伴随楼市下行，只要投资房地产就能赚钱的日子已远去，下行调整期房企如何转型突围，成了“2014博鳌房地产论坛”上的重点话题。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一在“2014博鳌房地产论坛”上表示，房地产行业已经度过居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，今后将进入到居民理性消费、企业理性开发和产品质量进一步提升的时代。企业的优胜劣汰、兼并重组和互联网的普及，将会进一步推进企业的转型和创新。

银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强认为，地产公司高歌猛进的机会过去了，过去房价、地价涨幅是高于资金成本的，可以高负债运行。未来可能正好相反，所以要控制负债率。

“一些开发商会死，除非大幅波动，市场经济永远是优胜劣汰的规律。”中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮预测。

尽管市场下行、分化较为严重，优秀的地产商仍然有很大的机会。朱中一分析认为，万科、恒大这几年的销售之所以持续增加，主要是开发的产品是面向中等收入的普通家庭。绿地这几年也得到快速发展，重要原因是既扩大在国内的覆盖面，也不断拓宽在国外的市场。有些企业在销售上遇到困难，主要是开发的产品中高端产品比例过高，存在“供求错配”问题。

德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平表示，目前很多地方的商业地产已明显过剩。“全国有２９８６个购物中心，这么大量的商业地产，泡沫迟早会被挤破。”他强调，对于部分融资成本过高的二、三线城市项目，可能会更加危险。

朱中一说，６月末，全国商品房待售面积５４４２８万平方米，同比增加２４．８％。现在我国楼市一些数据的同比下行和一些城市进入调整期，是不争的事实。

专家认为，房企欲实现转型，需要“量体裁衣”，选择适合自己的发展路径。首先是企业间收购。“现在是一个整合的机会。”蔡洪平说：“优秀的地产公司，尤其是已上市的公司，应该趁此时机整合房地产，收购其他公司的股权，在这些公司奄奄一息之前把股权买过来。”其次是跨界资源整合，多元化发展。首创集团董事长刘晓光表示，房企应尝试多元化业务，可以涉及商业、酒店、观光农业、养生养老、医疗。第三是向西部二、三线城市转移。海亮地产总裁周迪永透露，在保证一线城市投资之外，目前对于兰州、西宁等地的投资也较多，这些西部地区的市场环境相对较好。

此外，从卖产品到卖服务，延伸价值链条也是一种突围方式。莱蒙国际集团有限公司执行董事兼首席运营官陈风杨说，立足于客户需求，从卖产品到卖服务，从传统对物业的管理转向对人的服务，通过延伸更多物业价值服务获取经营型收益，既实现高溢价，也提升企业品牌。

多位与会人士表示，房地产企业既要认真应对市场调整，又要对今后的市场发展有信心。从中长期来说，我国持续发展的城镇化还有十多年时间，到２０２０年还要解决好“三个一亿”的农业转移人口市民化，这中间部分人员是交叉的，但相当多的人有购房需求、改善性需求和租房需求。产业园区地产、旅游地产等新业态还有很多发展空间。