博鳌论坛巴曙松:二手房是正在上行中的房地产

亿房网 2014-08-07 17:09
【摘要】
“在今天举行的2014博鳌房地产论坛上,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示,下行通道到底是指什么,是什么在下行,我想找一个正在上行的市场,那就是二手房市场,它是一个典型的正在上行中的房地产市场。”
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巴曙松在博鳌房地产论坛上发表演讲

在今天举行的2014博鳌房地产论坛上,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示,下行通道到底是指什么,是什么在下行,我想找一个正在上行的市场,那就是二手房市场,它是一个典型的正在上行中的房地产市场。我这一年在纽约哥伦比亚大学做访问学者,其中一项业余的打发时间的工作是陪国内的朋友看房子,这就促使我查一些数据,然后深深地感到,在一个成熟市场,当它的新房市场不一定有快速增长的时候,它的二手房市场成为一个非常有活力的,也带来新的商业机会的赛道、新的机会。从国际经验来比较,发展到中国这个阶段,我们这个房地产市场上的二手 房的前面崛起,已经是一个必然的趋势,在主要的几个成熟市场,美国、英国、法国、澳大利亚这几个市场,已经是二手房主导的市场。

前面列出来的这几个国家和市场,它的二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍和3.5倍。主要就是二手房的充分流通推动了一个多层次的 市场 体系。从1972年到2013年,美国的二手房交易量增长了2.5倍,达到510万套。二手房的成交占比超过90%。我陪一些国内的朋友去看房子,我看到 美国的木头建的房子,有的是一九零几年的房子还在使用,流通量非常大。只有房屋的自有率达到一定的水平,业主自有的房屋存量足够大,这个时候是二手房的出 售和出租市场开始孕育,或者说往上走的开始。

大家看这个曲线,美国前期的二手房市场在积累了一定的时间之后,存量足够大之后, 在新房市场增长不是很明显之后,我们看到二手房市场迅速上升。英国的二手房市场崛起于20世纪80年代,这主要是因为英国的房屋自有率一直偏低,直到 1980年代之后才上升到60%以上,然后孕育了20年之后,二手房市场大幅飙升。英国政府历史上对住房市场干预就比较深,曾经一度有50%以上的房屋是由政府提供的,香港这一点也很像。大家看香港的夜景灯火辉煌,我在香港也工作过六七年,香港有一半的房子就是由政府提供的。房屋自有率上升的速度非常慢, 所以导致它的二手房市场受到一定的影响。

同时存量房屋的质量能否满足要求也是一个问题,如果你的存量住房质量很差,它的市场也不会有这么好的发展。美国的 二手房市场之所以这么庞大,每年有500万套的交易量,在很大程度上是因为它的房屋结构是由独栋的房子。我们看它的成交构成,80%是独栋的房子,联排、 公寓或者是其它形式的占比都是很小的。人口流动和住房转换的频率从根本上决定了房屋流通率以及二手房的空间。美国的二手房市场爆发,于美国的郊区化人口流 动和移民有根本的关系,特别是那些学校比较好的镇,流通量非常大,因为它的地税非常高,可能到3%、4%,甚至到5%,只要有孩子上学,上完学,这个房子 立马就卖掉,搬到其它的地税低的地方,所以流通非常常见。

人口流动对出租市场的作用也非常明显,二手房的出租市场,住房换手率高达30%,是交易市场房屋流通率的6倍。特别是一些大都市,在纽约有一句玩笑话,说纽约基本上是年轻人待的地方,那些年轻人在干什么呢?他们调侃华尔街有一个玩笑话,说有30%在 忙着租房、搬家,有30%在忙着找工作、换工作,还有30%忙着找男朋友、女朋友,都是刚毕业的年轻人,住在曼哈顿岛上,流通性非常大。

中国的二手房市场如何呢?我们看到目前的二手房市场主要集中在一线和个别二线市场。二手房的成交面积占比和成交金额占比在不同的城市差异比较大,但是这种爆发正在孕育中。即使是一线城市,目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空间。即使是北京、上海这种城市,流通率的占比也还是非常有限。前两天我跟几个做PE投资的朋友来做一个上半年投资状况的总结和下半年的展望,忽然凸现有些项目,特别是一些产能过剩行业有很意外的波动,最后得出结论,一线城市因为种种原因,被低价斩仓卖出的房子,比投资那些产能过剩的行业的收益都要好。

二手房崛起的条件应该说已经逐步具备。存量的商品房规模已经足够大,目前商品房存量已经超过1亿套,如果考虑目前在建施工的规模,2015年应该到1.25亿套。同时,我们城市家庭房屋的自有率已经很高,考虑到中国城市常住人口超过2.5亿是农村流入的非户籍人口,多数并没有进入商品房市场,如果把这一部分扣除的话,重新计算中国城镇户籍家庭的住房,2015年会超过70%。这么高的住房自有率,是二手房市场崛起的一个重要条件。同时我们新一轮人口流动的趋势正在形成,人口在 不同城市,以及中心和郊区之间的流动会带来二手房交易,特别是租房市场的巨大的需求。这不是一个下行通道的市场,而是一个在上行的起点上的新的房地产市场

二手房市场的空间和机会主要表现在三个领域,一个是交易佣金,第二个是广告的支出,第三个是配套的服务。二手房交易佣金规模取决于交易额、经纪人参 与比例、佣金率三个变量,以美国为例,2013年美国二手房交易额为1.2万亿美元,经纪人参与完成的比例为91%,佣金率为5.2%,三者相乘得出的佣 金是600亿美元。从国际经验看,佣金率在3%到4%是正常的水平。中国目前的佣金主要集中在前5个城市,佣金率平均在2%左右。第二个是广告支出,第三 个是配套的服务,在美国二手房的交易环节非常复杂,涉及众多的行业,每年相关的服务费用超过200亿美元。

房地产市场发展到今天,如果说过去十几年市场很简单,政策弄得很复杂,未来这段时间我们会发现,房地产调控政策已经非常的简单、清晰。市场本身变得非常的复杂。这就促使我们业界需要做更多更专业的细分的深入分析。

(责任编辑:陈光)
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