努力为新房去库存 二手房市场却捡了便宜

楼市风云录 2016-06-02 09:18
【摘要】
“二手房的巨大体量,让去库存的各种措施实际上为二手房谋福利。在这其中,财政增收了点税费,银行赚了不少利息钱,而大头归炒房者所有。”
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楼市去库存

笔者今天要谈的还是去库存问题,大家都知道去库存已经被上升为今年的五大经济任务之一。

大家需明白一点,这里所指的去库存是“去新房库存”,也就是说在监管层看来,只有新房被认为是库存。官方的统计数据一般只包含取得预售的商品房待售面积,而各类机构的统计数据则增加了土地储备、已开工未预售的面积。无论是官方还是各类机构的统计数据,都将二手房库存量排除在外。

为什么二手房市场库存量不纳入统计?

我们需先明确一点,所谓二手房库存,我们可以“空置率”视之。大家都知道,统计新房库存量比统计二手房库存量要简单得多。新房市场只要将掌握开发商预售面积和网签面积这两个数据即可,而待开发土地面积统计起来也十分方便。

从市场经济的角度来说,只有没转移至消费者手中的这部分“普通商品”才可以被称之为“库存”。商品房也是“普通商品”,开发商是生产商,它生产出来的产品没有出售给购房者才可以被称之为“库存”。但商品房又不是“普通商品”,它承载了人们最基本的诉求——“居住”,房子即使被购房者购买后,那些空置的二手房不是满足了居住需求,而是成为了富人财富增值的筹码。

在发达经济体中,房子很少被当做投资标的批量购买的,但在中国这种事已经习以为常。从满足居住需求来说,这部分“空置房”应该被纳入去库存统计范围。

楼市去库存

二手房市场占大头

实际上,我们的商品房市场早已进入存量房市场,很多城市存量房交易量远超新房交易量。在北京,2015全年25万余套的商品房交易量中,二手房就有20万套,而据新华社统计,今年一季度,北京、上海、深圳等一线城市存量房成交量是新房成交量的2倍以上。这不仅是因为大家更愿意购买二手房,更是因为二手房市场可供销售面积远比新房市场多。

二手房市场受房价影响最敏感

因为去库存,我们在2015年持续降息降准降首付、减税费,并简化了公积金贷款、提取手续。通过这些金融手段,新房市场库存量的确在减少,热点城市的房价并因此大幅上涨,去库存已然变成了控房价。

亿房百科:武汉购房新政策

但是,我们需要注意的是,金融手段是作用于所有商品房市场的,而不仅限于新房市场。二手房价格也受益大幅上涨,而且涨幅更大,涨得更快。因为二手房掌握在众多的业主手中,他们涨价不需要像开发商那样报备,只需要一个电话通知中介即可。

二手房占了去库存的大便宜

二手房占了去库存的大便宜

去库存的确让二手房市场收益良多,但这对于去库存来说并没有多少好处,因为二手房交易只不过是老百姓自己的事。它并不能降低开发商的库存压力,也不能增加GDP(GDP统计的是生产价值,简单的说GDP只统计现期生产的商品和劳务价值,二手房在进入第一位购房者手中时才被纳入GDP统计口径),也就不能为稳增长做贡献。

但二手房的巨大体量,让去库存的各种措施实际上为二手房谋福利。在这其中,财政增收了点税费,银行赚了不少利息钱,而大头归炒房者所有。

(责任编辑:胡悦)
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