背景:2013年2月20日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定五大政策措施,以下浦江筑城市场研究总监梅水雄对比2011年“国八条“调控内容逐一进行分析、解答:
一、2013年国五条逐条解读
2013年国五条 |
解读 |
完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 |
制定年度新建商品住房价格控制目标的调控措施曾在2011年实施,于去年停止执行,中断一年后再次强调房价调控目标,表达了中央对于稳定房价的决心。另一方面,新政策将房价调控锁定新建商品住房,与之前国八条措辞运用“新建住房”不同,或是为了严防个别城市利用保障房价格拉低房价充数,调控更加严格。 |
坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 |
本条政策是此次“国五条”的核心亮点:一、明确提出限购区域、限购住房类型,更强调差异化调控,可理解为限购的小规模升级版,一方面细化限购措施,另一方面对某些城市原来限购执行较为宽松的,提出统一要求,接下来或有城市调整方案,进一步收紧。二、给省级政府施压,旨在要求对辖下城市调控发力,限购范围也或将扩大。三、明确提出扩大个人住房房产税改革试点范围,说明2013年房产税扩容进程将加快,而房产税作为长期手段也必定将执行,未来将有更多的城市被纳入房产税试点范围中。 |
增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。 |
“供地不低于前五年平均水平”,此条为国土部此前政策重申,未来一段时间,土地的供应量依然有望保持积极旺盛的高峰水平。 |
加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 |
一、2013年保障房任务笔去年底住建部公布的计划分别增加了10万套和30万套。意味今年保障房建设力度进一步加大。二、保障房制度同样是政策重申,与之前不同的是提出完善并严格执行准入退出制度以及2013年将外来务工人员纳入保障房范围,进一步完善保障房运行机制。 |
加强市场监管。加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。 |
再提明码标价与之前国八条“一房一价”相呼应,但操作难度大。而推进城镇化个人住房信息系统建设将对未来规划市场供应起到实质性作用,是控制房价、推行房产税的必要途径 |
二、国五条政策综述及未来政策走向预测
新国五条相对来说是原有调控政策的小规模强化与重申,实质意义不大。主要目的对于目前楼市回暖,房价面临较大上涨压力等现象敲响警钟,是政府试图扭转市场上涨预期的举动。
国五条显示政府调控房地产市场的决心,喊话意图大于打压意图,政府承认市场走势,暂时不会采取强制措施进行打压。而未来政府(特别是两会后)是否有可能推出新的具体措施必然将以未来房地产市场走势为依据。政府的几次表态都证明,政府已经开始意识到单纯的行政政策效力不长久,甚至会干扰市场预期,能起到真正作用的应该是从市场体制与结构等多方面进行改革,因此未来出台重大调整的可能性并不大。
三、代理公司将会根据政策变化及时做出调整
根据浦江筑城的数据研究,2013年武汉楼市销量同比将会增加,分阶段看,呈现出先升后降的趋势,因此,从代理公司的角度讲,我们建议上半年加快出货,下半年再根据市场行情变化和政策变化,及时对营销策略做出调整。
浦江筑城的研究数据显示,2013年武汉房价总体上将保持平稳,鉴于供大于求的现状,开发商在定价上,应该保持平稳,避免盲目太高价格,应该以求稳为主。加快去化步伐,赢得市场。
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