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主持人:本次沙龙的到会嘉宾有：
张涛（湖北现代城市建设发展集团有限公司副总经理）
袁勇（中侨(武汉)置业有限公司副总经理）
肖学峰（湖北长源房地产开发有限责任公司汉口分公司副总经理）
缪德杰（武汉市德盛行物业顾问有限公司总经理）
李小武（武汉市德盛行物业顾问有限公司副总经理）
张立军（武汉鸿亚实业有限公司副总经理）
方昕（湖北地龙实业集团有限公司投资规划部部长）
钟志明（武汉新鸿泰代理公司总经理）
余雷（湖北阳光世纪置业有限公司副总经理）
方力（武汉宏宇实业集团有限责任公司“听涛观海”销售经理）
胡咏梅（中侨(武汉)置业有限公司策划部副经理）
熊刚（中诚文化传播有限公司总经理）
沙龙主持人：武汉房地产开发企业协会秘书长肖汉昌、
沙龙东道主：纵横（武汉）盘龙城置业有限公司副总经理刘必恩
沙龙组织者：武汉房地产开发企业协会张涛
沙龙由武汉房地产开发企业协会与纵横（武汉）盘龙城置业有限公司联合主办。亿房网、晨报、金报协办。
刘必恩:相关的一些指标是，整个的总建筑面积70万平方米，容积率0.33％、绿化率66％，从这个指标上来看，目前是所有别墅里最低的（容积率）。我们作为纯独立社区，在每个造型上就讲究个性化，在规划上尽量保留坡地，把地形全部完整地保留下来，每一栋的建筑顺着坡地来做。我们的溪流考虑到武汉有很多水，怎么样在水上做文章、做特色，顺着地势做动态的流水性质，但是一定要做溪流。现在最大亮点是我们有一万平米的俱乐部，我们在郊区开发，业主在配套上有很大的要求，我们尽量满足业主的后顾之忧，让他们看到区域的配套，增加他们的信心，现在随着F.天下项目的开发，在2005年也算是武汉市的热点板块。
第一个谈热点事故回顾的事。给我感触最深的是，“国八条”的出台，这个政策的出台是影响最广的，这里面主要有关于契税，在这一点上对投资买房有着很大的作用，对整个的市场有着一定的影响。关于土地这一块的控制对别墅影响也是非常大的。重点强调的是鼓励普通住房的土地供应，停止别墅的用地。以后对别墅开发土地的影响也是非常之大。由于这个政策的出台，对现在市场上的观望心理也是造成了一定的影响。（第一个热点的事件我认为是“国八条”）。
另外一个是武汉市的影响是关于商品房在线的备案，原来是根据自己内部的资料，外人不知道会卖多少，现在由于网上实施登记之后对很多的企业有大的影响。对一个企业策划、销售、操作手段上，一实现这个备案之后相当于家底别人一目了然都知道了，这对本地企业的影响是大的。原来可以乱报，但是一上网一查大家一看就清楚了。关注度是绝对有的，但是具体操作的影响面现在还没有反面出来。
张涛:首先我谈我自己对2005年房地产事件的感受，针对热点事件我谈谈自己的意见。2005年我总结了这样八个字“开年是发热”我们的项目当时光顾市场时价格走势很快，在开年之后上调了大几百块钱，市场仍然很红火，我们周边项目开盘之后都是排队，我们是非常乐观的。我们开除定位的计划是非常高，想把项目都卖完，所以这个叫做“发热”；5、6月份叫做“受挫”，当开盘时卖的情况和预期的预料有很大的差距；7、8月份叫做“坚定”，当时7、8月份舆论的导向是一塌糊涂，我们在这个时候就是想着坚定地往前走不动摇；9月份到现象叫做“回归”，目前我们这几个月的情况是必须良好。对2005年我的感受就是按照时间阶段说出了这八个字。
对于热点事件也是感触非常深。首先第一个和刘总非常一致就是“国八条”。这个调控对武汉的影响是非常大。第二个是网上限制。市场信息的透明化比较高了，但是里面存在着一些问题。有一些好处是，市场透明，作为兄弟开发企业，我们对市场的掌握程度直接影响着我们自身的决策，我觉得市场透明好，我们把自己的家底让人家知道，同时我们了解了更多市场的家底，这对我们开发项目是有很大的好处，现在我们想要知道一个片区销售情况就好了解多了，原来就是一个黑点，原来想要市场部门来摸市场的信息是心中没有底的，人家摸我们也不好摸，我们摸别人也不摸，当然对我们自身有更积极的一面，我们对市场掌握得更加清楚。我觉得政府这样的决策是非常好，让开发商对市场掌握全面、真实。另外一点的好处我觉得是对交房更规范了，这造成了目前我们有一些工作需要更加程序化，可能增加了很多麻烦，但是同时也减少了很多的后患。在座的有很多是从事管理工作的，客户是很麻烦的，他们扎堆效应是非常明显，我觉得网络是好事也是坏事，这个坏事就是给客户扎堆一个很好的媒介，但是如果我们各方面的工作做好，他们扎堆了不见得是一个坏事，这对于我们有很明显的影响。第四个我对于世贸集团现在做汉阳的项目动作是非常大的，这个从操作手法上来看推动了武汉中心城区的房价开发有着很大的影响力度。汉阳的楼市由于产品的个性很强，有很多思路上是值得我们学习的。这个项目操作之后对沿江的拉动力是相当大。第五个对地铁启动，从武汉来讲，现在基本上有20％的消费者集中在中北路、中南路这里，交通因素对他们有很强烈的影响，武璐路有一个很大交通瓶颈是从珞狮路口到卓刀泉这个路口是天天堵，严格来说光谷这里有相当一批大大消费者是从中南、司门口这里来的；光谷有很大的消费者不在光谷买房子，总觉得那里发展得好一些，交通是一个非常好的影响力度。从现在来看，北京、上海、广州，武汉目前来讲，从出台的这几年的交通规划，市内的任何一个角度是40分钟，我觉得这个能够实现，武汉市的房地产还要快，对轻轨的启动都是直接对地产的利好消息。
另外一个是关于经济适用房有三层选好，这个是值得我们研究的。这对于我们有一定的利好消息，不一定都是买得起，这里头有很多的因素，我建议我们应该一起好好研究一下。
肖汉昌:应该以积极的心态来面对、调整。2005年可以称之为宏观调控年，这对于行业的发展是非常有帮助的，我感觉在我们这个行业表现在几个方面，一个是开发企业、头脑发热、对市场过高的估计，很多企业产生着乐观的心态，这样的心态造成了投资的计划都定位很高，很多单位都没有完成，是因为对市场的判断有一些没有考虑到的地方。在宏观调控的政策背景下，行业成熟是两个标准，企业对未来的发展更加理性，很多企业调整了投资政策；另外老百姓现在也成熟了，投资者不像过去、一拥而上，盲目地抢购房子，另一方面购房者以居住为目的也非常理性，货比三家、货比五家、货比八家。宏观调控政策还是应该以积极的心态来看待。这对未来整个行业健康发展确实有很大帮助。这是我想补充的第一点。
第二点，宏观调控的政策我概括有十个字，2005年是宏观调控密集的轰炸年。“恐惧、观望、置疑、平静、预示”。
缪德杰:作为2005年来讲，宏观调控肯定是关键词当中的第一项。宏观调控对于房地产的发展来讲，特别是对武汉的房地产发展来讲我觉得应该是保健的因素，武汉并没有得大病。今天看到世界回顾里其中有一条，在2005年注册103家、同时有300家又退出。这也应该是作为宏观调控保健因素在里面所起到的因素。起到了一定的优胜劣汰，使得比较有实力、能够做得规范的开发商有更大的空间，对于没有项目、实力比较差的公司起到了清理的作用。宏观调控对市场的影响。今年的宏观调控有很多是全国性的调控措施，武汉市本身也有一些措施。对于房地产市场来讲，中国并不存在统一的房地产市场，每一个地方都有分市场，所以宏观调控整个国家统一的措施对各个国家的意义、对一个地方的影响是不一样的。对武汉市的房地产市场来讲就是保健的作用，我对2005年有一些事件进行了一些回顾、亲历。今年发的资料讲了很多，包括“国八条”的出台；“网上签约”使得信息透明化等等。我觉得还有一些事件也应该引起我们的关注，是2005年这一年里有一点，在宏观调控这一年里，武汉市的房价首次突破了三千元的大关，以前都是低位的，我觉得这应该是一个标志，意味着武汉市房地产的发展到达了一个新的阶段。
另外一个从片区来看，在2005年武昌、江南板块开始大量发力新盘，使得武昌地区的房价开始超越汉口的房价，这也是值得我们关注的事件。
在2005年从我们开发的产品里面来看，节能、节地住宅开始在武汉市有了更多的发展，逐渐会成为一种潮流。现在有很多的住宅在节能上采取了很多的措施。武汉地铁轨道交通的建设、长江隧道的施工，武汉市新的城市发展轨道的修编，这里面提到了要把武汉建设成为最适宜居住的城市，在城市规划里明确提出了这一点，这对于武汉市今后房地产业的发展有着深远的影响。
关于“1＋8城市圈”的建设，到2007年武汉到周边的城市建成一小时的生活圈。这对武汉的建设、武汉整体的发展、对房地产的发展我相信也是会有一个深远的影响。在国家进行宏观调控这一年，武汉市发生了这样一些有意义的事，这样的事件对于我们坚定武汉市房地产业今后稳健、健康发展增强了很大大信心。
李小武:各位领导、各位同仁早上好！
今天我们大家在一起讨论武汉市2005年房地产的热点事件。我个人的看法是2005年武汉市的房地产经历了相当多的坎坷，也是非常不平凡。从关键词来讲，武汉市2005年房地产有这么三句话：
一、调整，怎么样在大的国家宏观政策下来调整。
二、巩固，武汉市跟其他的城市有着很多不一样的地方，我们应该有很多需要巩固的地方。
三、发展。
从“调整”上来讲，购房者在国家政策出台之后，预期房价上涨的空间会减少，他们采取的方法就是观望，他们从心理上落实到行动上做了一些调整。从我们住宅产品的供应层面2005年有一个发展的阶段性，在光谷我们操作了一个项目，是今年开除开盘，这个项目全部是小高层、高层大型的社区，在光谷地区是第一个小高层，当时光谷有一个新地阳光城，进入2005年以后高层成为了光谷这边的主流，随着我们这个项目后面也开拓了一些项目都是以小高层为主的产品。在汉口的城区也是以高层为主，在结构上进行了很大的调整。我们2004年5月份也做了民意调查，当时购房者对住宅的选择从心理上已经有了变化，他们那个时候基本上是以多层占据优势；今年5月份我们又对市民做了调查，今年就反过来了，愿意购买高层、小高层的产品达到了60％—70％，这和去年购买产品的心态发生了变化。今年房价突破了三千，很大一部分是住宅产品的结构升级换代了，从品质、成本都是上升比较高。
从“巩固”上我主要想讲的是，宏观调控以前香港的巨头李嘉诚在武汉拿地在全国都应该是大手柄。在宏观调控以后，武汉市地出去的势头在全国也是数一、数二的，这反映了土地在宏观调控大背景下（在有些城市开发商不敢拿地的情况，武汉市有这样的市场），这说明了武汉市在市场上是有一定的预期。不管是从成交的单价、成交的规模都是大的。
从“发展”上来看。热点事件上有地铁、长江隧道、各项基础建设都开始启动了，武汉市政府招商引资、中部崛起以武汉市为龙头等等这样的举措都在武汉市加强了很重的砝码。这些信号给武汉市的房地产有很大的鼓舞。今后同中国的其他城市来比，各个方面的竞争力都应该有很好的优势。可以预见，今年、明年、再过几年应该是武汉市的发展年。结构上会进一步的调整，出现更多的精品，来改善武汉市市民的居住环境。武汉市跟其他大城市的房价还应该有一个调整，武汉市是一个正在发展中的城市，结构会不断地调整，房价也会有上升的趋势，但是趋势在宏观调控的背景下可能不会太大。武汉市房地产的明天是精采、灿烂的！
方昕:我们也是以房地产为主业，我感谢F.天下的刘经理给我们提供这么好的一个场合，我参加这个活动已经有三次了，这个活动办得是越来越认真、越来越精采。这次来我准备了一些资料，但是刚才一参观我把笔记本忘在车上了（笑）。我简单地说几句。作为房地产的经理人，我们不能从肤浅地表面来理解“国八条”，我们应该从更深的层次、角度来看待。这给我们提出了重要的问题。“国八条”出台的背景是什么？为什么政府在这个时候出台？我总的感觉，今年好象是政府唱主角、政府的出进率太高了，市场按照经济规律应该是由企业来扮演主角，政府不应该是主角，一旦政府成了主角肯定是市场出了问题，不管是什么样的原因，市场肯定是有大的问题。我感觉到我们应该从经济规律上来多分析，实际上西方经济学说明了经济是有周期性的，特别是市场经济发达国家都没有摆脱经济的周期性，引申一下房地产有没有周期性呢？经济的周期性发展必然带来房地产行业产业有明显的周期性。我们从1992年房地产起步到1995年治理整个的宏观调控，到1998年复苏，到2000年发展了一点，现在又步入了新的调整周期，我们也不能太乐观，我听了一些专家说了，今后的房价可能会出现怪点，有的知名专家预测房价可能要下跌，下跌到2004年的水平之后，逐步才有可能再复苏。不讲房价跌不跌，我们也不太好预测，但是我感觉今后销售的难度肯定越来越大，大家在这一方面应该有清醒地认识，现在从供应力来说总的是偏大的就拿别墅来说，别墅从今年开始批地，但是以前存量还是很少，即使批地今后别墅供应量不会太小，政策是有滞后性的，我们缺乏一些远见。今年这么大量、密集的政策出台，不是好事情，说明我们的管理不平衡，缺乏预见性，可能真的把房地产打压下去再扶起来又有一定的困难，凡是证监会一叫要保护中小投资者时房价肯定要下跌，一谈到发展股市肯定受到重挫，我觉得一定要有前瞻性、连贯性，实际上98年出台的很多政策都是好的政策，包括搞好三、四级市场、减少税费等等，现在陷入了一个怪圈，反而买了房子的人倒霉。因为贷款的利息上涨，这就像政府做了一个套子，让个人里面转，实际上吃亏的还是老百姓，每次一规范市场时总是老百姓吃亏，我总想不通这个问题，这里面政府是要付出很大的责任。去年我就很敏感，一看到这个情况出现之后，我就赶快买股票、因为房地产市场下去了，股票市场肯定是要起来的，这是一个翘翘板，哪快风险好就往哪块跑，中国会出现大量的房地产个贷坏帐，实际上调查的结果个贷的品质优良率很高，我想现在的金融机构的日子是最好过的，存贷利息大，因为现在不是贷给企业、多半是贷给个人。果不其然，最近股市开始慢慢上涨，而且一马当先的是金融股，这里面很多东西是相关的，我觉得今后要多在这方面下下工夫，多研究经济的周期性、包括房地产自身发展的规律。政府部门应该特别注意研究，我想请肖秘书长能不能跟有关的管理部门建言，不能今天出台一个政策、明天出台一个政策，今天要扶持、明天要打压。政府是矛盾的，一方面想把房价下降、另一方面又想在土地获得大的收益，今年国土增长104亿，这都是互相矛盾的，一方面政府想要控制房价、另一方面又想获得超值的收益支持政府基础建设，政府的地方官员想要出政绩，房价的上涨直接的诱因就是地价的上涨，特别是在武汉市政府大量收购土地，现在二手房价直接赶上了新房，有些二手房卖到的三千，这也是不正常的，旧房一折旧就没有什么价值了，为什么还能够卖到三千呢，还是因为地段的因素，土地增值了。这里面政府的一些政策应该是更加协调、具有可操作性，不然问题就会很多。
我举例：就拿经济适用房来说，当时直属于国务院领导，为了解决中低收入群体的住房问题，提出了系统的主房政策，实际上这个政策很好，94年起步时每年的建设量在20万平米，到了98、99年保持每年竣工在40万—60万，当时占全市住房不到65％，这是一个适宜的比例，但是政策执行的过程中，对经济适用房的非议越来越大，包括政府自己也动摇了，开始有意识地控制经济适用房的建设，导致了05年竣工的经济适用房项目就只有一个，老百姓买也买不到，这又是一个政策缺乏远见，房地产价格上涨最猛烈时期，但是平价房很少，平价房我作为开发商并不反对建经济适用房，因为这可以评议于房价，现在经济适用房没有了，老百姓等房子又等不到，今年又来了一个大转弯，一年下达了300万平米的经济适用房建设，本来市场开始走下坡路，房价存在着一定的压力，这么大量的经济适用房明、后年一上路开发商还过什么日子，搞不好一朝一夕又回到了解放前，回到了原来最困难的日子，我觉得政策有互相矛盾的地方，我分析里面主要有几个问题：
一个是政策的效果是有滞后性的，不能急功近利，如果急功近利肯定是有与主观意愿相反。我们这几年搞了经济普查，最后一些数据还是有说服力的，土地成本占开发成仅仅23％（全国来说），这一块不管数字有多准确，我觉得起码也接近了1/3，这一块的成本一上去，房价必然要上涨，这个数据我们可以参考一下。房地产的平均利润率是47.77％，并不是像大家说的房地产市场达到了60％，这有点夸张，好的企业利润大一些，但是市场上有一些不赚钱的企业，项目的预测、经营不准，有些甚至是亏损，作为开发商不应该成为媒体、政府职责的对象，开发商也是依法经营，老老实实在做事，表面上看到项目利润高。我以前有这样的解释，我们的利润率是高，以前测算整个项目的投资回报达到35％以上，但是这个项目要做3—5年，再摊上财务成本、管理成本每年的利润率也就是10％左右。现在来看利润47.77％应该是准确的。我们回头还要研究房地产本身的特性，房地产本身的周期比较长，一个项目不是一年就可以完成的，今年决定的项目可能明、后年才能实际进入市场。
房地产行业存在着外部效应，有正效应、也有负效应。它的一个行为会影响其他经济人、主体的利益。房地产小区的建设会带来城市环保等等一些问题。我们尽量要使外部效应是正的。我们在制定产业政策、规范时要尽量多考虑这一点。
从长期趋势来看，房地产肯定是一个增值、涨价的过程，这在发达国家、英国、法国、欧洲、北美等等国家的统计数据（长达3、40年）房价增长是必然的，但是这只是一个长期趋势，这主要是因为土地的稀缺性、建筑成本各方面。我们对未来还是应该有信心。但是短缺波动我们应该提防一下。
武汉市是很适合做房地产市场，武汉市是一个多中心的城市，不像其他城市有一个明显的中心，武汉市由很多的次级中心组成的，历史上形成了两江三镇，不是一个单一中心构成的城市，武汉市的房地产有很大的发展空间，至于价格上也不一定按照汉口、武昌来的，武汉市的房价主要取决于楼盘本身的品质，在房价上武昌超过汉口的可能性也是绝对存在的，我们作为开发商有很好的机会。这给了很大经营和发展的空间。特别是像现在的隧道、轻轨、地铁、“1＋8城市圈”提出，都说明武汉市存在很大的发展空间。从交通上打比方，一个小时的路程，古代的集镇、村庄，城市的都是比较小，也需要有马车的车程形成了这样的规模，今后的交通会更加便捷，还是一个小时的概念，一个小时可以抵达的范围往往是你可以投资、开发安全的范围。随着交通工具的进步和发展，我们可开发的范围是越来越大，这对于我们来说是利好的消息。
武汉市有一点比较优势，总的来说土地、房产的价格比国内其他城市，大城市相对来说要低，这也是一个比较好的优势，有这样的优势我们可以吸引外来的投资，吸引其他的人来定居、买房子。但是一旦武汉市的房价起来了，武汉的房价直追北京、上海、广州武汉的优势就不存在了，大家应该考虑怎么来收场、退出市场找一个更赚钱的行业。我简单地就最近接触到的消息有一些敢想，说这么多，说得不对的地方希望大家批评、指正。
余雷:大家好，我是湖北阳光地产公司的，我们公司做开发、同时也做销售代理，在这里要感谢房地产协委会的肖秘书长给我们这么一个平台。沙龙也是越来办越好。第一个关键词应该是规范，从几个热点事件，都是属于政策性的，首先“国八条”、“网上签约”、“交房条件”、“节能”都是对房地产市场的规范，还有一点即将要实施的新合同（可能要到明年实施），这对购房者的利益保护是很好的作用，今年应该是一个规范的年代，规范是有利于房地产市场的健康发展。我记得在“国八条”出台以后，住宅建设部提出了一个口号，不是要打压房地产市场，而是希望房地产不要大起，不要大起的目的是防止大落，应该细水长流，不要把所有的饭一年吃完了，可能吃的时间长大家赚的钱更多一些、利润更好一些。
第二个热点事件体现了武汉市的发展空间很大，比如说轻轨的建设、市政投资的密度加大，都会对武汉市的方面起到良好的推动作用。第一个体现了发展的空间大，市政空间在加大，这也是为什么港商会到武汉拿地的原因，土地的价格比较低、同时武汉市有这么好的条件，作为城市规模来讲，武汉市在全国是排到的前五名左右，所以发展空间是非常好的。
第三个从销售上来看，政府出台了一些政策，在某些程度上要打压房地产市场，但是往往有些政策在我们很困难的时候救了我们，比如说今年的“国八条”三月份出台以后、五月份低迷，但是六月份又出台了二手房增税，特别是对于郊区开盘大的盘子，一期卖得低、二期开始上涨、三期已经受到了隐性的抛压，正在这个时候二手房一增税，这些人傻眼了，因为价格已经没有成本游说了，现在经济适用房出台300万平方米，很多关心我们项目的时候提醒我们以后会不会有压力，我觉得我来看是利好的，我们要做高端产品客户群体不是一类，我们不应该有担心，作为郊区的楼盘来讲，受到限制价格不会很高，但是经济适用房一出台，郊区有些盘品质肯定是比经济适用房要好一些，这对郊区房又是一个利好，政策出台的目的和结果是有很大的差距。这也是我们提出政府在这一方面初衷和结果一致性上更加深入。
第四个这两天亿房说，世纪度购房下降最多，全市九万套房屋等待买主，我觉得这是一个现实问题，很多开发商知道这个问题，但是就是价格不下降，这还是跟我们的土地有原因，我前一段时间跟其中一个楼盘老总沟通过一次，我问法律顾问为什么他们不下降卖，他说对方的老总说如果我降价卖了以后，我拿不到便宜土地，如果说我求于资金回笼肯定是求发展，但是现在又没有发展的空间，武汉市的土地中心做得很好，及时卖小地块，市中心的小地块也是生地当熟地卖，很多开发商拿不到自己中意的土地，前一段时间拍卖的是水果湖，我们拿到的是1600左右，随便做下来至少卖5000多，按照市场来讲楼面地价应该是到2500有人会拍，但是居然只拍到1600，肯定还有问题，就是因为没有拆迁，很多开发商面临的问题是手上拿钱买不到土地，干脆说我们现在还便宜卖房子干什么，还不如慢慢卖，到最后胜利的还是开发商，“国八条”出台以后，6、7、8月份销售淡季时销售有很大大下降，但是到了10月份开发商应该欢呼，这一波赢了，10月份销售在上升、11月份销售在上升，当然存量是有的，但是销售下降、价格不降的原因是有这么几点，开发商没有更好的投资渠道。作为老百姓购房来讲也是一样的，等来等去房子还是要买，房子要中国来说还是唯一的投资渠道，经济是哪里有利益流向哪里，股市虽然有一些起动，但是股市是没有投资价值，受伤太深了，我是深受其害，我现在考虑的是还是不搞。我把经济放在这上面赚钱更多一些。我周边的朋友也有这样的想法，还是干脆忍痛，还是买房子实惠一些，这和股票的炒作来讲没有投机的心理，买房的投资心理多于投机。房地产交易不像一般的商品交易，手续要复杂一些，税费高一些。在住宅方面投机的心理肯定是要好一些，在写字楼来讲过热一些，我现在代理的一个楼盘“城市印象”，那么买房的客户我都不理解了，商铺最早觉得卖15000元就可以了，最后卖到13000元也卖光了，我们流了一个售楼部，还是有人不停地来问卖不卖，我们说两年以后交房，我们就说可以卖高一些，前几年就有人交了，我们卖到了15200元，二楼、一楼都是这样，一分折扣不打，按揭不卖，一次性交款。420万元放在两年以后交房，我也认为有一些不理智，我问你为什么要买，他说说实话，我没有地方投资，放银行不合适，我知道租金不高，我要收回回报，十年回本是良好的预期价格，他说我考虑到的是20年比银行划算、比股票稳定。这是目前老百姓购房者在价格没有下降依然能够买房的原因，这同时也是销售下降、房地产价格不下降的原因，一个是土地、一个是投资渠道方面。前一段时间有一个朋友跟我打电话，他手上有七千万元，问我有没有好的项目给我介绍，他说去土地中心拿地，瑕疵太多，不敢随便拿，我进去了以后有人打电话要求我退出，这里面的问题很多，他说我是直接运作前期的，你能不能找一块地，我觉得这也是武汉市市场发展的矛盾问题，如果这些问题不解决价格是下降不了的，销售上升不了，也是跟价格有问题，作为开发商来讲也不一定是要卖到很高的价格。
方力:大家都讲了自己的观点，目前社会上、媒体上也有对政策出台的两个观点：一种是乐观行为（盲目的乐观），盲目地认为房屋的建设成本上升，房价肯定还会上涨；另外一种是消极的悲观行为，认为政策的各方面出台，打击了市场，会使中国的房地产像90年代的香港和日本一样进入7、8年的冰冻期。这是消极的悲观行为。我个人认为现在的市场是现实主义，市场是现实的，既然做市场、做经济就是讲现实、讲实在的，既不乐观也不悲观。现在的现实是国家的政策出台既不是说要把房地产市场做得怎么样，毕竟中国还是要以房地产市场为龙头的，国家是为了规范市场、规范开发商的行为，现在拿地、空手套白狼的情况一去不复返，这也是为了使曾经出现的情况不再出现，以前做开发都知道，手上有100万、几十万可以做开发，几年下来这个利润就不是百分之几十、是百分之几百，目前国家就是规范市场。一方面国家是平抑房价，另一方面是把各方面的产品质量做上去，在这样的矛盾下，开发商应该做好自己的产品、又应该顺应市场的形势，在今后的销售上首先应该是物美才能价廉，今后可以说是一个产品的竞争时代、也是销售的竞争时代，进入了房地产的正轨，形成了健康的市场发展。我简单讲到这里，谢谢大家！
胡咏梅:我想从三个方面来讲：
第一个非常感谢开发办他们付出了辛勤劳动，把我们一盘散沙的开发商组织起来，这是第四次了，而且是一次比一次规范。今年F.天下提供这么好的场地，非常感谢。我们开这个沙龙有两种，一种是学术会议；第二种是政府性质的会议，因为这样会太累了，政府官员想找小说看，又怕领导发现。我觉得我们还是应该交流各自的体会、心得、教训。我们当然不能把所有的底牌全部露出来，但是以个人的体现说出来大家会觉得舒服一些，我讲的东西是我自身和企业东西相关联的，这就有一种差异化，物质条件是越来越好，但是精神层面是越来越累，我想是一定要搞下去、搞好。
第二个主题的热点我自己也总结了一下。宏观调控背景下，到9月份以后我们分别卖20处左右，在5月份时我们卖10处左右，以前是30、40处左右。
网上签约、信息公开是第二大新闻。环保节能是武汉市政府和各级开发商面临大的问题，世贸毕竟是外国的资金、瑞安等都是在全国有名的。经济适用房的大力发展，本身不具备购买能力的，经济适用房对于平抑物价有好处，摇号真正摇中了，能够买得起、轻松买得起的人绝对不会满足于经济适用房，那么买不起的这帮人，2000元、1800元、也是买不起来的，80平方对于双下岗的也是买不起的，这应该是有一个廉租政策出台。目前有一定收入的是可以买经济适用房，但是完全没有收入的不能让他们没有住的。
均价破三千、高价创新高。这算是是引以为荣、引以为耻的。现在武汉市搞不好比黄陂人还不自豪。原来我们想一个房价卖四千多会很难。隧道、轨道、地铁、对沿线物业的发展有很大的帮助。交通网络延地铁、隧道、网络的发展。
商业地产，像酒店式公寓在武汉市比较欠缺的项目，长期被冷漠的东西有可能有它的升级在里面。
地更加稀缺了，发展商感觉没有地可以种了，发展商一个项目盖完了以后，再第二个、第三个是基本很难得，缺乏最终的生产原料。
拆迁难，政府提倡人性化，原来是野蛮可以搞定的东西，其实拆迁本来应该是难得问题，原来是不尊重人权的方式，现在还了原来难的真是面目。
第三个我们在一起交流一下感觉，昨天中午上海最贵的房子发生火灾，有点像911，大家都以为是经贸大厦发生火灾，买这个房子的人肯定是不会担心有什么消防问题，14万一平方，但是还是出现了问题，这个对于后期的影响是很大的。从这里我只是感觉开发商素质还是偏低、管理水平有限、规范程度有限。如果出现一个事件，很多开发商都没有公关的能力，没有划界、消防、预防的能力。还是在追求低成本拿地、概念式的包装来获取短期的利润，对长期的运营发展没有很大的好处，我也是一直觉得头痛的。
发展商我们需要考虑的是产品创新的问题、品质提高问题、发展持续问题、差异化、个性化、终极化问题。我们提供的房子不能总是在低品质、概念式做营销，不能总是提高广告费、重要想点子式的营销，老老实实把自己的事做好。总想着搞点概念，应该要考虑持续发展。为什么我们的房子买下来之后就是快速消费品，武汉市十年前的房子不行、反过来是百年前的房子要好一些。这就是人力、物力、财力。差异化不是在概念上，比如说满街都是小户型，如果我们做小户型不应该是简简单单地概念说的，像日本的小户型是做得很到位，前一段时间我到成都去，他们不是从一个滥尾楼上做的，真正的尊重小户型的产品开发，不像国有单位原来分房分惯了，做大什么级别就换什么房子，一辈子在装修、开发。但是土地资源这么珍贵、人员这么紧张，应该是到终极，提高品质、提高素质，满足不同人群的需要，有小孩需要的、老年人需要的、年轻人需要的，甚至寡妇需要的等等。我一直觉得房地产牵扯两个概念：一个是三又三分之一的概念；发展商总说发展商的利润高，自由资金利润，在前期上可以延期、可以银行贷款，比如说五千万可以先付多少、贷款多少、销售多少，总的资金投入是1亿、2亿、3亿，现在的运转以后，资金的来源没有那么方便，但是如果开发商有能力还贷，向银行贷款也是越来越难的问题，比如说会计事务所、一年投入是几十万、产值一年是几百万等等。房地产一百块钱就少交十几块钱的税，这个税负是非常高的，我们每一个公司都做出了很大的贡献。在这里我想起来几个和大家一起分享，谢谢大家！
张立军:首先是感谢感谢、再感谢就不多说了，05年大家是发热，我是“发昏”。我们的项目在预留地产已经做好了规划地产，在念头上开了一块地，完全超过我们的预料，价格超过了我们的几十倍，严重受损，在建的项目卖得还不错，我们的近郊楼盘和郊外楼盘怎么走，是一个很大的困惑，各位老总有兴趣给我们支支招。05年武汉市的作用主要是地产界的功劳，带来了武汉市城市价值，以及城市形象大幅提升意义。这是05年、04年不同的。（讲笑话）“本.拉灯有敢于中国政府在反孔问题上和美国政府穿一条裤子，飞机开到上海上空、这个城市的经济太繁荣了，到北京，北京的文化古迹太多了，是全人类的遗产不能搞，然后就去武汉，一到武汉上空，这已经炸过了还炸鬼”（笑）。武汉的城市形象在人们心中就是这样的，当然今年有大不同，他们跟我们谈时就有一种感觉，不知不觉当中我们的周边一会儿一个楼上来，一会儿一个楼起来的，品质是在不断地提高，我们看看周围做房地产企业的人，我觉得整个的水平不知不觉都在提高，在武汉提到当中，我想预计在未来是我们企业向良性规范的标志。作为地产界完全有理由是充满信心走向新的希望，谢谢！
袁勇:我就谈2005年的一些经历，谈一些自己的感受，第一个关键词是“调整”，今年确实是一个调整的过程，有政策的调整，会引起房地产业产业结构的调整，这已经有作用了，比如说经济适用房的推出，前几年武汉市的经济适用房都是停滞状况，今年更重要是产品细分很明显，产品的价格也是比较大，像经济适用房是三千左右，但是有一些郊区也有一些一千多的房子，当然也有七千多的，估计明年九千、一万的楼盘都会推出来，结构上的调整也是政策调整的一个结果。
另外一个调整是心态调整。开发商的心态，从五月份以后的期望值应该调整，很高利润的心态也应该调整。但是这个调整也是有结果的，我们也有一些感受，开发商这段时间的竞争意识也加强了，基本上每一个楼盘都会做前期产品研究，我们做这个行业，明显感觉到，虽然出的钱不是很多，但是希望有这样的过程，这也是意识的调整。
另外开发商对利润的期望值的调整。这个结果就是尊重市场，知道市场目前可能是有一定的风险。
另外购房者的心态也在调整，从五月份相关政策出台以后，购房者认为房价会跌，但是对武汉的情况是事与愿违，这和政策的选择、媒体的选择有一定的关系。购房者的心态也是需要调整，而且也正在调整过程之中。
武汉地区的价格还是在上涨，而且价格上涨的速度还比较快，比武汉平均收入的增长速度还要快，武汉的消费还是在透支，不是很正常的现象，相对来说我觉得房价上涨还是比较快，宏观调控的政策对武汉市来说有一定的作用，但是还没有到位。这个“价增”也是我认为的关键词。
第三个是成交量减。开发商的期望值都打了一些折扣，但是也有一些销售好。九万多套是将近一千多万方，今年的存量到明年上半年最少是一千五百万方，现在的成交量比2002年高、比2003、2004年低一些，这个压力是都在增加，还不包括明年退出经济适用房的量，这个压力是非常大的。
第四个是纠纷。我们做营销今年很多人交房，花了我们公司的精力是相当大的，基本上没有一个房子不产生纠纷，没有一个业主不骂开发商，这个说明了我们前一、两年发展势头很好，很多房子还没有做好就卖完了，这对当时的承诺也有不到位的，也产生了一些质量问题。但是也有一些很负责的开发商也产生了这样的结果，媒体宣传时说开发商有多少多少利润，我昨天晚上还要看北京一个楼盘的新闻，这个楼盘做下来要赚50—60亿。我估计这个利润确实比较大，如果说赚这么多，我确实是有点置疑的。我想这样的宣传对业主、购房者来说是不太好的引导。这个楼盘开盘时卖到15000元，最后算下来最多成本不会超过4700元（我对北京的市场不太了解），这样的成本在武汉来做可能也会到这里，怎么到北京还会怎么低，我想质量是不应该值这么高，这种宣传对引导是不利的。上海也发生了退房，这不得不说明一个社会问题，这不是一个好现象。
其中我最关心的一个问题是2006年会怎么样？这个市场到底价格上涨、下跌？今天有这个机会，是希望和大家有一些探讨，我个人认为不管是上涨还是下跌，竞争会越来越激烈，尤其是有很多现实问题，2006年走房地产开发，不断是开发公司、营销公司都会走上品牌年代、品质年代、品格年代。开发商的品格是对社会负责、诚信的考验。像卖萝卜、白菜的时代已经过去了，谢谢大家！
肖汉昌:由于时间关系有一些没有发言的人，有机会我再请大家发言。刚才各位讲得非常好，对2005年热点、关键词、行业出现新的变化都进行了归纳。我想把大家的发言做一个梳理、供大家参考。一共有20多个特点，出现的新情况、新变化、新特征。
第一点：市场发展更加理性；
第二点：行业管理逐步规范；
第三点：行业整合进一步加快；
第四点：市场价格依然上涨；
第五点：市场营销逐步由虚向实；
第六点：不同区域的楼盘出现分化；
第七点：销售周期出现延长；
第八点：优惠促销成为趋势；
第九点：建筑节能提上议事日程。
第十点：港资进入武汉。
第十一点：经济适用房面世。
第十二点：商品房创新高。
第十三点：交通促开发；
第十四点：商业地产呈现新的发展态势；
第十五点：土地稀缺进一步加剧；
第十六点：拆迁难已经成为政府亟待改进的问题；
第十七点：城市住宅开发品质大幅度提升；
第十八点：企业盈利下降；
第十九点：住房消费出现透支；
第二十点：成交量出现回落；
第二十一点：存量房进一步增大
第二十二点：买卖纠纷进一步增多
第二十三点：市场的压力在增大
第二十四点：媒体对行业的关注度进一步增强。
我们在回眸、分析市场问题时做一个参考。这对于我们分析2006年走向时是有很大的帮助。我们再进一步整理是可以得到一个基本结论。2005年房地产热点事件回顾应该还有其他一些，与会者没有思考到的，我们只是提一个初步的。我们会把大家谈到有关问题进行整理，在明年元月份的期刊上登载出来，像晨报、金报、亿房网也会把大家的观点和思想整理出来，让我们业内人士共同分享。我就说到这里，谢谢大家！ |
