历史注定让2008年，成为中国房地产市场巨变的开始之年。所谓春江水暖鸭先知，地产界的几个知名人物早已不约而同地发表了各自的预言。我们所知道的包括：“拐点论”、“银行先死”论、“卖儿卖女”论、“百日巨变”论及品种齐全的“救市”论等等。房地产商对中国楼市正在或即将发生的变化，有着惊人相似的感知。如果向前追溯几年，我们还可以发现，这些房地产商对于房价上涨趋势的判断同样是那么惊人的一致!

　　在经历10余年的上涨后，2008年，中国楼市将开始发生巨变。

　　中国楼市需要一次彻底的大洗牌，这种需要并非单纯地来自于民众的期盼——在这个冷漠的市场中，民众的感受早就被忽略了——这种需要来自于房地产市场本身，而开发商更容易捕捉到相关信息。当然，他们对公众传递出来的，是另外一种完全不同的信息。比如，当开发商意识到高房价对购买力的常年透支，已经无法延续的时候，他们仍然装着自信，散布房价必涨论，以促使更多的消费者去接盘。这也正是那些率先提出拐点论的开发商，遭到其他开发商叱责的根源。

　　房地产市场中的既得利益集团，需要卖方市场的延续，需要虚假繁荣的延续。

　　但是，常年透支的楼市，已经不可能延续虚假繁荣。当房价无情地将购买力透支殆尽，当中等收入者也只能对高房价望洋兴叹，楼市的繁荣就走到了穷途末路。在房价还没有正式步入下跌轨道(珠三角地区除外)，仅仅成交量萎缩的情况下，开发商等既得利益群体就高举悲情牌，慌不择路地要求政府救市，正是他们对楼市繁荣即将消失步入萧条与灰暗的恐惧。

　　中国房地产市场将在2008年发生巨变，这种势头难以阻挡。

　　(一)外部因素促使中国楼市巨变

　　当我们把国际范围内主要国家的楼市走势放在一起的时候，会发现，许多国家房价的走势具有一定的同步性，全球化融合步伐的加快，使得房价的走势越来越保持同步或相近的节拍。这是我对这一现象的初步判断。

　　在中国楼市延续一个长达10余年的上涨周期时，发达国家的楼市同样经历了这样的周期。1997年至2006年间，欧洲房价走出了一个上涨周期，像房价涨幅居前的英国，10年涨幅达到154%——这种涨势在市场经济成熟的发达国家，已经显得非常惊人了，当然，与中国楼市几倍的涨幅相比是不足挂齿的。欧洲房价从2006年第四季度开始出现拐点。

　　美国这一轮的房地产周期也是从1997年开始复苏——美国房地产协会惟一的华人常务理事，美国《住房政策论坛》暨《住房研究》副主编美籍华人童忠益对此有专门论述，童忠益认为美国房价在2005年达到最高峰(他作出此判断时是在2005年，已属难得)，事实上，美国房价在2006年初达到了本轮牛势的最高点。从1997年到2006年初，美国房价在近十年时间里涨了80%。美国房价从2006年上半年开始下跌，到当年第三季度急剧下跌。据美国CensusBureau提供的数字，2006年9月份，美国新房售价比2005年同期下跌近10%，美国媒体称之为“35年来美国房价的最大跌幅”。并且，这种跌势一直持续到现在。2008年4月24日，美国商务部公布的数据显示，今年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元，比去年同期下降13.3%，是40年来(1970年7月以来)的最大同比降幅。跌势越来越凶猛。

　　美国联邦储备委员会前主席格林斯潘评论说：“美国住宅市场泡沫于2006年年初见顶，此后，在过去两年间出现了突然、迅速的回落。自2006年夏季以来，数十万房主从单户住宅搬到了出租房，其中许多人是迫于丧失抵押品赎回权的原因，从而造成约60万套空置单户住宅过剩。”

　　美欧房价下跌，都与过度透支有关(研究美欧房价走势，不能完全参照中国的房价涨幅，因为我国的房价涨势实在过于疯狂)。以美国为例，格林斯潘担任美国联邦储备委员会主席的后几年，为了刺激经济增长，逐渐放松金融管制，鼓励金融产品创新，金融机构不仅向购房者提供低利率贷款，还通过减税等方式鼓励购房者重新融资。美国经济界不少人认为，格林斯潘在任最后几年实行的低利率(如美国30年固定利率从1990年10.13%下降到2003年的5.8%)和在监管方面的放任政策，为当前的次债危机埋下了祸根。

　　其实，早在美国楼市泡沫破灭以前，就有有识之士提出过忠告。2006年上半年，以《非理性繁荣》一书而在全球经济界闻名的美国耶鲁大学教授罗伯特·希勒就发出警告称：美国房地产市场正在经历百年不遇的空前繁荣，但导致这一繁荣的原因很大程度上有可能是心理上的。希勒表示，自1890年以来，唯一能与目前的房地产市场红火程度相媲美的时期就是二战结束后。当时，大批士兵从战场归来，需要房子，房价因此迅速上涨。但希勒指出，与二战结束后的房价上涨不同，最近一段时间里美国建筑成本、人口、利率等经济基本面的变化并不能为本轮房价上涨提供充分理由。因此，希勒认为，投机有可能在近期房价上涨中扮演重要角色。希勒预计本轮房价上涨周期可能接近尾声。

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