主持人:听了带来很多新的理念,我们开发商以四环线为今年主导型,以及开发商会对产品他们所销售的产品进行优化,包括代理进行调整。新聚仁对市场的看法如何?
新聚仁 陈龙
陈龙:住宅这方面同比去年增加30%,房管局数据来看去年1300多万方,今年1400万方肯定会突破。这个销售方面肯定会火。我们的项目来看也是这样,现在卖得好的,首先是价格相对来说比较低一点的,万元以下,甚至9千以下的,还有一个典型的写字楼。这种是卖得非常好的。 现在从供应来讲,供应方面现在上半年其实是跟去年相比略微减少一点,比去年同期是增加的,但今年整体供应在1300万方以上。这个供需两旺的局面还是再继 续,市场整体来讲,目前武汉市场应该来说还是比较火,但是就像刚才梅总说的,现在这个火也不能说所有的项目都火,实际上有些项目还是去化率就是10%几, 这种项目也不少,这种项目主要是它的产品方面跟现代刚需市场方面所需要的产品不对称,现在这种卖很高的价格的产品都卖得好。
主持人:市场面并不是所有房源都卖得好,卖得不好的房源特征大概都具备什么样的特征,以及卖得好的房子他们的特征又是什么样子?
陈龙:南湖的项目卖得火,供应量比较少,我们所说的南湖区域卖得好,白沙洲的供应量也非常大,价位以及产品结构来讲,很多是迎合现在的市场。武汉以 前对白沙洲认可度比较低,配套也很差,也没有什么产业支撑,为什么这么多人去白沙洲买。就是因为现在他们没有什么选择,三换线以内7千元的项目已经很少。现在 品牌开发商这方面也在积极的调整,品牌开发商不光是万科、保利,像华润做高端的也开始,会做一些满足刚需为主的一些产品。像朗诗,做科技住宅,也是迎合刚 需,市场定位已经根据市场作一些改变,来为刚需做很明显的一些改变。所以说他卖得好,我再总结一下,一个是价格低。第二个,现在武汉规划交通以及它的一些配套方面确实是变化非常大,所以说这个也是对很多武汉人,包括新进入武汉的外地的人口来讲,它的慢慢的市场接受度也是在不断的认可,在提高,这个也是很大 的原因。再还有一个,买房无非看价格,自己的承受能力,再就是能够有更舒适的产品更好,社区环境更好一点,当然更好。
这些方面说起来无非就是这些,现在卖得不好的其实也明显,就是它的大户型偏多一点,有一些别墅这些方面还是非常好。一般都是那种现在刚需所没办法去 达到这个条件的,就是总价高、单价高,户型也比较大,再就是还有一个原因,现在大户型有一些是它的区域方面,产品的同质化严重。这个也是一方面原因。据我 所了解,大户型不是说所有区域大户型都卖得好,像南湖区域,他是满足刚需为主,但是有一些楼盘他卖得最好的不是80小房,卖得最好的130多的户型,这还 是跟产品的同质化竞争有很大的关系。我就说这么多。
梅水雄:为什么卖得好,第一,品牌开发商进入一个区域带动项目,他进入这个区域树立标杆,很多人对他的品牌认可。第二,打价格战,这个楼盘开盘价格 明显低于其他盘,我就卖得好。比如中铁国际城,人家卖8、9千,他只卖七八千。第三,购买人群呈现区划化流动,比如买四新、四新买不起,就买白沙洲。第 四,产品这一块,确实符合刚需改善需求,符合他们的需求,所以卖得很好。第五个是我总结的,项目重性价比,南湖的项目他卖九千多,我朋友飞要买,我去看了 以后也觉得值得,第一体量大,景观也不错,对面还有一个沃尔玛。这说明一点,他这个楼盘虽然价格高,但是综合性价比高,也会吸引人过去。购买者买这个账, 我也买,这是我总结的。还有一点,也跟开发商宣传有关,市场上各种信息,网站、电视、广告,购买者不知道到底真实价格,包括我企事业不清楚,所以存在信息 部对称,开发商如果营销策划做得好,锁定购房人群,项目也可以卖得好。
卖不得好,第一,产品本身的缺陷,第二,项目本身可能本身有缺陷,临近铁路,临近坟墓等等。这也会影响,讲究风水。第三,价格太高。我总结就这几点。
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