今年4月初，沌口某楼盘销售经理指着项目样板间的飘窗得意地说，这里“偷”的一平方米左右的面积都是免费给业主的。

　　他还以此作为售楼员培训的要点，要售楼员将“偷”的面积当卖点。不过，他们给业主介绍时，都是“偷偷摸摸”的，因为他们知道这样的做法是违规的。

　　近两年来，飘窗和花园是住宅创新和市场营销的热点，也是一些房屋纠纷的焦点。但这两者在建筑规范与节能环保等方面有些不为人知的秘密。近日,记者就此采访了武汉市民用建筑设计研究院副院长郑国庆。他说，今年年底将实施的相关规定将堵住一些“偷面积”的行为。

　　飘窗难保节能与安全

　　买房者多数喜欢大飘窗，而且越大越好，多出一个通透的空间，还不算面积，一举两得。

　　但飘窗也有一些潜在的缺点。“飘窗的面积越大，对冬季保暖、夏季隔热越不利。”郑国庆指出，国家现行规范规定，居室常规开窗面积与房间面积的比是1：7，即10平方米居室(次卧室)开窗面积为1.5 平方米左右，14平方米居室(主卧室)开窗面积2 平方米左右。而飘窗通常有三至五个围合展开面，一扇1.5米×2.1米×0.75米飘窗的外墙展开面积约为8.55平方米，远远超过规定性指标。

　　小心“飘”出去的危险，郑国庆说，国家现行规范虽然有护窗栏杆的规定，但是在施工过程中和交房之后，“由于种种原因，原设计护栏大多被废弃，由住户自行再安装或根本不装”。这时如果发生坠人落物等意外事故时，就存在责任混杂的问题，国内已有数十起飘窗安全事故的案例。此外，飘窗自身的结构安全性能也是低于常规平墙窗的。

　　郑国庆介绍，同投影面积的普通飘窗是普通平墙窗造价的1.5-2.2倍;而转角飘窗和倒飘窗除了飘窗面积大大增加而带来外窗造价大幅增加之外，结构造价的影响更为明显。这两类飘窗可以使整栋建筑的结构设计含钢量增加3-5公斤/平方米。按现行钢材市场价格与人工费计算，相当于每平方米增加了20元-40元。

　　随着节能政策的深入和各项法律法规的完善，飘窗的设计使用会面临越来越严格的限制。长远来看，飘窗可以作为局部建筑立面造型的装饰和点缀，但总体上最终还是会回到平墙窗的自然合理的建筑属性上来。目前这一趋势已经开始显现。

　　花园“花”而不实

　　“偷”面积害人害己

　　最近几年，为何住宅花园成为营销的卖点?郑国庆认为，住宅花园可以增加套内功能，提高居住品质，为住户提供了休闲、健身、观景、造园等活动空间;增加户内空间的通透性，改善通风采光换气;利用建筑面积计算规则的优势可以适当减少套内建筑面积，既可以为住户提供一定的附加使用价值，还可有效规避容积率和70/90政策的限制;也有利于丰富外立面造型，如退台、交错、镂空等。

　　但羊毛出在羊身上。“在建筑面积一定的情况下，增设花园虽然可以使住户获得一定的实用面积，但往往会增加室内交通面积，间接压缩套内其它功能空间的尺度与面积，造成居住舒适性和居住品质的下降”，郑国庆指出，依靠花园“偷”面积的做法只是权宜之选。正在修订中的武汉市人民政府143号令，已经在这方面作出了明确规定，预计年底即将正式颁布实施。

　　在现实中，住宅花园与节能法规之间有着冲突。花园属于室外空间，周边围护结构均应按外墙处置，而无法满足节能法规的最基本要求;其次是花园的所有围护空间包括地面和顶板都要按规定采取节能构造设计，这在实际项目中的可操作性不大，即使有完善的设计，也很难按图施工，施工监理、竣工验收、交房等环节均存在法规的“灰色地带”。如果住户真的作屋顶花园使用，则很有可能会产生植栽渗漏的隐患。

　　花园在后期建筑面积权证和规划法规上也有隐患。通常花园的面积只计算一半。但花园不同于阳台，“按照有关最新法规规定，阳台无论封闭与否，均应只计算一半建筑面积，而花园一旦封闭，则失去花园功能，变成室内空间，也就失去计算一半面积的基础条件”。这样，即使后期住户可以自行封闭花园，改变用途，但办证建筑面积却无法相应改变增加。如果住户自行封闭，容易产生安全隐患和立面杂乱，也可能面临城市管理方面的处罚;如果是开发商在竣工验收前有组织的封闭，则明显违反了《城乡规划法》。

　　“挑空6米以上的阳台或花园，如果上面有覆盖，现行法规上仍应计算一半建筑面积，不能全免”，郑国庆说，本地规划管理部门也不支持这种“偷”面积的做法。以交错位置挑空6米的设计为例，通常还有上下层私密性不好、增加结构造价、部分户型卧室有阳台而客厅无阳台、空调机位与排水措施复杂等附带问题出现。如果建筑面积无法全免，这种挑空6米以上的做法可谓意义不大。