微信直播:2014博鳌房地产论坛启幕 亿房携手武汉开发商共赴盛会

亿房网 2014-08-07 11:17
【摘要】
“华远地产股份有限公司董事长任志强说,中国千万级以上人口的城市会增加 很多,500万以上人口的城市会更多,你能说房地产市场就变成下行通道吗?我不认为。”
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8月6-9日,“下行通道中的房地产--2014博鳌房地产论坛”在论坛策源地海南博鳌举办。众多经济学者、企业领袖、行业巨头等嘉宾齐聚,再启地产精英、博鳌论剑。

亿房网作为武汉地区独家参会媒体,将对此次博鳌房地产论坛进行全方位直播。同时,亿房网还携手武汉开发商(人信地产、北大资源、光谷地产、天纵地产、新华联集团)共赴此次地产博鳌行,在现场为您带来一场“博鳌盛宴”。

博鳌房地产论坛现场

武汉房地产代表现场认真听讲

#嘉宾致辞#

每日经济新闻副总经理杨勣先生

杨勣:今年房地产行业 整体不是那么景气,风声鹤唳,有很多焦虑,有很多不安,困扰着房地产行业的,甚至我们今年博鳌房地产论坛的主题也叫“下行通道中的房地产”。但是我们每年 在这里讨论,面对今年的分化和转型,还是可以听到很多积极和向上的声音,包括不久前举办的一次活动上,我们也通过探讨房地产金融化、探讨行业在大数据方面 的广泛应用,也为行业提振信心提供了一些正能量。

观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

陈诗涛:在三个月前,我们论坛的主题“下行 通道中的房地产”出来的时候,很多朋友都给我打来电话,说这个主题非常悲观,也不太适合,需要调整。这两天的会议大家会就这个主题做一些争论。其实反过来 我们也可以问,什么是上行?其实下行也并不是不好,可以将不好的企业调整出局,对有准备的企业来说,下行不是坏事,而是真正的机会。  

今天上午的议题是:大周期繁荣年代的房地产暗影。

演讲嘉宾:华远地产股份有限公司董事长任志强先生,演讲题目是“市场化与房地产行业未来”。

任志强

任志强:在今天的早餐会上,我跟各位有一些不同的意见。什么是市场?如果政府在拼命地用保障性住房和棚户区改造来撑这个市场,这就不叫市场,所以对市场的问题,大家有些不同的争论。

我讲几个和市场有关的问题。一个是关于城镇化,在市场条件下的城镇化和非市场化条件下的城镇化是非常不同的概念。美国从50%的城镇化率到 70%,用了四五十年的时间,因为那时候的工业化程度比较低,所以农民没办法从农村充分解放出来而进入到城市去。城镇化不是因为政府主导,把农民搬到城里去,是因为农业生产结构,包括自动化、播种机、化肥等等,让农民不再需要在农地里头待着,解放了大量的农村剩余劳动力,进入城市其它产业。这个表下面列的是亚洲的相关国家,日本、韩国和马来西亚,它们从50%到70%的城市化率大大缩短了这个时候,大概就是10年到15年左右。为什么这个差距这么大?并不是说这些国家比美国、德国、英国更先进和发达,而是历史证明,当工业化发展到一定程度之后,城镇化变成一个不可抵挡的趋势。中国在最初的时候,从1978 年到1996年这段时间从20%增长到30%的城镇化率,大概用了15年,这段时间恰恰是我们正在进行工业化的过程,正在把农民从土地中解放出来的过程。 而这个时间的农民并没有脱离农业,仍然在从事城市中的农业劳动,比如说进城换鸡蛋、进城卖农业产品。

第二个发展阶段我们只用了7年,也就是从30%到 40%,这段时间是邓小平南巡讲话之后,让农民可以进城打工了,脱离了农业生产。南巡讲话之后,允许一个人可以有更多的雇工。而从40%到50%也用了七 八年的时间。后来还有20%,我们估计也是15年左右的时间,和日本、韩国的速度差不多。如果充分市场化,我们城镇化率的速度还会加速。我们现在的矛盾是 因为户籍制度问题,而导致我们的城镇化发展速度是受阻的,它不是一个市场化的办法形成的。所以城镇化没有取得一个正常的发展过程。大家都在谈二三四线城 市,一二三线城市的差别,我们可以从城镇化率看出来,一线城市城镇化率最高,二线城市差一点,三四线城市差得更多。现在仍然是这个趋势,大家仍然往大城市 跑。但是当他的户籍没有办法随着他迁徙的位置而转移到大中城市的时候,他只能还在户籍地留一套房子,就像农民把更低留在农村一样,他把房子留在小城市,所 以我们看到三四线城市有很多空房子,那些空房子不等于没卖,也有可能他认为那个空房子就是他的家。

我们家雇了个保姆,跟丈夫离婚了,她有一个儿子、一个女 儿,这两个人住在北京,但是各有一套宅基地,于是她这个完整的家庭在农村有四套宅基地,丈夫有一套,她离婚以后有了三套,因为儿子、女儿都跟她。女儿和她 在北京工作,老公在烟台,儿子现在也在北京工作,他们在北京也有一套房。同时在农村还得占三套房,其中他们拿两套房子换了旁边一个镇里的小房子,这个变化 过程会长期存在。他的户籍转不到北京去,他们一定会在家里留一套宅基地,留一套镇里的房子,他们永远会在那里保留一个根,因为大城市要把他们轰走的时候, 他们就得回去。那么是不是因此而造成大城市的人口密度高呢?大家觉得北京是人口密度是最高的,其实不是,但是核心区的人口密度很高,超过了伦敦、东京、纽 约。因为我们所有的重要的设施都在核心区里头,那里的人口密度很高,但是摊开来看,北京的建成区人口密度非常低,全国倒数第四。但是为什么陕西这种地方的 人口密度那么高?因为它中间没有大城市,它的城市建成区的范围很小,所以在城市化发展过程中,人都集中在那里。例如宝鸡、延安,这种城市你会去吗?大家都往西安挤,所以造成它的人口密度很高。

我们再看看城市土地关系。从1990年到2012年,我们的城镇建成区的土地从1.2万 平方公里变成了4.5万平方公里,占国民经济的4.5%。但是我们的人口呢?当城市土地增长3.5倍的时候,我们的人口密度从279变成了2301,增长 了8.2倍,这个城镇化速度是不可抵挡的。有人最担心的就是我们有没有这么多需求,城市人口的移动就是需求。千万级以上城市的人口亚洲有16个,中国有6 个,1950年的时候只有东京一个,东京那时候1000多万人,现在到3800万人口,那时候他们拼命修高铁,希望把东京的人转到大阪去,结果大阪人都跑 到东京去了,就跟中国非常想搞京津冀一体化,希望把北京人弄到天津去,结果天津人都跑到北京来了。再过几年就全是大城市,中国千万级以上人口的城市会增加很多,500万以上人口的城市会更多,你能说房地产市场就变成下行通道吗?我不认为。

第一个是全国城镇住宅竣工面积,到2012年是10亿平方米,房地产开发商占7.9亿,占总比例71%。从1998年的数据可以看出来,非房地产的 数据占比是非常大的。1998年的时候从29%,迅速增长到高峰期变成72%,而之后又开始迅速下降,我们现在从高峰期的72%开始下降,去年低于 70%,今年估计只有65%左右。为什么?那部分是保障性住房和拆迁房。2011恩年的时候,我们提出建设3600万套,这一部分加大,让总量继续上升, 而不是下降。这个替换过程就造成非房地产生产的房子更多了,这些房子是不是也有人住?如果有人住,那就说明我们今年只下降了6%的销售增长是没有下降的总需求,总需求是继续上升,而不是下降的。你们可以看看它的市场数据,我们现在一年生产700多万套房子,这700多万套房子里头,在2011年以后开始有 了保障房以后,商品房销售是没有跌的。我们提出十二五规划3600万套保障性住房,什么概念?2012年要求开工1000万套,2013年要求开工700 多万套,相当于我们生产量的40%到50%。原来他们只占30%,现在已经变成各占50%。

看看我们的销售,在2009年到2013年卖了55亿平方米,而竣工面积只有43亿,还有11亿平方米没有竣工。不要以为现在的市场上空置得不得了,确实空置量极大,极大的原因是什么?我们可以看看竣工量,这几年很明显的是竣工量迅速下滑,现在我们的竣工量只有15%,如果只有15%的竣工量, 意味着这个楼从买地到建完要7年。怎么回事呢?一个是我们可能没有那么多的开工量,地方政府或者开发商把大量的保障性住房开工出来就没有做,所以它迟迟完 不了工。为什么会有这么低的竣工量?房子是开发商的,如果把地钱付了,把房子搁那儿不卖行吗?如果没卖出去,这些钱怎么办呢?7年才能竣工,它忍得住吗? 这里面一定有问题。

今年销售额下降6.7%,销售面积下滑6%,减少了不到3000万平方米,请问我们的保障性住房多了多少平方米?

销售的上升和下降不是在今年才开始,我们把去年40个重点城市中前10个上升最快的和10个上升最慢的列出来,你们今天提到的某些城市情况不好,去 年就已经发生了,不要以为今年才开始,是因为你们只看到了总量的增长,而没有看到细节的对城市的分析。比如说温州去年就取消了限购,别人都好的时候它已经 不好了。无锡去年就出现危机了,不是说今年才出现问题。

还有两个影响最大的政策,一个是利率的挤出效应,还有保障性住房的挤出效应。我们一套房子下降10万块钱,银行多了20万的利息,开发商下 降了 10万,老百姓一分钱优惠没享受,还得多给银行交10万块钱,所以实际资产价格没有下降。开发商得下降多少呢?得把银行多涨的20万利息吃掉,然后再下降,老百姓才能得到实惠。

我们再分析一下保障性住房,北京1300万平方米,政府盖了715万平方米,开发商在投标里头是585万平方米,政府和开发商几乎各占一 半。今年整体市场的消费需求并没有减少,而是在持续增长。但是保障性住房在冲击市场。另外一个冲击更可怕,就是棚改,1万亿投资,棚改要完成470万套, 意味着 一套房子棚改,政府提供了21万,这么多钱它用不了,至少要完成900万套。但是如果今年要求470万套和我们本来竣工700万套里面再有的保障性住房算进来,我们会把市场打得一塌糊涂,因为保障性住房和棚改的住房数量巨大,远远超过我们过去每年竣工700万套的数量。有一个段子说,温家宝的政策就是“立刻强”,就是要用4万亿的办法把落下去的经济拉上去。李克强的经济恰恰相反,是“温加保”,就是温和的刺激加上比较保证经济增长底线,在有经济增长底线的情况下, 一定不是市场规律的,所以房地产市场不管好不好,它的某一项东西会拉动中国的GDP增长,最后的结果,一定是房地产市场在逐步走回头路,而最终你们一定会用保障性住房的办法来挽救你们不会对待非市场化情况下打败的机制。最后的结果是市场化逐步从市场中退出,这是最危险的情况,也是我认为最可怕的一种情况。

任志强发言结束后,大会进入“博鳌铿锵行主题讨论”环节,此环节主持人为樊纲,参与嘉宾为陈启宗、陈淮、任志强、蔡洪平、单伟豹。

博鳌铿锵行主题讨论

樊纲:首先请问香港恒隆集团的老总陈启宗先生,您在大陆有很多商业地产,您怎么看中国的商业地产的发展?

陈启宗:内地的商场空置率会很高,我有一个问题想了10年没想通,在座各位如果想通了,麻烦你告诉我,这些空置的房除了养老鼠之外,还有什么用处?

樊纲:你觉得除了养老鼠之外还能做什么?

陈启宗:我想不通,想了10年了。再加一句话,就是那个写字楼,除了北京、上海等等城市要扩大规模以外,其它的我是比较谨慎的,很多城市都要盖高楼,盖写字楼,我是不知道有谁来租。

樊纲:我这两天有一个观点,因为没有调研,不敢多讲,不是我说政府政策好,但是总的来讲,住宅地产还有点控制,所以我们还有信心说它是软着陆,没有控制反倒风险更大,市场的波动更大,这是需要大家警惕的事情,因为政策这一块是空白,市场方面隐藏着很多风险。

陈启宗:而且情况可能会越变越坏。因此住宅市场现在赚大钱的机会比较少了,很多人以为有机会进入商业房地产里面,结果增加的商业房地产的量,结果就养更多的老鼠。

樊纲:下一个问题提给陈淮教授,包括商业地产,以及其它地产的板块,包括任总刚才讲的关于城市棚户区改造、保障房等等,你怎么评价现在政府的政策?政府下一阶段的政策走势大概是什么样的?你还是离政府比较近的,我非常想听听你的观点。

陈淮:樊教授刚才演讲已经说了,其实就是四个政策,今年第一个政策就是信贷政策的调整,第二个政策就是保 障房政策的调整,第三个是积极稳妥地推进城市化,这个市场和政策可能有些差异,政府希望大家到中小城镇去,但大家都想到大城市。政府想做的事情不一定和市 场是一致的。第四是促进改革,不管是金融还是土地,提出市场化,这叫政策,别以为救市是政策,那不是什么政策,都是市场造出来的。

不过陈启宗先生说空置的地产除了养老鼠之外,不知道干什么,其实你不 用过多担心,有很多大龄女青年最终都嫁出去了。我们的商业地产不仅仅是提供商业设施,实际上还有一个重要的功能,就是我们的地市级以上的城市,包括省会城市,它的城市整体升级改造,很多城市有很多大量的低端底商要拆掉,每个城市都想成为中心城市,要辐射别人,现在15万人口,就想说2020年要扩大到50 万人口,这样的城市很多,你到哪个县,他都说这里有什么优势。上个月我到郑州,郑州说我们有什么优势,我说郑州所有的这些优势,2000年前,500年 前,30年前都在这里了,怎么到现在还没发挥出来?别老说自己有什么优势。日本有什么也使,它赶超了欧美?以色列有什么优势?它能够让别人不敢轻视。陈启宗说我们商业地产盖多了,只能养老鼠,我觉得不用那么悲观。

接着樊纲教授说的政策问题,在过去10年中唯一没有变化和调整的政策就是商业地产,不管是稳增长的时候,还是抑通胀的时候,它从来没变化过,我觉得 这种稳定本身也是一种政策倾向,让市场说话。今天早上吃饭的时候,有的老总说,我们要活不下去了,我说很不好意思地告诉你,你活不下去一点都不重要,中国 的房地产市场将活得非常好。

樊纲:下面一个问题问到任总,任总刚才对保障房的问题进行了批判,你说它对市场进行了冲击,它原来设计这个政策就是为了冲击房地产商的市场,就 是为了让它价格不要那么高,让它价格降下来,让穷人能够买得起房子,从这个角度来讲,现在它有这个冲击也是正常的。当然原来的房地产商也预见到了这个政策 会产生的问题。从您的角度看,它现在这个冲击已经出来了,下一阶段它的冲击时间会有多长?你对这些政策机制有什么看法,希望你再具体讲讲。

任志强:保障房本来应该保障的是基本居住需求,一个国家必须保障公民的基本居住权利,所以在1998年我们就提出要保障基本需求,但是前10年没有认真解决保障性需求的问题,在十二五时期提出要大量建设保障房,挤出了商品房的需求。现在的棚改也不是真正的棚改,而 是很多旧城区的改造,但是这些里面也有很多好房子,把这些好房子都拆了,再建起来的也不是什么好的房子,这种房子再过30年还是拆了重盖,因为它不能满足 市场的需要。所以我认为只要是非市场化的,不管你用它解决房价的问题还是什么问题,最终都是错的。用市场的办法是可以解决房价问题的,政府在出让土地的时 候,并没有想过把地价降下来,还有各种方面的税费,所以他们并没有想让房价降下去。所以房价这么高,和开发商没什么关系。我个人觉得这10年倒腾来倒腾去,全都是政府的错,政府调控政策不出错,绝不会出现今天的情况,我就不同意樊纲说的,2007年泡沫出现了,所以要采取措施。2007年中央政府要不采取防止投资过热和防止通胀的措施, 中国不会出现2008年的下降,别以为是美国金融危机造成2008年中国的经济下行,全是中国自己干的坏事导致的结果。3月份小布什已经在解决经济的问题,我们还在压制,你们就没小布什聪明?非得弄个4万亿之后,才反映说自己错了。现在4万亿出来,到底是对的还是错的?如果4万亿是错的,现在棚改也和这 4万亿一样,也是错的。因为1万亿贷款的棚改,地方政府就得配3到4万亿的资金,加起来就是4万亿,4万亿才盖470万套房子?一定会盖得更多,它腾出来 的土地,一定要盖更多的土地,要获得更多的地方补贴。大家都说现在市场没需求,你们看看政府几万亿的棚改到底是增加需求,还是减少需求?我们没搞懂,你们帮我们分析分析

陈淮:我补充两句,任总一向说对的时候不多,他今天说的也不错。棚改到迄今为止,到前天国务院发通知,前两天热炒国开行1万亿,基本上没说到点 上。第一,它不是简单的保障房,棚改不是廉租房。第二,和调房价没关系。先把这两条整明白了。那它和什么有关系呢?第一,和今年的稳增长有关系。今年上半 年房地产投资是包括保障房投资的,增速下降了,平均固定资产增速下降,这有一定的目的是和拉动投资增长、经济增长有关系,说保障房建设要从原来的国有厂矿 扩大到连片改造、老旧危房改造。第二,和城中村改造等等留下的问题有关, 很多的产权调整不到位的地方,最近又提出和共有产权房的改革密切结合起来,它和改 革的很多措施完善,落实十八届三中全会联系在一块,它有这一块的内容。第三,保障房一直是政府单打独斗,让开发商进来,他不挣钱不会进来。棚改把政府的力 量和市场的力量结合起来,把平房拆了,上面盖楼,就使市场和政策的力量相结合,找到了一个切入点。第四,棚改和升级有关系,这些棚改的地区很多是城市核心 区,它所在的位置很好,但是是连片的低端住宅,城市的基础设施改造很难,它和商业业态、地下基础设施、交通规划、全面升级连在一块,所以包括任总在内,也 包括我们的媒体,别简单地把棚改和保障房、调房价连在一块。我上面说了四块,听得懂的你再写,听不懂的最好别写

任志强:陈淮是怕媒体乱报道我这个话,怕我犯错误,没准我会被抓起来。但是我说的这个话和陈淮是一样,我没说和 房价有关系,我说和4万亿有关系,就是他说这点,当房地产下降,上半年增速有可能下降到10%以下的时候,用棚改拉动保障房发展,保经济发展。我说它和4 万亿一样,4万亿不就为了保 GDP吗?

樊纲:在座的还有蔡洪平先生,你是银行家,我们知道外资银行不做零售业务,没有银行的按揭贷款,但是你做投资银行,据你的观察,据你在银行界的了解,现在银行觉得房地产这一块的风险,对金融,包括对影子银行的影响关联度究竟有多大?人们所担心的连带效应究竟有多大?

蔡洪平:第一,我同意现在整个房地产市场走向调整期,调整有上升、有下行,第二,我认为商业地产过剩必死无疑, 商业地产很难整合,目前全国有 2986个Mall,全国这么大量的商业地产,这一块的泡沫会被挤破。对于过去融资成本过高的,又在二三线城市的,这部分可能会非常危险。目前在香港上市 的地产商,二三线地产商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率,我们开玩笑说,一个腾讯每天股价涨10%,或者跌10%,就杀掉4个大地产商或者增加4个地产 商。资本市场目前对整个房地产的估值是严重的超低的。我认为优秀的地产商现在有最好的机会通过资本市场来整合,特别是已经上市的地产公司,有很好的财力支 持。在香港的地产公司每年都发债,在香港上市的地产商基本上都没有资金缺口,高的8点几左右的融资成本,甚至还有4%左右的融资成本,比国内便宜很多,目 前这些企业如果有能力,我觉得不是要更多的买地,而是要改变方式,用资本的杠杆来整合企业,你买他的股权比买他的地便宜多了,比政府拍卖土地的成本低很 多。举个例子,一个250亿市值的香港上市公司,它的资产应该在2000亿左右,那怎么不能收购?我认为现在大好的机会到了,优秀的地产公司,已上市的公 司,应该在这个时候整合房地产,收购其它公司的股权。在它奄奄一息之前把股权买过来。所以我认为现在是一个整合的机会。一个市场成熟的第一标准是完成了市场大的整合,好的更好,差的都死掉,一起生、一起死一定是不正常的。我希望看到在整合期里面利用资本杠杆整合一些淘汰的企业,去买它的股权,而不是买资产,趁银行收资产之前,尽快把它买下来,这是最好的机会。我们都做这个事,市场就健康了。

樊纲:这就是到了优胜劣汰的整合时期了,但是别忘了你买他的股权,同时也接过了他的债务。最后是路劲地产集团的董事局主席单伟豹先生,我觉得在今天早餐会上您是最乐观的,前面几位都很悲观,您给我们讲讲乐观的观点,同时结束我们这个讨论环节。

单伟豹:同时我不赞成我们这个主题“下行通道”,这觉得中国政府有强烈的意愿走市场经济的道路,市场经济迟早会 出现,我们看到现在房地产的限购放松非常正常,而且调控货币市场也是非常正常的,所以中国政府目前在做一个很正确的事情。去年房价涨了那么多,今年再继续 上涨合理吗?这是不合理的。股票也一 样,涨得太快了,肯定会阶段性的下调。去年大家那么乐观,今年跌了又那么悲观,说是到了下行通道,我觉得大家对基本层面的分析不够,信心不足。我觉得市场 上涨之后这样的调整也是正常的,另外中国的人均可支配收入一直增长超过10%,为什么房价会跌?这是没道理的。所以基本层面,我们的城镇化、GDP增长, 我们的政府走向市场化,这三个同时发生大的变化的话,我是看不到下行的通道,也没有拐点,我从来也不承认中国在哪一个城市有什么泡沫,除了特别的一两个城 市。宁波现在的去化量达到42个月,那就说明它的供应量太大了。我觉得市场的东西不要太敏感,上升、下跌都是很正常的,而且今年的下跌和2008年相比差 异很大,只有个别城市跌了20%、30%,全中国真正下跌的城市并不多。当然销售量比我们预算的要低,但是跟前年相比还上升了,我觉得这个市场环境很好, 没什么可顾虑的,市场的上上下下太正常了。基本条件没变,看不到什么危机。企业保持自身的竞争力,创新很重要。

刘晓光:大家好,我的题目是“新格局下的地产发展商的战略转型与商业模式”。这个题目比较大,想概括地讲一讲。前一段 观点杂志采访我的时候,我讲了一个观点,房地产是最大的一个行业,它一定有需求,一定是中国经济发展中最重要的基础性行业。

今天我把重点放在转型这方面。最后这个会议的主题我还是持保留意见,还值得商榷,因为下行通道是一个定性的概念,这个还要再推敲。我觉得我们面临一 种新的格局,这种新的格局,下一步的市场化改革是一个主导方向,政府要逐步放弃行政性的控制手段,现在已经开始出现了很多新的信号,比如有些城市取消限购。取消限购以后,它会出现很多变化,地产价格和量会发生不同的变化。下一步市场改革会是地产方面的一个主导因素。

我们简单说说我们对商业业态的分析,做完分析之后,我们在转型过程中形成一些模式,围绕这个来进行我们的发展。我们分析了中国未来的商业地 产,我觉得有几个方面的,一个是我们网络化时代以后的商业地产格局,是综合性更强的,比如写字楼、酒店、娱乐、饮食都结合在一起,这种趋势应该是很明显的。第二个是利用网络平台做的线下服务。我的看法是,网络平台加一些小型的商业服务设施,通过线上线下的结合来做一些工作,结合我们自身的产业体系,比如 小额信贷、担保、项目的投融资等等。第三个是超大城市的城市客厅式的综合服务中心。还有融亲子购物、娱乐于一体的购物中心,这方面还是很有前景的。第四个 是我在台北看到的情况,它有很小的超市、百货店、饮食店,它是微型的,24小时营业,非常适合居民的消费需求。另外我们看到法国巴黎所出现的写字楼群,里 面四个角都是商业服务业。还有在台北和基隆看到的小吃街的两边建了一些新商业设施,有冷气,而且可以去点餐,也是一种新的商业模式。领域我在法国发现他们 有一些大型的商业设施,它的生意很好。我一共分析了16种新型的商业形式和业态,围绕这些东西说明我们的模式需要转换。这个模式转换的基本点就是把不同的 产业价值点向地产来进行融合,模式的转变,需要我们发现未来新的业态,通过模式转变,建立我们新的发展方向。

陈启宗:

中国房地产这个大周期要是到了一定的阶段,就要看对4个参与者有什么影响,第一是发展商,第二是政府,第三是老百姓,第四是金融机构、银行。发 展商很多会破产,以往20年房地产商没有明显的破产,这是很特定的情况,将来要破产的话,让它破产好了,房地产商破产是最没有什么影响的,不像一个工厂。 工厂要是破产的话,员工失业,那个产品也不存在了,但是房地产基本上还会存在,只不过是换一个拥有者,地还在,房子还在。所以房地产商破产的话,那是没什 么大碍的,反而会教育下一代的人进到房地产领域之前好好地思考,你到底该不该进去。还有一个,对于没破产的那些企业,大赚钱的机会少了,风险理论上来说可 能比从前小了一点。风险少了,赚快钱的机会也少了,但是并不表示就没有风险,因为不是系统性的、长周期的波动,还有好多小的周期性的波动。我曾经在几年前 说过这个观点,在一个大发展期、大上升期的时候,只要你借贷不厉害的话,你的风险是相当低的,反而在小周期的里面,要是你借贷多的话,你不止会破产,而且 永远翻不了身。总而言之,风险小了一点,赚的钱就少一点,少一点人进入这个行业,这也是一个好事,至少会减少资源的浪费。第二方面是政府,很多人担心政府 没钱,但是你要从大盘子来看,国家的财政状况还是比较健康的,少数城市要出问题,但是我认为不会有大的问题。第三是对老百姓的影响,我觉得现在大周期的完 结绝对是好事,老百姓买房子比较有机会。最后一个参与者是银行和金融机构。银行和金融机构是全国一个大盘子的一部分,以往这20多年,银行真正出事的时间 也不少,也不是第一次,但是用行政的手段加上市场的手段,是可以解决的。今天中国的政府财政状况跟10年前、20年前完全不一样,今天基本上是相对正常 的。

可能中国的房地产第一次见到一个比较正常的情况,什么是比较正常的?第一,价格不要暴涨,慢慢上升就好了,第二,价格也不要大跌,大跌也是很麻烦的事情,第三,交易量要比较平稳,不能大批量收缩。今天的情况比起以往20年来任何时期都比较正常,没有看到房地产价格再飞升,也没有看到它大跌,现在的价格比起三年前还是高的,成交量也还可以,所以我认为中国政府在以往这几年一切的努力,还是有不错的结果。

在这里我要说一点,关于任总说的3500万套经济适用房在5年之内要完成是不合理的,我提醒大家一句,就是在价格飞升的情况下,不做一些措施, 是很难把价格压下来的。我们不需要太多考虑事业的问题,不需要太多考虑社会稳定的问题,但是要是你坐在中南海,你一定要考虑这个事,所以当时就出了一些政 策,当时如果不出这些政策恐怕也压不下来,社会的稳定就会受到影响。但是问题还存在。总而言之,当你把这些政策放在当时的大环境下,是可以理解的。

蒋卫平:我讲几个观点跟大家探讨,我主要是从微观看宏观。第一,宏观政策对微观经济运行多么重要。第二,改革对国有企业发展有多么重要。第三,改革的顶层设计对企业有多么重要。这是一个观点。

金隅的前身是北京建筑工业局,建国以后从全国各地抽调了8万多人,建设了很多大型的项目,在经过一段时间发展之后,需要进行改革了。当时小小的 建设工业局,现在是中国企业上市百强之一,中国企业盈利能力百强之一。我们每次的改革都不平静,从建材工业局转为企业,我们要走到企业化、集团化、股份 化、证券化。从工业局转为企业的时候,当时在国内引起轩然大波,从企业化到国际化的时候,当时讲企业经营自主权的问题,从集团化到股份化的时候讲到国有资 产是不是能够保值增值的问题。从股份化到证券化的时候,又碰到了国有企业的集团出资和上市公司经营之间的关连交易等等问题。每一次都不平静,但每一次都走 过来了。所以我讲,取得了跨越式发展,改革对国有企业来说十分重要,这是第一个观点。第二,改革需要顶层设计,这样才能减少争论,能够顺畅的发展。

第二,一线城市供需基本平衡,刚需旺盛,但高房价与有效需求之间矛盾突出。现在说三四线空置率很高,我就不知道这些企业拿地的时候是怎么决策的。金隅在四个直辖市开发,在全国很多的省会城市大面积的开发,一线城市是我们的主要方向。

第三,三四线城市的库存过大。所以我想一个比例关系问题,结构是经济的永恒主体,对于这个结构我们应该予以研究。在北京我们开发的房子没有空置率,全都卖出去了,在上海、重庆、成都都卖得很好,在天津也卖得很好,保障房更不用了,北京的自住性商品房销售也非常好。

第四,城镇化不断落实,为房地产的发展提供了新的动力,同时包括棚户区改造的力度加大,也为开发企业带来了新的机遇。城镇化和大城市化这是两个不同的概念,今天我在听大家发言的时候也在思考,城镇化、大城市化,也包括中小城市,有一定资金实力、购买势力的人愿意到大城市,所以我想大城市要不要发展,是不 是要限制特大型城市,这是需要思考的。城镇化还是指乡村、小城镇转化为城市,大概是这样的一个定义。

第五,无论是国有企业还是民营的开发企业,都要顺大势,造小势,最终赢得自身在市场竞争中的发展。我们在北京的具体做法就是以自有土地为核心,积极参加北 京的棚户区改造,发挥产业链协同的优势,促进各个产业链的发展。

主持人:感谢蒋卫平先生为我们带来的精彩演讲。接下来我们进入下一环节,开启每一年度博鳌房地产论坛“地产精英博鳌论剑”环节,现在进行的是首场“地产精英博鳌论剑”对话。

向松祚:谢谢各位参加讨论的嘉宾,各位参会的嘉宾,大家上午好!听了一上午,大家已经都非常疲劳了,但是这个环节我必须完成,我自己不是房地产的专家,但是我觉得房地产这个行业是立意、立场、观点最为分歧的一个行业,我不知道今天大家听了一上午,你们明白了没有,悲观的有,乐观的有,看好的有,看衰的有,说下行的有,说上行的也有,这个事我们永远达不成共识,不同的企业、不同的个人,处在不同的地方,处在不同的企业,都是不同的。这个环节我们还是听听地产界资深的掌门人,大家对这个事到底怎么看。我不是房地产的专家,我的问题可能比较尖锐,同时也非常幼稚,希望各位用非常简洁的话语回答一下,首先有请中原集团的主席黎明楷先生,您非常简要给各位嘉宾讲讲,你觉得现在中国房地产市场最担心的是什么?你最怕的是什么?

黎明楷:最怕是没有钱。

向松祚:为什么没钱呢?房地产投资增速如此之快,中国人民银行统计的数据,2009年到2013年,整个中国银行的新增贷款,你知道有多少是进了房地产吗?超过24%进了房地产,为什么还缺钱?

黎明楷:因为你开发很多,钱这么多,分到每个头上,那钱就不够了。行业缺钱,市场就不好,企业缺钱就更惨,企业缺钱就会倒闭。

向松祚:现在你们公司有缺钱吗?

黎明楷:我们不是做开发的,我们只做销售,但是开发商缺钱,我们也缺钱。贷款能够宽松一点,整个行业就更滋润一点。

向松祚:下面想请问花样年的潘主席,我们知道花样年是非常大的一个房地产公司,在中国也有很多年,我也是问同样的问题,你现在对这个行业最担忧的是什么?因为我们这一节的题目就是讲繁荣时代的阴影,你现在最担忧的是什么?

潘军:我认为是过多的行政干预,因为本轮是一个调整,对行业来讲,经历了长期的繁荣,把很多其它行业带进来了,很多钱从其它行业涌入。如果又形成一 次非市场化的话,导致这个行业没办法改变。中国的房地产行业其实进入到现在,所谓的下半场也好,白银时代也好,其实应该是行业回归服务的本质,研究怎么做好企 业。如果企业天天是研究大势,就像散户炒股票一样。所以要减少行政干预,让行业恢复正常,把没有能力的人踢出去,最终这个行业回归本质,这是未来的正道。

向松祚:我再问得具体一点,因为你是自身的房地产的掌门人,现在大家都在说房地产在调整,你觉得调整的幅度会有多大?这是一个。第二,你觉得会有多少房地产企业会破产?

潘军:从这个市场所需要的开发能力来说,目前我们这个行业参与者有1万家应该差不多了,但是现在行业协会估计的数字,正常在运营的还有3万多家,我记得去年好像是35000家,所以未来3年,我认为要淘汰50%到60%投机性的地产企业,这是非常有必要的。

向松祚:今天在座的有很多房地产的企业掌门人,我想这个信息大家同不同意,总之这是非常严肃的判断。下面同样的问题我想请教歌华中奥投资的吴总,你同意刚才那两位的判断吗?我们这一节不谈好的展望,我们就谈问题。

吴振绵我最担心是房子卖不出去,房子卖不出去也是因为缺钱,缺钱之后资金就转不起来,转不起来公司发展就会出现问题。我很赞同潘总的观点。

向松祚:你们公司面临卖不出去的问题吗?

吴振绵:有,我这十几个楼盘有一多半卖得不好。

向松祚:那你现在想了什么办法?卖不出去怎么办呢?是大幅降价,还是扛着?

吴振绵:这个当然每个城市都不一样,也有卖得好的,也有确实是卖得不好的,唯一的办法就是促销、降价,今天早餐的时候我也说了,巴教授问降多少合适,我说只要降到成本价左右,应该问题就不大了。

向松祚:下面请我们这一节唯一的女老板,中交地产的钟总,中交地产是国有企业吧?

钟瑾:对,我们是央企。

向松祚:以前央企进入房地产大家是颇多微词,在这个调整的格局下,作为地产央企,你们是怎么看的?

钟瑾:我们中交集团是国资委把中房集团的营业牌照拨给了中国交建之后,新成立了一个房地产公司,这个公司已经运营了三年多,目前我们在三四线的项目 居 多,我们三年多来,这个团队也是非常不容易的,因为它是结合主业来做的,中国交建是世界500强,在中国建筑企业里面盈利和营业额排在第二,比中国建筑盘子小一些,因为中国建筑职工很多,我们的职工控制在11万人左右。它的主业带动传统的基础设施、投资建设,带动的房地产目前确实是在三四线城市,也可以说不是一个纯市场化竞争的房地产企业。我在公司是负责市场和投资的,一个企业总是要盈利的,要加强团队建设,提升自己的核心竞争力。我最关心的问题就是要向 行业里非常资深的企业学习,加强我们在一线城市的布局,提高公司的盈利能力。

向松祚:我有一个非常简要的问题,我今天听了一上午的演讲,包括今天早餐会上大家的讨论,好像有一个共识,就是三四线城市供给过剩比较严重,二三线城市有些供给过剩也比较严重。你刚才说你们主要是在三四线城市,这个观点你统一码?

钟瑾:我觉得这个是仁者见仁、智者见智。可能很多人不太了解中交地产,我们是做基础投资,带动土地的置换,有资源获取的优势,还有政策的倾斜。我们进入的比较有特点的就是四川的巴中,这个地方很偏僻,应该算是四线城市,当时我们基础设施投资带动,政府给了两块地,实际上我们也没有全部开发,把另一块地卖 了。但是随着基础设施建设的成熟,还有新城镇建设的发展,我们投资建设的这个小区卖得还是很不错的,而且快速周转的能力还是挺强的。

向松祚:就是说三四线城市也是有差异的。

钟瑾:对。

向松祚:最后关于形势的判断,我想问一下协信地产的刘总,我知道你是重庆起家的房地产公司,好像现在也进军到长三角了,大家也很关注中西部,以重庆为代表的房地产情况大家都很关心,我也去过很多次,你现在对这个市场怎么判断,你有什么担忧?

刘爱明:重庆的市场跟全国没有什么特别的地方,我们也是一个全国化的企业。对于这个行业,我们觉得搞了20年,一直没有深度。我们现在这么大的交易 量, 几万亿一年,但是没有深度。从这一点来说,我觉得是这个行业里的悲哀,我们永远谈在上行或者下行,我相信这个问题一直会谈到这个行业没有为止,每年都会在谈,其实一个行业有倒闭的,有赚钱的,这是很正常的。房地产行业只有赚钱,没有亏钱的,那是不正常的,所以我说它没有深度就在这里。现在讲商业地产的问题,我觉得中国的商业地产供应量远远不够,它的问题就在于没有几家能经营到像恒隆这样的水平,这是问题。很多人根本不会搞商业地产。现在又在谈产业地产、 旅游地产,我们只有广度,从来没有深度。在这样的环境下,我真正的担忧是这一点。在这样的情况下,市场越上越糟糕。

向松祚:你担心的是产业深层次的质量问题,或者是业界人士对这个问题的理解问题。

刘爱明:对,我觉得总体来说是我们的经营水平问题,实际上任何一个行业,即使在今天,都有大把的赚钱机会。

向松祚:我想很多房地产的从业人士,包括我们住房子的人对这个问题都有同感,等一下我再请教你。下面请问蔡主席,你刚才在上一节的讨论里有一 个结论我印象很深,你说商业地产会死。前面是5位实操的老板,你是作为一个投资银行家,算是一个旁观者。为什么你说商业地产会死?死到什么程度?对住宅地产你怎么看?

蔡洪平:我说的商业地产会死是新建的商业地产,或者是过剩的商业地产,商业地产在过去三年投资过剩。这跟两个事 情背道而驰,第一,跟目前的购物方式背道而驰,目前一般的标准消费都往家里送,体验性消费还可以,一般的标准购物都往电商那里发展。第二,被地方政府绑 架,它们变成了死城,当地没有那么大的需求,他们这些投资根本不知道怎么办,这一块的功能很难改变。

向松祚:你说过剩的要死掉,你觉得过剩多少?

蔡洪平:光沈阳就有18个新建的购物中心,用得了吗?这个肯定是过剩的,我想至少有30%的过剩。还有很多城市在建摩天大楼,都是为了搞地标工程,这些都是有问题的,它们不是被市场拖着走的,是被地方政府拖着走的。

向松祚:对于住宅地产您怎么看呢?

蔡洪平:住宅我们反倒不害怕,目前我担心的是观望时间太长,真正的刚性需求有,持币观望是最可怕的,如果这个事情持续的时间越长,以后的麻烦越大。

向松祚:第一个问题大家都谈完了。第二个问题,我们在商言商,我在银行就谈银行,我们银行刚刚开过半年工作会议,每次会议上,风险是讨论的最主要的问题,可能各位也注意到最近银监会的副主席在公开发表的一篇文章上讲,现在银行体系的风险确实在上升。而且他讲这个风险来源主要是两个,一个是制造业产能过剩行业所带来的问题,第二个是房地产。在银行的年中工作会议上也传达了大致的信号,银行就采用9个字的办法:第一,控总量,无论对开发商的贷款还是按揭贷款,现在总量控制。第二,调结构。从农行来讲,我们已经达成一个共识,觉得三四线城市风险比较大,我们调整这一块的结构。第三,严管理。现在基本上二三线 城市的房地产贷款权力全部上升到总行,各家做法有不同,但是大体上差不多。所以我下面有一个非常简单的问题,我想从潘主席开始,你觉得现在银行这种担心、 这种做法有道理吗?还是反应过度?

潘军:在商言商,作为银行,本身你有你的考虑。从房地产行业来讲,未来房地产在调整期的时 候,必然面对的是资产的问题,三四线城市在房地产行业,主要就是它的人口支撑能力问题,或者说它的人口收入上升的空间,如果这两个指标都不具备的话,我相信三四线城市面临的压力会更大。作为一个行业或者一个企业维持自己的利润,或者保证资产安全,我相信它是一个必然的防守性的动作,所以我认为在这个过程中银行的做法是无可厚非的。对于房地产企业来讲,如何来控制自己企业的风险,这是非常重要的。卖不掉的就有可能要降价销售,现在价格的推高,其实我们成本增加 最快的是地价,在这一块政府应该做出让步,这样我们行业才能进入到一种稳定的状态。所以我认为银行的举措无可厚非,而应该反思的是行业内的企业。

向松祚:我前不久看到住建部的一个数据,上半年两个季度房地产的资金到位率下降得比较大,你觉得现在银行的反应是理性的还是过度的反应?

刘爱明:我觉得银行自身做出这样的判断是可以理解的,我讲一个细节,这个细节能反映出一些问题。我不提哪个城市,在这个城市,两年前我们从签约到银 行按 揭放款是一个半月,到现在是三个月,现在不是银行没有额度了,纯粹是效率问题。这对企业来说,一个半月回款和三个月回款,差别很大。再回到我刚才说的我们 这个行业没有深度,我们如果能够提高效率的话,从三个月变成一个半月,可能银行发展了,企业也发展了。但是如果说三个月变成四个月,总量再加,他还过不去。现在效率低大家都不谈,永远在谈那个总量,最后效率低把总量吃掉了,这个效率低对谁都没有好处。

主持人:黎主席,你一开始说最大的担忧就是缺钱,现在缺钱缺到什么程度,怎么办?

黎明楷:我不能说银行是不对的,从大的方向来讲是绝对对的,因为银行要算自己的风险。但是我想处理问题不应该这么简单,我们可以说有些事情是错了, 是已 经发生了,你要把它纠正过来,不是一刀切这么简单的,中国不能以房地产作为支柱产业,我觉得是合理的,整个国家仅仅靠房地产支撑企业是不对的,包括银行也 不应该把这么多的比例投在房地产。但是既然已经投了,你如果要解决这个问题,并不是立马全收回去,你全收了之后,原本是存在的风险,立马就变成暴露的风 险,所以就更难处理。所以不应该是立马收,而是按部就班,有节奏地收。现在银行并不是不放钱了,只是没有以前那么大手笔的放,这是合理的。从银行的角度来讲,也不能一下就卡死,我就这个额度,多的不给了。如果你不给他,造成这个企业死了,它死了你也会很麻烦。

向松祚:银行有一个说法,不是你拖死我,就是我掐死你。所以又回到钟总那个三四线城市的问题,现在中交地产银行贷款多吗?有压力吗?

钟瑾:我也分享一下向总说的问题,我从两个方面解读。一个是外资的企业做过地产,90年代的时候,遇到过亚洲金融危机。第二个,我在民营企业做过地 产, 也受到过政策和银行的挤对。第三,我现在在央企,确实是有一定的话语权,银行或者其它方面的钱愿意到我这里来。现在央行出台的政策,央行跟商业银行要指 标,商业银行的总部都是向支行要利润的,这个利润哪儿来?就是到盈利空间大的行业或者公司里来挖,就是这样一个逻辑。所以我觉得今天央行出了这个政策,说 要调整政策,中国的政策永远都是滞后的,已经有了很多显现的。很多事情已经捂不住了,坏账捂不住了,风险扛不了了,央行一定要出手,这个不是今天才出现 的,它是出现问题之后后置的。我认为当下房地产行业,首先是摆脱不了政策的限制,第二,作为一个企业,我们应该在分析企业能力、分析市场的同时,提高自身 的能力。比如说花样年做了一些其它的服务业,这是中国房地产未来必然的趋势。像20年前这种做一块地拿钱走了,包括北京市都有政策性的房在商业地块里,应 该说中国政府已经走在后面了,其实发达国家已经走过这个阶段了。我不认为现在是进入下行通道了,这个行业要走一定要会耐得住寂寞,抗得起压力。

向松祚:再问吴总这个问题,您觉得现在有资金的压力吗?

吴振绵:没有太大压力,因为钱基本上都是股东的。

向松祚:股东有给你压力吗?

吴振绵:股东的压力也有,但是现在卖不动还是扛着,实在扛不动再降价。

向松祚:你估计你什么时候会降价?

吴振绵:那要看情况,说不定行业好转,我还涨价了。

向松祚:以前人民银行有一位领导,在一个会上他讲了一句话我印象很深,他说过去你们这些年支持房地产,我认为你们全部都是疯子,有各种测算,中国的 房地 产平均价格如果下降25%,中国整个银行有可能全部亏损。现在中国的银行是赚很多钱,大家都很眼红。德意志银行也是一个大的商业银行,但是和中国的银行不 一样,蔡总您觉得中国的银行承担房地产下行的压力能承受作用?

蔡洪平:我认为中国银行业的资产质量是好的,个人按揭贷款这一块 的不良资产很低。即便是开发商倒闭以后,它的土地抵押了,也不会造成什么坏账。但是要警惕的是,银行业太过分保守之后,皮之不存毛将焉附。从西方的市场来 看,我对中国银行的不良资产不担心,我们担心的事情就是很多人没有做实业了,全部来搞影子银行,这是最可怕的现象。他们这些贷款放出来很高的,昨天我向他 们了解,现在都是1分的利率。

向松祚:你讲到高利率这个事,确实是很头疼的,我自己也做过一些调查研究,这真是一个很麻烦的事,国有大银行的利率并不是太高,但是市场的利率确实是很高。

最后几分钟,到了第三轮,我希望我们6位嘉宾就说一句话,现在政府也不希望房地产剧烈调整,银行当时也不希望房地产剧烈调整,各位更不希望房地产剧烈调整。你们假设今天提一条政策建议,你觉得最应该做的是什么?

潘军:给房地产行业一个比较稳定的市场环境。

刘爱明:希望政府能提高行政效率。

向松祚:两位都提得比较抽象,这个要落实也比较麻烦。

黎明楷:放宽按揭的限制。

钟瑾:我觉得政府对市场,一个是政策面,应该是持续稳定的,包括土地市场。再一个是让市场调节市场。

吴振绵:摸着自己的口袋,造有需求的好房子。

蔡洪平:在房地产行业调整期,中国政府要倍加保护中国房地产业,企业生死没关系,这个行业必须倍加保护。

向松祚:怎么保护呢?

蔡洪平:千万不要上某些人的当,天天讲捅破房地产泡沫,这是很危险的。我认为对这个行业一定要倍加保护。

向松祚:非常谢谢各位,我相信各位还有非常精彩的观点,但是为了不耽误大家享用午餐的时间,我们结束这一环节的讨论,谢谢5位嘉宾的观点。

下午陈淮和巴曙松两位重量级嘉宾也发表了演讲:

陈淮:谢谢主持人,谢谢大家,为了保证后面巴曙松博士的演讲时间,我只讲10分钟。

今天大会给了我一个奇怪的题目,该不该拯救房地产?我三天三夜没睡觉都没想明白。房地产怎么了,需要拯救?需要拯救的是那些省部级以上的高官。今天上午单伟豹先生讲到,他强烈不认同这个下行通道,我非常赞同他的观点。为 什么?中国的房地产市场是全球规模最大,增长最快的市场,面对这样一个市场的产业需要 拯救?想不明白,不知道为什么要拯救。中国的社会发展到了这样一个阶段,住房正在成为人们消费需求弹性最高的一个指向。说一个专业的词,一个年轻人挣 3000块,买不起房,他每月只能拿出600块租房。当他收入增长到4000,收入只要增长33%,他每月可以拿出1200用于解决自己的住房需求。收入 增长33%,他的住房消费能力可以增长100%。我们大多数的城市居民正处在这样一个高弹性、高敏感阶段。经济学怎么就发现人们不同的消费有不同的敏感度 和弹性?比如说老板提拔你,让你从财务总监到集团副总,收入增长30%,你吃饭也增长不了30%。因为它处于不敏感、无弹性阶段。一个社会收入高敏感、高 弹性的需求指向的产业需要拯救?我不理解。

中国的城市化、城镇化刚刚拉开帷幕,走过初期而已,我们不过在21世纪第一个10年开了个奥运 会,上海开了个世博会,把沿海几个大城市的基础设施脸面上的工作做到位了而已,我们的二三线城市还严重滞后于现代化、国际化、区域经济中心的水平,老百姓 的步伐还停留在脱困阶段,就是北、上、广、深这两年 到城里看海的故事也不断流传。国务院今年上半年开的常务会提到,未来10年大规模改造我们国家城市的地下市政管网、基础设施。 刚刚拉开帷幕而已,你就不得 了了?这个产业为什么需要拯救?我不明白。我们的社会发展到今天,老百姓的利益诉求正在从提高收入向提高收入与私人财富的累积并重这样一个阶段过渡。什么 叫全面的小康?就是大多数人有产的小康,人人都在从无产阶级向有产者阶段进发,这个过程中的房地产业需要拯救?我不明白。

提出这个话题的 人,他们心里头意识和没意识到的是希望拯救那些在新常态的市场经济下不能存活的个体。他说你看我这个企业资金链都紧张了,我高价拿了地了,我的销售都减缓 了,我的资金链都要断了,所以要拯救这个。这叫常态,春夏秋冬不能适应,只能是春天或者夏天存活的个体,你可能是这个群体素质进化过程中第一轮就要被淘汰 的。也可能你希望拯救的是那个旧体制下已经远不能适应深化改革要求的土地财政,中央与地方的税负关系,或者我们现在的土地制度。 你说地方政府都活不下去了,你得让他卖地为生,这是需要改的,不是需要救的。

有没有需要救的?有。哪些需要拯救?我们的政策体系。过去10年,中国房地产业蓬勃发展的过程中,我们的政策体系是严重滞后,对客观规律的主动把握严重不足。如果我们在今后向市场经济转变过程中,不能够把握市场发展的客观规律和脉搏,那么我们永远不能够在这个市场经济里头成为一个主动改变者。

过去政策体系有4个重要的缺陷。第一大缺陷是不断强化政府权力,背市场机制的力量而行。仔 细想想,过去10年,我们这个博鳌房地产论坛每年都在 讨论这个,一上台说下一步出什么政策,说了10年,这10年真正影响房地产业发展的第一因素是什么?决定着我们房地产业的成交规模、价格、空间分布、买房 的水平是什么?是国五、国八、国十条,还是市场经济?是市场。市场顽强地按照它的自有轨迹运行。第二个是高成本低效率,滞后性、主观性、被动性明显。

第三,没有在改革问题上做任何动作,包括政府土地制度的调整、中央与地方财税关系的调整,以及城市结构的调整等根本问题上,总是以维持退烧药能治病。当然还有其他的,比如说我刚才说到的,我们有些政策还是起到作用的,比如说抑制投机性需求,比如说完善市场交易制度,比如说完善保障体系起了作用,但是这些起了作用的政策,事后想也是低效率和高成本的。这几项需要改造。

十八届三中全会说了个关系,市场主导、政府引导。我们新一届政府正在逐步走向市场主导。刚才有 人说为什么取消限购,这是救市。在我们媒体中颇有这样的言词,不断有记者问,取消限购能对市场有多大刺激作用。错了。取消限购是因为它没必要存在了。什么时候才需要限购呢?限购的最初动因是抑制投机性需求。只 有在长期持续的供不应求的时候才需要限制需求,春运的时候才需要限制,每人只能买两张火车票。火车票富裕的时候,有黄牛党买火车票吗?当你血压不高,你吃 降压灵干吗?限购和救市没什么。第二个需要拯救的是金融体系,在过去一些年,一个和尚挑水吃,两个 喝水担水吃,三个喝水没水吃。中国缺钱吗?中国从进入21实际第二个10年已经是资本外溢的国家,中国是美国第一大债权人。前两天王健林见CNN的记者, 他跟记者说,你回去问你们老板CNN卖不卖,你要卖我就买了。缺钱吗?缺的是融资的渠道。银行本来就是最保守的货币供应者,房地产就不应该靠它吃饭,或者 主要靠它吃饭。十八届三中全会讲得明明白白的,大力发展债市,发展直接融资,这样一个体系已经不能够适应日益蓬勃发展,过去10年是,今后10年还将是中 国国民经济支柱产业的房地产业发展。

我们这个产业的发展规模、速度和质量,直接决定着未来10年、20年中国经济的发展规模、速度和质 量。第三个需要拯救 的是改革。10年来,我们这个蓬勃发展的产业没有得到多少改革的红利。在土地制度上市场化的程度有多大进展,优胜劣汰的竞争机制形成得怎么样?如果说要拯 救房地产业这个事成立,就是把十八届三中全会规定的60条改革扎实稳健,积极快速推进,就是我们的希望所在。

主持人:感谢巴曙松先生为我们带来的精彩演讲。接下来让我们掌声有请今天下午最后一位奉献演讲的嘉宾,德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平先生。蔡洪平先生的演讲题目是“房地产市场整合期的金融策略”。

蔡洪平:除了巴曙松富有性感的语言表达之外,这个音乐也是我最喜欢的,我在40年前参加过西沙海战,我会跳红色娘子军当中的一段芭蕾舞,我今年60岁了,还能表演这段。

刚才巴曙松先生讲的美国二手房的 交易问题,我非常赞同,我猜想他可能在美国也买了一套房子,否则他不会有这么深的了解。我去年在美国也买了一 套房子,最近两个朋友也在美国买了房子,在1200万美元左右的交易额是4%左右,在500万以下是6%的佣金,这6%是买家和卖家各承担3%的。美国的 二手市场值得中国学习,他们跟股票市场是一样的,它的房子记录非常详细。美国的房子分三波,第一波是一战以后一次大的新建,第二次大的建设是在二战结束以 后,第三次是上世纪90年代以后,基本上都是木头建筑,它的资料详细披露到像招股书一样,那个房子曾经修过哪个柱子等等都有纪录。如果披露不充分的话,他 的前主人都会被告。我相信中国这个市场也会建立起来,但是中国的费用不会太高。不同的地区不同的费用,这个文化不太一样。

目前 整个中国的房地产业在国际资本市场上的估值是历史最低的阶段。我们看这张表,恒大今天的市盈率是3.3倍,也就是说它做到100亿的利润,才能达到300 亿的市值。大部分的房地产公司目前PE都在5以下,富力是3.58,SOHO中国是3.69,绿城中国3.51。当然也有高一点的,像中国海外就是 8.12,稍微好一点的企业是6到7左右。目前这个市场估值非常低的原因是什么呢?我看很大的一个方面不是国外资本市场对中国房地产不看好,而是目前全世 界都对中国房地产的发展走势和政策取向不明确。目前购房者不清楚到底该不该买,这比房地产暴跌还要更加可怕。资本市场有一句俗话叫“不怕你跌不怕你涨,就怕你不交易”。目前这种现状在房地产市场维持时间长的话,我相信未来一两年会出现很大的下滑。今天能不能做交易,至少有很多人认为房地产市场还有希望往上走。目前这种不确定的情况和市场很低的估值,这是目前我最担忧的局面。

正因为如此,在过去的两年时间里面,除了有5家房地产公司做过配股以外,90%的房地产公司都没有做股权的安排,大部分都是安排债务融资,或者债务 再融资。在去年香港资本市场,中国房地产企业再融资在150亿到180亿美元之间,今年还没有结束,但是这个势头可能会比去年低一点。目前在香港上市的 很多公司也非常困难。目前在香港发行的股票,大部分叫自摸,理论上说这是违法的,所谓的自摸就是我发行股票的时候找一些朋友来帮忙,大家买过去。我知道有 的的过程中,后面有拖底等等安排的,这里面对小投资者是不公平的,但是也没有小投资者来买你的股票。这种所谓僵尸般的人工发行不是正常的房地产上市。当我 做碧桂园上市那一年,有17倍的市盈率,我做潘石屹上市那一年差不多15.8倍市盈率,绿城上市的时候是15.9倍的市盈率。

目前上市这么困难,大家为什么还要上呢?还是有它的道理,因为上市以后可以发债融资。目前在香港发行债务融资,国企的平均成本应该在4%左右, 最优秀的民企在7%左右,差一点的地产公司融资成本大概在9%到11%左右。即便是这样做,也可以拿到8%到9%的利息,也比房地产公司在国内的融资成本 要低。所以人们还是想去香港上市融资。我也不知道为什么A股市场经常被一些政策左右,房地产公司在A股市场上不能融资,是全世界没有见过的一个奇怪的现 象。所以我认为A股市场的融资对地产的封闭或者偏见是非常愚蠢和不应该的。既然是一个产业,为什么这样说人家呢?过去 15年所有的房地产政策都是把供应减少,要么就资金供应减少,要么就土地供应减少,最后实在控制不住了就把交易控制住,我认为中国房地产市场的不正常,不 是老百姓的事,不是地产商的事,是中国政府一手造成的。我们感谢这届政府,基本上还行,不轻易动地产,不轻易干涉地产。我跟国外的投资者说,中国房地产在 中国政府这么残暴的蹂躏下还能够健康的成长,我认为这个产业是很了不起的,哪有一个行业会被政府这样反复蹂躏,最终还能有今天这样的发展,我认为是非常不 容易的。

说完融资以后,现在要做什么?我认为我们今天的眼光不要更多的关注拿地,从我自己的内心来说,我劝企业跟政府要保持若即若离的关系。前两天看到一个报道,说中国的官员腐败大多都跟房地产有关,这到底是政府的责任还是企业的责任?

现在与其拿地还不如整合市场,即便今天表上看到那么多上市公司市盈率很低,但是一旦有兼并收购概念的房地产就会涨。有一个叫华南城的企业,是一 个商业地产,被腾讯收购以后,华南城现在市盈率就很高。达到将近8倍的市盈率。趁资本市场低靡的时候,包括资本市场碰到困难的时候,就是一个整合的最佳时 机。一个成熟的市场是通过整合完全全过程的。单边的发财,单边的萧条,而没有整合是不可思议的。在整合的过程中,有些的企业,有些的管理,控制成本,反周 期操作等等,像龙湖这样就做得非常好,他们能够对周期有很好的看法,对政府关系有很好的处理,对房地产开发节奏有很好的把握,对成本控制也有一套,对管 的机制以及内部的管理很有底气,这些公司可以走得很远,这些公司扮演一个整合者的决定。目前资金准备充分的话,完全可以通过整合来促进发展。收他的股权要 比收资产远远便宜很多。这个时候与其去拿土地,倒不如向市场寻找合适的收购对象。中国房地产市场整合的高潮和黄金时代已经到来,让我们在这个时候整合地产 市场,在整合中使中国的房地产市场有一个很好的发展。

(责任编辑:崔雯)
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