省社会科学院院长：各位来宾、各位会员、大家下午好!值此金秋时节我们大家相聚在风景如画的东湖湖滨举行2008湖北省房地产经济学会论坛，我谨代表湖北省社会科学院对这次论坛的成功举办表示热烈的祝贺!会议期间湖北省房地产经济学会还要完成换届选举工作，我预祝这次换届选举工作圆满成功!湖北省房地产经济协会秘书处设在我们社会科学院经济研究所，我感谢行政工作人员对协会工作的指导!感谢各位嘉宾对协会工作的支持、感谢各位会员对协会工作的关心和参与!
2008年过去了三个季度，对于湖北乃至众多的中国中小房地产企业来说，社会基本层面所出现的基本压力与投资股票的低迷已相当程度影响到了人们对于房地产企业和房地产市场的信息，加重了房地产这个行业的市场压力，人们在过去的一年中能够深切感受到的不仅是这一轮国家宏观调控政策的影响，同时也感受到了经济全球化时代所带来的国际环境变化的联动压力。
今天，房地产行业所承受到的内外压力，使广大的业内人士、专业学者乃至政府官员都不得不更多的关注这个行业的现状，思考行业的未来发展。今天的房地产业、今天两三千家中小型房地产企业的发展空间、企业活路到底该怎么去寻求?今天湖北房地产经济在新的政策环境与市场条件下是否可以获得与湖北区域经济和谐发展的空间与动力?湖北房地产市场是否依然还能够找到繁荣与发展的机会?湖北省房地产经济学会举办2008年湖北房地产经济学会年度论坛暨房地产企业(项目)投资实务讲座活动，就是试图通过学术交流、实务探讨找到科学的方案和合理的办法，寻求湖北房地产经济发展的强盛之道、寻找房地产企业在新形势下有效进行企业项目的成功融资，同时还将在有关行业发展政策、市场、企业机遇等方面给予适宜解惑，给予合作平台，为湖北省内房地产企业的发展，和其他有意进入湖北房地产市场的金融投资及服务机构房地产企业探寻一条发展道路。
我深信本次会议三大项目的圆满完成必将对湖北省房地产经济和企业的发展和市场建设产生有利的推动、发挥积极的作用，谢谢大家!
主持人：下面欢迎学会的副秘书长傅汉强同志代表学会在年会做工作报告，大家欢迎!
傅汉强：各位领导、各位理事!今天我受常务理事会的委托向各位报告学会秘书处的工作，请各位理事会员代表审议。
湖北省房地产经济学会是经省民政厅依法批准的省一级学术会议组织，成立以来得到了省委、省政府和省市的高度重视，几年来在省市科学院党组的领导下、在相关厅局协会的支持下，学会从理论贯彻入手，认真贯彻党中央的科学发展观以及和谐社会建设的主要精神，团结协会各位理事单位开展房地产市场工作调查，扎实开展学会基础性工作，充分运动学会专家学者在房地产行业理论指导、专业参谋、行业服务中的骨干作用，为促进湖北省房地产行业的健康发展作出贡献。2007年再一次被评为省先进社团组织，在秘书处主要负责人出国深造期间主要抓以下几项工作：
一、积极开展各项研究工作，学会根据机关党委的安排，深入结合党中央的各项方针政策，开展科学发展观理论的学习，积极组织常务理事单位参加的树立正确理想信念，开拓进取等专题座谈会。针对房地产价格上涨过快、市场观望气氛较浓等情况，以及受金融形势影响而产生的新问题，学会及时组织专家学者教授召开研讨会。通过专家学者的客观预测、宣讲使开发商、投资商从理性中提高到形势的认识，增强未来的风险防范意识，常务会的120名企业代表深受启发，对研讨会给予高度评价，并希望学会今后组织类似有针对性的活动。
今年秘书处的人员流动比较大，学会积极进行了人员调配，使学会的组织工作有了较好的改善，随着学会活动的逐步深入学会在行业内的影响力有了一定的提升，今年以来学会从基础工作入手，健全学会与秘书处、办事机构完善内部管理系统，本着取之于学会、用之于学会，为学会的发展提供了基本保证，在现有条件下积极扎实构建学会品牌，现在已经开发了湖北省房地产经济协会网站，针对房地产新的变化，尤其是房地产市场价格趋于理性回归的过程中，开发企业面对资金链紧张，购房者观望的浓重情况，学会组织召开房地产市场信市场新营销专题研讨会，面对房地产市场持续低迷，学会与长江日报地产专刊撰写房地产的理论文章。同时协助电视台等相关媒体发表评论，以及今天的房地产投融资实务论坛，目的是为了更好的发挥学会团队的作用，积极为企业和会员服务。协会以其最新的资讯、真实的数据定期向理事会成员和历史代表提供参考，为了及时掌握全省房地产市场情况，学会派人员走访湖北省内当地房地产直管部门进行调研，并组织讲座，经过大家的共同努力，湖北省房地产经济学会去年再次被评为经济社团组织。
三、学会虽然取得了一点点的成绩，但与理事会成员及领导的要求还有较大的差距，真诚希望各会员企业一如既往继续支持，使学会尽快成为房地产企业之家、成为大家共享的平台、尽快使学会不管展示实力，为理事会企业提供更多更好的服务。
第二个方面是有关组织机构：
上届学会领导机构为学会的起步发展创造了条件作出了贡献，其中有几位副会长经本人申请也介于相关文件规定，他们将持续副会长职务，新一届学会领导职位，采用民主选举，吸纳了企业法人代表候选人名单，经常务理事会酝酿提议产生，并逐一向常务理事征求意见，达成以下候选人，请各位审议：
名誉会长：赵凌云
副会长：
王道友(武汉宏宇集团总裁)
王锦汉
刘玉堂
徐洪宝
赵曼
李保峰
邓宏乾
龚益鸣……
大家如果没有异议，对上述学会组织机构班子名单请鼓掌通过!
学会财务收支情况，根据国家有关规定收取会员费，学会本着以会养会，到现在收支基本持平，虽然面临着资金紧张，但还是按照年度工作目标执行，学会执行了较严格的财务管理制度，随时接受会员代表大会和财政部门的检查。
学会今后的工作：
一、加强理论创新、建立和完善各专业委员会，促进专业理论研究和产业实际相结合，根据房地产业上中下游产业链的实际需要组建专业委员会和地方分会，积极为开发企业排忧解难，提供周密及时的服务。
二、完善服务架构，从房地产长远发展来看，随着“1+8”武汉城市圈的形成，房地产行业需要这一平台，加快建立二级城市的房地产经济分会，引领产业发展方向，为房地产行业健康稳定发展做贡献。
三、运用省房地产经济学者的优势，加强行业政策的研读、市场调研、技术支持培训以及其他功能，积极用学会的研究成果汇集会员企业，使会员企业从学会的服务中受益。
四、不断提高学会为会员企业服务的质量，希望更多的企业加入学会组织，通过企业的支持与帮助，不断促进学会更快更好的发展，为把学会创造成湖北省的和谐社团组织而共同努力。
虽然当前房地产业面临着严冬，但我们坚信房地产业的春天也不会离我们太远，让我们大家为湖北省房地产经济的繁荣发展而共同努力，谢谢大家!
主持人：2008年湖北省房地产经济学会年度论坛正式开讲，第一个嘉宾是建设部政策研究中心副主任秦虹女士，秦虹女士刚刚从美国回来，她在美国生活调研了半年，这次就大家关心的房地产政策、诉求和今后的取向分析，以及这次全球危机对房地产业的影响给我们做精采演讲!
秦虹：谢谢大家!很高兴来参加武汉的房地产学会年会，在纷繁复杂的世界，信息暴躁的时代，信息交流是非常重要的，没有信息企业是很难决策的，我想利用这个机会和大家关心的问题共同探讨一下，房地产形势也是我们天天研究的话题，到底怎么样来看待当前的房地产形势。
翻开手头的报告，今年的房地产金九银十已经变成了铜九铁十，这句话非常形象的反应了当前房地产市场的表现，为什么市场会变成这样的状况呢?为什么我们的供求关系发生了如此重大的变化，我们都在思考这样的问题，因为从2001年以来每年卖的房地产房子里下半年超过75%所以大家非常关注金九银十，下半年销售的好与坏关系到企业一年的经济效益，关系到企业第二年的投资计划能否实现，关系到未来房地产企业的发展如何定局，所以金九银十非常重要。
房地产市场到了今天铜九铁十的局面是出乎了大多数企业的预料，我是7月份从美国回来的，在美国呆了半年，我回来的时候参加了一系列的座谈会，当时的很多企业还仍然对今年的市场充分信心，大家认为上半年的调整只不过是暂时的，但是我们又过了一个季度看到了市场没有见到气色，反而下滑的趋势越来越明显，因为降价、打折、销售量下降已经从东部沿海的一线城市开展向中西部的城市蔓延，只有少数企业在年初就看准了今年未来一段时间中国经济走势的趋势。
我想和大家分析一下我个人的思考，我今天讲四个方面：
第一个方面，房地产市场目前的情况已经从房地产市场的主动调整变成了被动服从。为什么今年上半年房地产市场需要主动调整呢?这需要回顾07年房地产市场的异常波动，07年全国的房地产市场出现了不同于往年的变化，这个变化可以用四个方面来形容：
1、房价普涨，全国的普遍大城市价格上涨，一线城市更是价格涨的非常的凶猛，包括武汉，统计局的数字去年的房价涨了10%以上，但是到具体的数字很多城市是翻了一番。S
2、地王频现，各个地方不断的翻新地王，很多城市的土地价格超过了当时在售的商品房价格。
3、资金格外的充裕，去年一年房地产行业筹集了三万七千亿元资金，这个数字是06年的140%，企业通过价格的上涨、上市融资、银行的贷款各个渠道筹集了大量的资金，所以资金异常的充足。
4、销售火爆，07年全年全国商品房竣工了5.8亿平方米，去年全年卖了7.6亿平方米的房子，也就是说销售和竣工的比例是1：4。这种形势是不是正常的呢?所以我们称之为疯狂的07年。06年07年这两年房地产市场不仅消耗和吸引了大量有效购买力进入市场，同时严重透支了未来的有效需求。很多实力不是很足的那部分家庭也开始买房子，所以透支了未来的购买力。07年的这种情况显然是不可持续的，到了今年市场本身存在着自我调整的内在需要。
这种要求也在宏观调控的政策上得到了加强，去年正是因为市场出现了投资者大量涌入，价格猛涨，销售火爆，我们在去年的年底出台了一系列的宏观调控手段。市场本身加强宏观调控的政策促进了调整，所以今年上半年出现了这样的情况，今年上半年所有的指标大部分出现了增幅的下滑，八月份的房地产投资虽然仍然是增长的，但是增长的速度是32个月以来的新低，所有反应房地产市场景气变化的指数已经连续八个月下滑。部分城市的房价开始出现负增长。
到了今天我们再看房地产市场的调整在往深里调、往长里调为什么呢?因为中国房地产市场面临的宏观外围形势加剧了调整的深度。我们每天都能感受到美国次级贷的危机，2007年4月份美国第二大贷款公司(新世纪金融公司)破产，当时大家预计美国次级贷对中国的影响不大，但是今天来看由于金融的全球化、经济的全球化，美国次贷的危机已经不可避免对全国的经济包括中国在内产生了影响，现在我们看到股票、石油、黄金、期货全线下跌，美国出台了救市政策不但股市没有上涨反而连续暴跌。美国从次级危机已经开始演变为金融危机，现在美国已经开始了有史以来最大的国有化，政府开始把银行、投行公司收归国有的局面，次贷危机逐渐演变为金融危机，正在向经济危机渗透。多米诺股票的第一张牌是美国的房地产市场，美国的房地产市场是什么样的情况呢?今年上半年我在美国呆了半年，我住在一个美国的老太太家里，我在这里简单的给大家介绍美国的房地产市场情况。美国房地产市场目前正在经历半个世纪以来最为严重的一年。
第一个是成交量下降(大家不买房子)，为什么成交量下降呢?主要原因是油价高起，今年上半年时达到每桶140美元，美国的油价和国际的油价是接轨的，油价上涨、全球粮食上涨所以导致了美国通货膨胀，同时失业率增加，美国遇到了经济增长的下滑，这种情况下老百姓的购房意愿开始下降，所以今年上半年美国的房屋交易量比去年下降了40%左右。
第二个失房率上升，也就是断供，房子被银行收走的比率越来越高，第二季度的数字全美国平均170个家庭里有一个家庭被贷款机构收走了房子，最严重的一个地区在加州，平均25个家庭里有一个家庭被收走房子。
第三个是自住率下降，从69.1%降到67%，为什么美国会有这么多次级贷?这和美国推动低收入家庭是有关系的，布什总统上任的第一天开始就是要增加住房自有率，通过房子增值套现来刺激美国的消费，但是由于房子不断的被美国收走，布什政府提高住房的自有率回到了原点。
第四个空房率上升。
第五个价格普遍下跌。美国确实是市场经济的大国，房地产市场、金融市场如此起伏不定，如此剧烈波动，在美国只是看到卖房子的广告越来越多，其实社会是很平静的，美国人对房子租房的概念中国人是没有办法比的，他们大量的人是租房子的，我租的那个老太太的房子是一个别墅，她就把多余的房间租给客户，租房的人不在乎，承租的人也不在乎。有的房子里有好几个空房间都租给不同的人，有的家庭出去度假几个月也把房子租出去，所以大家对承租房子的概念非常接受。美国人的房子被银行收走了感觉挺坦然的，美国有一个报纸介绍一对母女也是因为银行还不上款房子被收走了，后来记者采访时，她的女儿说我们很幸运，因为她租到了别人的地下室，她说我很幸运晚上醒来时看到的是天花板而不是天空，所以他们对租房子的概念和中国人是不一样的。美国现在的价格全国普跌，跌得最大的地方是拉斯维加斯地区，平均价格下跌了30% ，这种趋势还在蔓延。
第六个是危机放大，美国房地产的价格下跌会引起全世界的金融动荡呢?因为美国的抵押的贷款并没有存在银行、也没有存在贷款公司，就是因为他们打包卖给了全世界，通过金融衍生品市场放大了全世界。美国的次级贷已经是一万亿美元。在美国原来的贷款只给优质客户贷款，他们有专门的信用公司给所有人的信用打分，满足600分以上的家庭是优质客户，就可以享受美国低利率的固定利率贷款，大家知道现在美国社会非常发达，美国要继续实现经济增长靠什么呢?主要是靠消费，美国要靠消费就是要靠信誉来借钱消费。为了让更多的人买房子怎么办呢?所以设计了一系列的新的贷款条件。
首先低信用家庭(低收入者)，对这部分的家庭就给他们提高贷款利率，为什么高利率这部分的家庭也敢买呢?因为美国的房地产市场连续上涨，美国的房地产市场连续涨了十一年，所以这些低收入家庭愿意利用高利率来贷款买房，是因为房价上涨的速度比利率要高，特别是美国911以后要次级经济，美联储连续11次降息，所以房价越来越高利率越来越低，所以当然风险小了。
还有一部分的家庭信用记录非常好，在银行没有还不起钱，但是他没有稳定的财产收入证明，这部分人怎么贷款呢?可以浮动利率，带来的风险要自己承担。
还有少数移民收入低，美国也设计政府的住房担保，可以零首付。
为了享受房地产市场价格带来的财富效益还有一系列的制度安排，可以实行贷款融资。钱就是靠美国的债市和金融衍生品扩充了资金来源。金融杠杆放大了抵押贷款的规模，所以这次危机波及的范围非常广。
为什么会出现次贷危机呢?如果说经济市场仍然很好，货币政策不发生变化时，美国的次贷危机不会爆发，之所以爆发是2000年以后石油开始短缺，一方面是需求增加，包括中国在内的经济体大量的购买汽车，石油的生产量受到控制，所以供不应求价格上涨，另外一部分主要是靠期货投资，因为期货的投资者看中了未来能源的短缺。为什么又带动粮食价格上涨呢?南美一些国家是用粮食做酒精替代汽油。所以粮食和油价的快速上涨带动了整个物价上升，美国为了抑制通货膨胀，所以美联储从2007年开始连续升息。当你还的利息超过了月支付能力时就意味着你这个房子永远还不完，所以最好的办法就是断供。美国人在买房子时贷款这部分人是免所得税的，他们拿所得税这部分钱去交了银行的贷款，反正断供也不是自己的钱了，所以次级债的大面积就产生了。美国政府连续向金融机构注资增强流动性，一出现这样的状况时所有的金融都开始把口袋看紧了。救助措施一种是重新安排低收入家庭的贷款辑计划，无非是延长贷款期，政府用贴息的办法来降低利息。第二种办法是由联邦住宅局实行住房贷款。应该来说美国政府的这些措施还是非常有效的。到了今年六月份美国已经帮助26万家庭保住了住房，美国联邦政府准备还要继续，最终要帮助50万户家庭保护住房。浮动利率这部分家庭都面临着断供的危险。雷曼兄弟158年说跨就垮了，就是因为投行的杠杆力是非常高的。
金融机构有一千万，但是买了一个亿的债券卖出去，那九千万的钱是哪里来的呢?这都是借来的，所以市场只要跌10%就会破产，这就是大家为什么不理解世界上第四大投行说垮就垮的原因。美国次贷危机什么时候到头大家都没有信心，为什么美国政府出台了九千亿的救市政策不但没有次级股市回升，反而连续跌停。前几年为什么经济繁荣?主要是靠消费，消费靠什么?主要是靠房地产。美国的一个经济学家论坛上讲美国现在的经济不好不怪美国，怪中国、怪越南，现在美国的跨国公司大量在东南亚设厂，国民生产总值提高并不意味着就业率提高了，这解决的是中国人的就业。劳动生产率的提高也不意味着工资会提高，这也是经济全球化，美国没有经济增长点，所以大家对美国未来的前景非常的不乐观，现在美国次级贷已经危机到了美国的经济。美国实体经济下滑、美国的消费下滑实际上对我们中国的影响也是非常大，因为美国在全球的国际贸易里占1/4的份额，美国一不消费了我们生产东西卖给谁呢?所以直接影响到了我们的出口，影响了我们的实体经过反过来对房地产就有影响。
通过资本市场的联动影响了房地产企业的融资和投资者的投资。资本市场是房地产企业很重要的支柱来源。买房子的人是不是受股市的影响大呢?肯定也是非常大的，我们知道房地产对任何一个家庭来说都是资金需要得非常大的，这是中等以上家庭才能消费得起的行为，大家可以想一想在中国中等收入以上的家庭有几个没有去炒股呢?这部分家庭大部分被股市套住了，剩下的没有进股市的那部分家庭是需要房子，但是他们本来就是没有钱。
我们面临的情况是：
第一，美国的次级债危机影响到了我国的实体经过。
第二，由于资本市场的联动影响了中等以上家庭的购买力。
第三，影响了投资者的信心。在世界大局经济情况不明朗的情况下，大家的信心自然下降了。房地产现在要被动服从外围经济的变化。
第二点在当前的市场波动中，房地产的资产属性开始彰显，房地产本身既有消费功能同时也有投资功能，投资功能就是房地产的资产属性。资本属性就是买涨不买跌，资本属性就决定了房地产的买房行为。越涨越买，越跌越不买。
房地产的市场波动与经济的景气状况是一样的，不同于是房地产波动的幅度是大于经济景气变化的幅度。前几年连续五年国民经济连续两位数的增加，所以造就了这几年房地产市场的繁荣，这确实是经济增长给我们打下的基础。我们今天判断房地产经济形势走势时要有清醒的认识，房地产市场本身的波动可能要让位于外围经济环境的变化。
在商品房的价格决定过程中外部因素对商品房价格的影响占了主导因素。房地产的财富属性既可以放大财富效应，同时也负面反应是比较明显的。有的人说中国没有多大的事，中国的经济确实也没有多大的问题，那为什么市场还出现这样的问题，这是因为特殊的阶段特殊的表现所决定的。
第三点我想说说对政策的期望，我觉得就政策上来讲房地产政策有很多，有房地产自身产业发展的政策，也有和宏观调控相关的房地产政策，在这样的情况下救市效果有多好?什么政策才能为房地产市场提供支撑?这个问题需要考虑，如果说按照我刚才的逻辑来判断，我认为一般性的房地产政策无法改变市场变化的趋势。
我见过很多地方的市长，其实很多地方政府已经拿出了自己所拥有的力量，但是事实上这个效果又怎么不好呢?房地产的变化受宏观货币政策的宽紧影响是非常大的，因为房地产本身是一个资金密集型产业，是一个钱堆起来的行业。中央现在已经开始出现了松动货币政策的趋势，总体上对房地产市场是利好的，但是实事求是的讲仅仅降息不松动额度还是效果不大。大家关注政策更要关注货币政策的宽紧率。
就房地产本身来讲，政府能做什么呢?政府唯一值得做的就是保底，就是保无论市场在火爆上涨还是下降时那部分低收入者的利益不损失。事实上美国政府做的就是保低收入家庭。中等以上收入家庭应该来说是能够经受住市场的考验，或者说抗风险能力强。北京一个GDP后面是20万人的就业，不但是保证低收入家庭满足基本需求，同时在市场下调时能够保证投资的上升。政府在政策层面上唯一值得做的就是保底。
我们把住房保障分为三个层次：
第一个是救助性的保障。
第二个是援助性的保障。
第三个是固定性的保障。可以利用住房公积金这样的方式。
制度还需要完善，深层次的矛盾不能回避，在房地产发展的过程中例如税收制度、土地制度、房地产的融资制度。
最后一点我想谈一下企业策略：
第一个大家要正确判断形势，这就需要多学习、多交流，比如像今天的论坛大家互相交流信息是非常重要的，要把握规律才能掌握主动。我们这次房地产所经历的波动只有少数企业看准了方向，大部分企业是没有深入的研究市场，大家在盲目的乐观，总的原因是房地产市场发展的年度太短，大家没有经历过真正的大起大落。这次给了大家一个很大的教训，市场是需要敬畏的。
第二个充分估计风险，现在的房地产市场总体趋势是一升一降，升的是企业成本上升，人力资本、融资成本、原材料的价格成本都在上升。但是有效购买力在下降，企业不得不面对的是日益走弱的市场需求和日益走强的市场成本。为什么现在有走弱的市场呢?美国的房地产繁荣了十一年，最后的结果是资产膨胀、信用扩大、负债规模扩大。我们不存在很多的次级债家庭，我们的低收入家庭还没有进入市场，所以这次我们不会出现次级债的风险，但是下一步就面临着这部分人进入市场。我们不但消耗了绝大部分的有效购买力，同时我们还透支了未来的一部分购买力，很多孩子大学还没有毕业家长就把房子准备好了。
第三个准确把握机遇，市场有跌就有起，我们不要幻想，但是要充分信心。市场有跌就有升，中国经济发展大的基本面没有发生改变，中国和美国不一样，美国真是一个社会高度发达的国家，GDP70%的增长靠消费，但是中国是工业化和城市化是这个阶段发展的主题，城市化仍然是经济发展的引擎，而且中央开了三中全会还要加强引擎的马力。中国是一个巨国，巨国意味着我们有庞大的市场。巨大的市场为我们企业的发展提供空间。
第四个做大做强做优，企业规模不大你就没有余地，没有规模就没有结构，没有结构就没有质量，没有质量就没有品牌，这就意味这你这个企业风浪中经不起考验。做强指的就是产品定位和成本控制，赚钱时成本控制得好坏只不过决定赚得多和少，但是市场低迷时成本控制的好坏就是取决于赚钱和赔钱的问题了。做优指的是要维护企业的形象，维护企业的品牌，同时还要为长期发展做好准备。
市场的发展不是一个企业所能决定的，但是在市场变幻莫测的过程中要把握好自己的位置，我们既不要估计风险、不要盲目乐观，同时要充满信心。湖北地区在中国经济发展的过程中不是最强也不是最弱，所以发展的空间仍然还是很大的。今天的这些纯属个人的思考，借此机会和大家做交流，单元能对大家有所启发，谢谢大家!
主持人：感谢陈主任的精采演讲，下面请中南财经政法大学张中华校长给我们做《房地产宏观调控与企业发展战略转型》的演讲!
张中华：各位领导、各位来宾大家好!我所在的中南财经政法大学金融学员里面有一个投资系，有一批研究房地产的专家，我希望通过我的到会建立起学会的各位朋友和我们学院联系的桥梁。
在当前的形势之下谈论房地产的发展是非常有意义的，前两天晚上我看到了中国社会科学院经济研究所提交了一份报告，对房地产是不是国民经济的重要支柱产业的命题提出了置疑，认为房地产本来就不应该是属于国民经济的支柱产业，涉及到对房地产当前形势的判断和未来走势的判断，以及在整个过程中的地位和作用的判断，尽管最近几年房地产出现了一些问题，我想对于房地产在整个国民经济当中的地位和作用产生怀疑是没有必要的。
我所要讲的是房地产周期波动与房地产企业发展的战略转型，房地产是作为重要的经济部门，它的发展是具有周期性的，如果正确的认识到周期性的变化对于我们分析判断形势是有好处的。
房地产的周期变化至少取决于这样几个方面：
从整个社会的发展来看，房地产首先取决于工业化和城市化的进程。从国际经验来看，在工业化和城市化加速过程中，住房逐渐成为居民消费的主导。城市化的发展经历四个过程：
首先是人口由农村向城市转移。
第二个是人口由中小城市向大城市转移的过程。
第三个是城市的郊区化阶段，郊区的房价开始上升。
第四个是郊区城市化，城市农村的一体化形成大的城市圈的过程。城市化发展的阶段性变化必然导致房地产投资以及房地产价格周期性的波动。房地产还有一个更新换代的问题，换房的更新换代不是一个循序渐进的过程，往往是等到收入积累到一定的程度时出现一种跳跃式的更新。房地产的发展不仅仅取决于自身的供给和需求，供给和需求是由整个经济的基本面所决定，经济的周期变化会影响制约导致房地产周期的变化，所以房地产具有周期性的特征，指望房地产一直上涨是不可能的，进入了衰退期也不可能长期低迷下去。房地产价格上升时，消费者首先是满足居住的需求，价格上涨到一定的程度投资的需求就变得比较旺盛，作为资产的属性在这一点表现得比较明显，价格带动了整个房地产投资的上涨。在上涨的过程中方方面面都能够得到好处，投资者可以获得房地产增值的收益，财富价格会增加，开发商因为卖出的房屋比较多，也愿意进行追加投资，几方面的获利会推动价格的上涨，但是就在价格上涨的各个中真正能够买得起房的人就会越来越多的是高收入阶层，而低收入阶层就会越来越多的被排斥在市场之外，引起社会的不满也会越来越多，社会不满的越来越多以后政府就会要进行干预，一种是主动的调节、一种是被动的。被动的是指政府市场的预期发生逆转。
在98年之前我们所遇到的问题曾经也出现过房地产过热这样的问题，但是到了98年以后亚洲金融危机报道导致了国内有效需求不足，在这样的背景之下政府采取了推动房地产发展的政策，一直到2002年香港的经济学家谢国忠对政府的决策说话是有影响的，当时他提出了房地产是否存在泡沫的问题，到2003年出现了局部房地产过热的问题。从2003—2007年房地产都是处于上升的通道，这一轮房地产的上升有很多可能的需求、客观的经济条件作为支撑，最重要的是中国工业化、城市化进程的加快。在这种情况下房地产高速增长以及价格一定水平的提高都是合理的。这里面有几个地方出现了问题：
第一个是中国收入分配出现了问题。在收入极端不公平的情况之下，支撑房地产投资增长的是高收入阶层。这里面就是收入分配本身出现了问题。
第二个是在整个过程中政府扮演了不太恰当的角色。为什么增长这么快与地方政府的行为是密切相关的，地方政府大多是希望本地的房地产业能够发展起来。我们这几年调控的是土地，一个是限制土地的供应、另外一个是抬高土地的价格。
第三个是银行，银行有钱了之后就要想办法把钱花出去，而且银行的考核都是和放款和存款挂钩的，存款实际上是和贷款挂钩的，贷款越多吸收的存款就越多。没有银行贷款的支持可以说房价是上不去的。
第四个是人民币升值，从国际环境来看这是一个最主要的因素，2007之所以进入疯狂的年份，也是我们货币升值最快外资大量流入的年份。
第五个是成本上升。另外一个是《劳动合同法》的推出以后，劳动力的成本也上升了，这一系列的因素形成了房价的持续走高，这不是某一个房地产商的作为所能左右的。中央的政策调控在前期阶段仅仅是紧缩银根、控制地价，这个政策本身是有偏向的，调整是要控制投资需求、调收入分配。
第三个问题是中国房地产的走势，这里面有两个方面：一个是从长期趋势来看、另外一个是从中短期来看。
从长期趋势来看毫无疑问，中国因为城市化的过程还没有完，工业化的过程还没有完，而且正处在加速发展的时期，尤其是三中全会要重点解决三农问题，这就需要土地要流转，这就会进一步加速中国城市化的进程。本届政府要解决收入们分配的问题必须要加大收入保障的力度，在广东已经提出了收入倍增计划，也就是说我们收入增长也会提高。随着城市化的加速、随着收入水平大幅度的提高，从长期来看没有理由会怀疑中国的房地产没有复苏高涨的机会。
从中短期来看现在还有一些不确定性，这里面有几个方面：
第一个是经济的基本面，作为中国指标的是GDP，这种增长目前来看可能会有所放缓，当然这个对于房地产的发展来看是不利的，但是中国经济的下降到9%也还是高增长。
第二个是通货膨胀的水平。现在我们的通货膨胀在今年上半年比较高，今年下半年出现了下降，而且从国际情况来看这种下滑的趋势有可能会继续。
第三个是金融与经济的发展，我们现在把房地产作为一个源头来看，实际上我觉得不是这样的，要研究美国经济还是要联系到实体经济，首先应该说是实体经济出了问题，然后是房地产出问题，美国的新经济(在克林顿时代开始)出现了持续的繁荣，但是新经济也是有周期的，我2004年到IBM公司考察，他们说新技术发展就计算机而言再没有什么可做了，所以新经济这一块他们出现了衰退。产业出现了空心化，把制造业转移到了新型经济体，他们就是做金融，而且服务也外包。维持经济的发展采取降息的政策，这个时候我还不如买房，这个时候有一些金融家利用这个机会给你制造出了一些金融产品，开始你其觉得很甜，过了一段时间你才觉得出了问题，美国经济衰退的原因不是房地产。我们要看我们未来的走势，也就是要看世界经济发生什么样的变化，世界经济对我们有这么大的影响主要是两个方面：
第一个是出口的需求受到了国际方面的影响。
第二个是外资。整个国际经济会影响到中国，现在最大的不确定性就是这个。如果这次美国的民主党得胜我觉得是有助于美国经济的复苏，只要共和党执政的时候经常是要打仗。
房地产是一个博弈，房地产商要看几个：
第一个是要看政府，现在比你们着急的是地方政府。
第二个是银行，银行现在在国家的话语权是很重的。现在房地产的资金至少有60%左右是来源于银行，消费者的购房首付是30% ，也就是说如果真正垮掉30%银行就要出问题了，所以国家不会让银行真正垮掉，担不起这个风险。
第三个是消费者，房地产需求包括消费需求与投资需求。中低收入者的刚性需求、中等收入者的改善住房的需求、高收入者的投资需求。房地产作为投资品是具有虚拟性。投资需求取决于房地产与其价格。房地产最终要有消费需求的支撑。
未来的两三年中国的房地产处于调整周期，但是下降的幅度不会太深，如果说保守一定整体不会下降30%，这个是我个人没有经过严格计算从理论上作出的推理。
要控制房地产还有一个很重要的就是税收政策，政府要抑制多套住房的投资就可以增加物业税，政府要想调控是有很多手段的，中央政府调控的手段有限，但地方政府的调控手段非常多。
在这样的情况之下房地产企业是需要战略的转型：
第一个是要内涵扩展战略。实际上房地产不止是住房地产，还有商业地产、文化地产、旅游地产、工业地产、基础设备地产。香港的前五大房地产商哪一个是专门做住房市场的。
第二个是适度多元化战略。房地产的周期性是客观规律，是不可避免的。李嘉诚在亚洲金融风暴时他是稳如泰山。必须要有一个能够给你提供稳定现金流的产业和房产开发相配套。
第三个是差异化战略。差异化战略在武汉显得特别重要，要设计一个和别人不一样的产品推出来，从风格、情调、周边的环境等等来做差异。
第四个是品质的提升战略。房地产的品质首先取决于环境，取决于区位性、城市规划等等。房地产开发和城市规划的衔接很有问题。我们的土地容积率总的来看是过高。另外一个是配套设施，我们是只想赚房地产的钱，没有想到今后还有很多的配套设施，实际上有很多物业是可以拿里赚更多的钱。房地产的品质取决于风格样式、外观、户型、结构材料、使用功能、智能化及信息平台。另外一个是服务。
房地产的融资最高境界是要尽量的用别人的钱，或者是自己少用钱，如果说能够全部用别人的钱把这件事做成是最高的境界，我有一个学生在新疆乌鲁木齐，他做城市的三网连通，首先就是忽悠政府，说乌鲁木齐的电线电缆到处乱搭，然后他说我来给你做你只需要给我一定的经济权就可以了，然后他有去忽悠三网，现在你们不需要自己建了，我挖一条沟里面就可以有三个网，维护费绝对会比现在低，这件事他自己不花钱，而且帮政府做那么大的事找他们要一块地皮肯定是要给的，说要在这里做一个公司总部(笑)谢谢!
主持人：非常感谢!下面有请德盛行的副总!
德盛行：尊敬的各位领导、各位会员、各位来宾大家下午好!首先我代表德盛行机构对本次大会的召开表示热烈的祝贺!刚才几位专家也都讲到了目前房地产的形势，我在这里也给大家发表一些思考和看法。
我前两天到深圳去和同行聊天，他们说和我说一个笑话，在深圳的人如果说要买房子身边的人就会像看外地人一样看他，这种情况估计和武汉的也差不多。任何一个商品在消费者这一块出现了问题就非常严重了，现在武汉房地产的形势是很严峻的。特别是很多开发商所期望的金九银十，从市场的直接情况来看金九就变成了铜九、银十变成了铁十。这里面的原因很简单的，就是供求的严重失衡。这里面有几点原因：
第一点是房价，房价已经远远的超过了老百姓的收入和购买力。
第二点是消费者的信心，具体表现在这么几个方面：
1、房价失控。
2、股市低迷。
3、个人收入。
4、房地产的政策。
这样的现状导致了供求失衡，应该怎么样来解决呢?解铃还需系铃人。
第一，从房价上来看也是在不断的松动，但是这个松动还不足以修复我们的供求关系。
第二，从政策面来看，今年的9月15日央行宣布了贷款利率下调，我们认为这是中央整个宏观调控的政策拐点。
第三，在整个的房地产形势上短期还会有一定震荡，甚至还会有剧烈的震荡，一直到寻求到新的供求平衡。
总结来看就是我讲的以上合力形成的调整，同时也需要这些合力来结束调整。中国是一个人口大国，换句话说是一个土地小国，现在我们要考虑的是怎么样度过寒冬。我们开发商能够控制的内力就是造好的房子，在市场低迷的市场也能够度过。要造你的目标消费者买得起也愿意买的房子，这个时候就要加大对宏观、中观、微观形势的研究。要找准你的目标消费者，做到产品定位和价格定位，这样才能在动荡的形势下让自己的产品更有竞争里。
我觉得武汉市房地产的发展空间还是非常巨大的，特别是武汉市“1+8”城市圈两型社会综合配套改革试验区的实施，使武汉地区的健康发展迎来下一个辉煌时期。我们德盛行也愿意和广大的开发商一起应对困难，克服寒冬，走向下一个春天，谢谢大家!
主持人：谢谢李总，今天下午的论坛分享了国家住房和城乡建设部的政策研究中心的秦虹主任给大家分析了当今市场状况下的房地产政策诉求与趋势。最近这段时间媒体一直说政府救市这个问题，听了下午秦虹女士的报告当中，她可能没有明说救还是不救，但是我想大家能够听得出其中的意会。
张教授的报告是很全面的，对国家实施的宏观调控如何实现有效的战略转型，在很严重的困难压力下企业的行为选择，张教授给了很多的启迪。今天来了有不少是房地产企业的老总，而且都是非常优秀的房地产企业老总，你们要更关注今后要怎么样做优做强，在这里我们请大家一起对未来湖北省的房地产企业怎么样在日益激烈的市场竞争当中生存下来，我们湖北省的房地产经济如何能够持续健康平稳的发展，全国的房地产市场形势都不是很好，我们湖北市场能不能有自己的小气候，我们通过自身的努力去营造湖北市场相对于其他省份的优势，我们的企业在产品研发、资本渠道、产品的销售通路几大块建设上需要有更多的关注，企业和地方区域的经济发展是分不开的，房地产是一个产业，但是严格意义上来讲房地产是政治经济产业。我们要帮助政府，站在政府的角度如何提升湖北区域经济发展的速度，在湖北产业经济结构的调整和战略配制上我们房地产业能够做一些什么样的贡献。我和一些开发商开过玩笑，湖北省两千多家房地产企业估计99%都是住宅的承包商，连建筑商都算不上。我们如何促使其他产业转移、机构优化是可以有很多文章可做的，我们作为业内的旁观者和研究者能不能也在这方面思考一下，集大家的智慧让政府出台更有效的促进行业发展、促进区域经济发展的政策。大家可以通过自身的渠道、通过媒体去做一些诱导、做一些理念的传播。第二个可以通过学会，学会是一个很好的渠道，学会有社科院的依托，可以直接把你们的意见陈述给有关的政府主管。第三个在今后的区域投资、产业结构投资上、投资导向的研究上也是很有文章可做的。有很多是我们的产业投资比例失衡、区域投资比例失衡造成的这些问题，房地产过去是作为第三产业，在国外把房地产业和建筑业是合并成为房地产业，现在我们是把建筑业排除在外的，每一个区的区域功能特色不一样、产业结构不一样，东湖开发区是高新技术园区，是高新企业的聚集、高新技术人才的聚集才决定了我们要造什么样的房，要建什么理念的住房，不能让城市的高收入阶层和城市的低收入阶层住房要求一样，所以我今天在这里冒昧的提一个建议，如果大家有兴趣让我们一起携起手来找到我们共同关注的课题和话题，你的困难可以交给学会，或者你需要学会在房地产行业当中给你提供研究的案例我们愿意做这样的通道。我们学会从土地到政策管理，我们的专家都可以给您提供全方位的咨询。
