任志强:政府可以操纵楼市 住建部已和银监会进行斗争

亿房网 凤凰网 2012-01-10 13:42
【摘要】
“2012年1月10日,某网年度峰会召开。华远地产[简介 最新动态]董事长任志强在本次峰会上表示,媒体总是把我们房地产说得那么悲观,我们没觉得那么悲观。明显的是,政府官员可以操纵股市,也可以操纵楼市。这样的话,我们永远不会知道市场经济到底是什么。 ”
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  华远地产董事长任志强

  2012年1月10日,某网年度峰会召开。华远地产[简介 最新动态]董事长任志强在本次峰会上表示,媒体总是把我们房地产说得那么悲观,我们没觉得那么悲观。明显的是,政府官员可以操纵股市,也可以操纵楼市。这样的话,我们永远不会知道市场经济到底是什么。

  以下为华远地产董事长任志强主题演讲:

  任志强:媒体总是把我们房地产说得那么悲观,我们没觉得那么悲观。曾伏虎刚才说我们的销售下降了,到11月份的统计数字证明,我们的销售没有下降,比去年还增加了8.5,销售金额增长了11.5%。

  但是为什么都觉得不好?因为我们的十二五规划告诉大家就不好。我们历年的五年规划都是怎么样提高,怎么样增长。只有十二五规划告诉我们,GDP是下降的。十二五规划中明确规定,五年规划每年保证7%的增长。这在改革开放以来,大概是唯一的一次,告诉大家,我们是想让它下降的。温总理在去年的工作报告中提出,去年要保8%。去年年底中央经济工作会议对今年经济提出的是保7.5。朱镕基上台的时候说拼命保8,没有保住。现在告诉大家说我们不保8了,要保7.5。所以大家觉得不好。因为在世界经济发展过程中,我们可以看到,只有在GDP上升速度较快的时候,房地产才会好。通常世界上的经济增长是以4%的GDP增长为一条线。低于4%的时候,房地产一般都是萎缩和停滞不前的,或者说可能倒退。但是在GDP超过8%的时候,都是高增长,超过10%就是快速增长。但是中国与其他国家不一样,就像陈主席所说的,中国得除2,8%,相当于4%,因为我们大量的投资不给人民带来收益。所以我们从改革开放开始,到现在凡是我们GDP低于8%的时候,房地产都是不好。

  严重的说起来,在朱镕基掌权的7.2、7.3的几年中,96、97、98,全行业是亏损的。所以大家就觉得不好。就是因为我们告诉大家,GDP下降的时候,不管是房价还是其他都不好。明年的经济政策都说毫不动摇,为什么制订政策的人没有想象,在决定这个政策之前,比如说去年的国八条,当时的前提条件还存在不存在。刚才我们陈主席说,我们的调控已经初步达到目标,国八条出台的前提条件是房价上涨过快。现在这个前提条件不存在了,为什么制订的政策还要不变。我们永远也不知道中央到底想干吗,因为我们国八条提出就是要抑制房价上涨过快。但是在去年10月份以后,不管是总理还是副总统,几个评论中,有的提合理回归,有的提防止上涨过快。

  中央为什么不能统一意见告诉大家,你到底想让房价降多少,是降10%、降20%,还是想让大家都死了算了。你要是想让大家死了算了,我们都回家,冬眠算了。但是到目前为止没有一个明确的目标,老百姓都在观望。开发商能不能观望?如果开发商都观望了,一千多万的农民工怎么办?如果前提条件发生了重大的变化,我们可以出一个新的八条,但是一定要明确告诉大家明年要干吗,或者今年要干吗,明年要干吗。否则的话,我们的市场一定像我们的股市一样,总理举四个手指头告诉你可以涨四天,所以昨天就涨了两点几点。明显的是,政府官员可以操纵股市,也可以操纵楼市。这样的话,我们永远不会知道市场经济到底是什么。

  我们可以看到,2010年的时候,我们出现了一个新开工的高峰期。这个高峰期告诉我们,今年的供给是增长。在去年供给增长的同时,今年上半年可能会延续到三季度,10年的新开工都会变成市场的供给量。所以今年的供给增加来自于2010年的新开工。第二,我们的投资会大幅度下降。虽然表面上看,新的供应量会增加。但是从去年9月份以后的新开工下降,尤其是商品房新开工下降,土地购置下降导致今年的投资会大幅度下降。前年我们平均36%的增长。2010年我们从年初的35%,到11月份只有20%的增长率。全年接近28%左右。

  今年我们估计要下降回16%左右。投资的下降会预示着未来预期,我们的供应量会减弱。换句话说,无法提供有效供给增加。明年销售有人认为会非常不好。我们认为销售还是小幅增长。虽然今年到11月份只有百分之八点几的增长,十二月份还有下降。但是整体而言是小幅增长。明年的小幅增长包括大量的保障性住房会在市场中大量的供应。而这个供应量至少在目前为止,统计在开发商手里。从去年的统计中,开发商的开工中保证了保障性住房,销售中也包括了保障性住房。我们估计在今年,也会将两个数据分开。总体而言,我们今年的房地产销售仍然是会小幅度增长。住建部提出要竣工要增长500多万套,商品房在2010年全部峻工只有601万套。今年如果增加500万套保障性住房,它的销售也会在整体销售中造成今年的整体销售是增长的。

  今年土地购置会处于严重下滑,去年11月份为止,我们的土地购置增长了3%,到十二月份估计就会变成负增长了。总体和前年略微持平。到今年,我们认为土地购置量仍然会处于下降趋势,这个下降趋势可能会延续到比较长的时间。假定现有的政策不变的话,一定会影响到进一步的土地购置。像陈主席刚才提到了,由于土地购置而会导致地方财政和土地财政对地方收入的巨大影响。换句话说,可能影响到地方的融资平台,以及债务风险。无法增加有效供给的原因,是信贷政策对市场的极度不支持。这个不支持包括了整体的信贷,银行信贷在去年的资金中占到20%左右,开发贷。但是去年年底,开发贷已经下降到13%。

  从年初占20%的比重下降到13%的比重。这个下降率是非常高的。个贷已经连续五个月处于负增长了。形成的结果,08年大家降价的时候,可以全部收回投资,既可以收到首付款,也可以收到个人按揭贷款。但是今年大部分企业在降价销售房屋的时候,除了收到首付款以外,要到六到八个月才可以拿到个人按揭贷款。意味着你便宜卖了房子以后,并没有增加你的现金流。08年的时候我们没有资金监管,当你拿到全部钱的时候,你可以用于还债、填补其他窟窿。但是今年有巨大的监管。所以,首付形成的资金流几乎不能成为你用这个项目弥补另外一个项目的资金。所以今年重大的困难是在于,我们和以往不同的是改变了现有的监管制度和信赖制度。很多企业已经无法用大量的降价销售去换取现金流弥补这个窟窿,这个窟窿和2008年已经发生了巨大的变化。

  去年我们总的资金量是不是像媒体所说的那么困难?没有。09年的时候,我们完成投资额和到位资金的比例是1:1.8。10年我们最有钱,是1.83:1。去年开发资金和到位资金的比例是1:1.78。这个数据证明,开发商手里现在不是没钱。但一个重要的问题,大家感觉到困难是在于大量的资金被监管。所以很难进行腾挪。于是,实际的开工量大于07、08。就会显得在现金流上出现了更多的捉襟见肘。

  总体而言,现有这些体制,如果不发生变化,就会对未来市场产生比较大的影响。因为再坚持下去,对监管的资金就会形成更大的障碍。

(责任编辑:官昌旭)

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