做长租公寓的朋友辞职,哥又想起那个“野鸡二房东”遍地的武汉

武汉长租客 2018-11-16 16:25
【摘要】
“做长租公寓的朋友辞职,哥又想起那个“野鸡二房东”遍地的武汉”

最近两位做长租公寓的小哥辞职。

强烈的道德感,让他们与这个行业划清界限。

没错,长租公寓已成过街老鼠,人人喊打。

长租公寓浑身上下充满黑幕,是一切龌龊的罪魁祸首。

因为我们有一个感人逻辑,叫——

A发生在B前,则A和B是因果关系。

今年长租公寓兴起,所以租金涨得暗无天日、底层租户苦不堪言、买不起现在租不起、我已经被逼上绝路……

再反推回去,长租公寓就是“盲目扩张+管理不善+资本嗜血”。

哥不禁纳闷——

扩张抢市场,还分盲目和不盲目?

界限是什么?

长租公寓是热点,资本一窝蜂涌入,难免混入阿猫阿狗,什么又叫管理不善?

难道你不允许蠢货进场输钱?

你歧视低能儿?

只要维护房东/租客权益,他要烧钱炫富,你凭啥不让?

你抨击长租公寓,可你见过那个野鸡二房东遍地走的武汉吗?

1

先说说两位小哥,为啥离职。

武汉的长租公寓,有五大流派,开发商派、中介派、代理公司派、独角兽派,以及野鸡派

辞职的两位小哥,属独角兽派。

他们从房东手上租房,改造成N+1再招租。

负责收房的小哥A,负责租赁的小哥B。

A离职,因为拿不到房源。

为什么拿不到房源?

因为价格降低。

看对话截图——

公司将片区竞品拿房的价格,输入系统。

一旦A拿的房源超过竞品价格,则无法录入。

反之,必须竞品提高收房价格,他们才能对应提高。

不仅如此,公司全线压低收房价格。

导致A已经谈好的客户,无法签约,同时减少渠道提成,拿房难度徒增不说,更让小A失信于房东。

更可怕的是,A现在按正常价格拿房,房东反而质疑——

新闻都说了,你们拿房价比市场普遍高20~40%,你是不是把差价吃了?

A有苦说不出。

只好辞职say bye-bye。

公司全线下调收房价格的原因,正是对舆论压力过大的主动示弱和“纠偏”。

再说小B,他的工作很像中介。

每天58各种发布信息,将改造后的房源租赁出去。

但小B认为公司不厚道。

哥简单解释一下,长租公寓惯用手法——房租变贷。

租客承租公寓,长租公寓要求租客,须向金融机构申请贷款。

金融机构,一次把12个月租金,全部划给长租公寓管理方。

租客,每月偿还贷款。

每月付房租,跟每月还贷款,有区别吗?

有,利息。

假设1年房租1.2万,月租1000块。

房租变贷,租客总计需要支付12284元。

这是长租公寓的另一个糟点。

房租变贷,对管理方、金融机构都有利,唯独对租客屁用没有,反而增加支出。

2

小B自己也认为,房租变贷就是个倒霉催的。

说明在长租公寓内部,也没理清业务之间的逻辑。

这一切要从N年前说起。

长租公寓,武汉早已有之,只不过当年我们叫“胶囊房”。

那时候野鸡二房东遍地走,有一群瑞典人,总惹是生非。

手法很简单,租一套3居室毛坯。

15天,改造成8个单间对外租赁。

然后武汉打击胶囊房,全部拆除还原。

租客流离失所,房东收不到租金,瑞典人跑路。

这帮二房东是什么样的人?

他们金链纹身青皮头,但他们很懂法。

哥正面接触过一次,他们公司在武广对面写字楼。

当时老板已携小姨子跑路,扎一个人留守。

对所有找上门来的租客,就3句话——

搁我这儿登记;

老板楸钱去了;

啥前回我也不道;

这个死猪不怕开水烫的货,有什么用?

人跑光了,叫诈骗;留一个人,叫合同纠纷。

他复读机一样,只为告诉你,老板依然在积极解决问题……

只不过这个解决,可能需要3~5年。

3

二房东,是暴利行业吗?

看起来是。

这个暴利来源时间差。

从房东手上1万/月租套毛坯,约定按月付租,改造成10个单间,每间800元/月,却要求一次性付3押1,满租回笼资金,3.2万。

这笔钱,又能拿下3套房源,再滚成30个单间,再入账9.6万,然后再拿10套房源,滚出80个单间……

理论上,可以无限循环。

实际上不能。

这个模型有3大BUG——

空置周期+管理水平+人性贪婪

实际上,几乎没有二房东可以做到100%满租。

控制周期过长,资金量就极有可能断裂。

那些城中村拆出几十套房的房叔房婶,很少亲自干二房东,因为房源管理太复杂,每空出一间都肉疼。

对绝大多数野鸡二房东,只要手上房源超过20套,他就深刻明白,什么叫“规模不经济”。

以他们的管理水平,根本盘不顺这么多房源。

发展到最后,反正总要资金的断裂,一部分良心被狗吃掉的,从开始就冲着骗人去——收一批租客的钱,跑路。

为什么长租公寓“阳光化”后,一定让金融机构参与?

贷款一次性到位,如果长租公寓管理方,把房东租金一次给到位,那么在合同存续期,不管他跑不跑路,租客按月给金融机构还贷,租赁行为就可以一直存在。

避免中介跑路,房东收不到租金收房,而租客缴纳的房租,也没法退还的双输局面。

房租变贷,本质目的,是添加“资金监管”。

多的利息,就是“保险费”。

第一个爆仓的长租公寓,出现在杭州。

他的问题正是,一次性贷款到账,却没有付给房东。

这就是核心原因,其他都是狗屁。

什么管理不善、盲目扩张、资金链断裂,又不是没见过。

唯一区别,成功就是先驱,失败就是先烈。

资本一窝蜂涌入长租公寓,难免混入阿猫阿狗。

野鸡二房东可以摇身一变成“长租公寓”。

监管的意义,不是筛选蠢货和聪明人,而是保障房东和租客的利益。

“房租变贷”不能一棍子打死,他需要的是优化和监管。

4

再说长租公寓最大的孽障——推高房租。

2016年,朋友小Z,把后湖星悦城一套房子,交给世联红璞公寓打理。

117平毛坯,一年租金照11个月计算,签约六年,2080元/月。

2018年,星悦城110平以下三房,交给长租公寓可以到3000+,房东每年还有3%上涨。

客观的说,这个价格比房东自己出租,有10~20%的溢价。

那么,我们能不能得出结论,长租公寓推高房租?

哥不否认,前段时间,长租公寓确实在市场上抢房。

但你不能只看他抢房,他们跟房东谈判,还有一个关键词——免租期。

跟二房东一样,装修改造和招租,时间成本同样困扰正规军。

长租会向房东,争取至少30天,甚至60天的免租期。

这个免租期,要算入拿房价格,他的溢价就没字面上那么恐怖。

长租公寓是典型中间商,我们再看招租端成本转嫁。

有一个公众号,统计北京30万套租赁房源房租变化

画出下面一张图——

(红色代表上涨最快,绿色代表上涨慢)

然后添加长租公寓占比,画出第二张图(如下)

红色表示在这一年里面,长租公寓拿走的房源是比例是最高的。

最后得出结论——长租公寓占比每提高 1%,会导致该地区平均房租上升0.11%。

客观说,这是所有关于“长租公寓推高房租”的分析中,最有数据支撑的。

但他忽略一个细节——

长租公寓拿房的逻辑。

比如图1的红色点位,如果没有长租公寓,可能也很红。

因为,长租公寓拿房,优先选择租赁需求旺盛的区域。

而旺盛区域,原本租金就上涨很快。

如果长租公寓,可以随随便便拉起一个鸟不拉屎地段的租金。

那么他们应该去拉汉南或者新洲的房租。

他们有这个能力吗?

光谷一套3居室4000元/月,新洲一套3居室2000元,你猜他们会拿哪个房源?

他们也只敢优先选择光谷/中北路商圈,或者一号线沿线的房源。

因为这里,需求最旺。

30年前有个罪,叫“投机倒把”。

时代变了,逻辑没变。

5

不说长租公寓代表先进生产力,但他有积极一面。

他逻辑的起点,是中国房地产,不合理的租售比——房价高而房租低

无论整租型(改造一栋办公楼、仓库),还是散租型(从个人房东手里拿房),他把大量过去不能住,或者没法住(房东毛坯房)的房源,变成市场有效供给。

长租公寓不可避免,出于竞争会高价抢房。

只要他智商在线,就会把成本转嫁租房端。

一旦价格过高,必然增加空置周期。

他能不能挺下去,是他的造化。

还是那句话,监管要做的,是维护房东/租客的权益。

他哪怕挺不下去,房东也收到租金,租客也能继续住。

你可能会说,他们虽然增加供给,但都是高档供给,还是拉高租金啊。

这就有点双标。

淘宝不卖假货,拼多多兴起。

你批判,这是消费降级。

长租公寓兴起,消费升级,又变成无良奸商。

消费降级还是无良奸商,都取决你的立场。

我不用拼多多,我就骂你消费降级,拉低中国品味;

我要租房,我就骂你无良奸商,不再供应低价产品;

但舆论无法阻挡,历史的滚滚车轮。

在租房市场,B端一旦发力,就没C端什么事。

武汉租房,已不可逆转进入庄家时代。

今年不过是长租公寓元年,是二房东从野鸡向正规军转型的开始。

一旦长租拿到一个板块20%左右的房源,就是租金“话事人”。

而且你不要忘记,有大量国资背景资本,也在里面布局。

溢价拿房就算有,也只是快速抢市场的手段,当行业集中度达成,一声令下,租房也会进入“调控时代”。

如果垄断房源的利润过高,在长租领域,一定会出现“拼多多”。

国资也会放房源调节市场,而之前,他们根本没办法伸手调控租房。

租赁消费和买房完全是两种逻辑,不存在庄家抱团挺价的一致行动力。

大混战后,废墟上重建秩序的速度,决定一家公司底线。

市场给滴滴3年耐心,他依然没建立好规则,所以是家烂公司。

哥上不起湖畔大学,连报名表都不知道哪领,自然不会心疼柳青。

那我们给长租公寓多久的耐心呢?

半年。

大家对房地产的道德洁癖,一向很高。

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广信万汇城 (售完)
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(责任编辑:杨红)

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