万科的那句话,你当真了么?

真叫卢俊 2018-10-03 09:57
【摘要】
“对一句话,你读到什么,其实是你自己的事情,和万科无关,也和任何人无关。”

万科对外说:活下去;然后,你当真了么

要不要当真,来看看过去这十五年,万科每次对外发出重磅信号之后,自己都做了什么

01

让我们把时间轴拉长,回到十五年前

那个时候的万科,周刊系占据主导,对于行业重大趋势,依然会聘用外部脑库做行业支撑

2003年的万科,聘请锡恩管理顾问公司的对“房地产业天花板”问题做专题研究。这个研究一做就做了一年,到了2004年,姜汝祥做了《美国房地产行业的演化与PulteHomes公司的战略选择》的专题演讲

报告分析指出,2002年美国住宅市场规模是中国的20倍,而根据中国的人口基数,中国房地产大有可为

紧随其后,万科财务总监王文金发言说,如果每年按照30%的复合增长率增长,到2014年时,万科的销售额将达到1000亿。

而这一年,万科的销售仅仅为63.8亿,所以王石一听到这个数据,非常生气:“年轻人,你们不要这么心浮气躁,这是在搞大跃进。”

后来,前万科周刊的主编全忠又做了一次研究,这一次研究的对象不是别人,是刚刚挑战万科而失败的顺驰,王石曾经因为老孙的一句话不悦,但是万科并没有研究顺驰为什么失败,研究的重点在于:如何快周转

发现,顺驰之所以可以那么快,是因为将现金流玩到极致,一块钱在公司体制内合理运转可以激活无限的能量

外部趋势很好,内在动力也够,万科正式发布了《10年中长期发展规划》,这是万科发展历史上第一份正式的战略规划

明确表明,万科要在十年内做到一千亿,这是万科第一次对外告昭自己的野心,也是如今看来最坦诚的一次告白

事实告诉我们,野心不论如何的大,只要站在了风口,人人都在天上飞。

2010年,距离自己的十年计划刚刚过了一半,万科就完成了千亿指标,全年销售金额是1081.6亿。

地产业内开始弥漫一句口号:人有多大胆,地有多大产

万科的这份计划几乎让所有房企都打上了鸡血,这一股鸡血几乎就是从那时候一直贯穿至今,小公司三年过千亿,中型公司千亿起跳,大公司呵呵一笑,悄无声息的把自己的规模做到了五千亿

数字在房企老板里仿佛就是探囊取物

但是实践告诉我们,做大做强在这个时候是对的,放弃对规模的追求在这个阶段毫无疑问是浪费时代对你的馈赠

这是万科第一次对外散发信号,正是因为这个信号异常之精准,所以很多房企养成了,以万科为标杆,以万科马首是瞻

02

但是下一次的信号弹释放,似乎就有点不一样

时间点来到了2012年,这一次郁亮抛出的是白银时代论,过往房地产在快周转的带动下,确实是黄金时代,赚钱是一件不太难的事情

相比较黄金的白银,很显然万科在强调,市场会比以前要更加艰难

郁亮指出:“住宅市场不可能永远增长下去,不出10年,我们会看到行业的天花板。”

当时给的依据是中国城镇户均套数约为1套,所以这个行业不会无休止的发展下去。这个数据被郁亮一直在使用,直到前阵子郁亮的对内讲话,这个数字变成了1.5,似乎中国房地产将要走到了尽头

当然,也有人真的为白银时代这个观点买单,著名的地产网红潘石屹,也差不多在这个时候开始,企业开启快速的收缩战略,soho中国也真的很久没有在地产这个舞台上跳舞了

但是当我们还在咀嚼白银时代到底是什么意思的时候,很多人似乎忘了万科内部对外释放的一个数据

2012年,万科董秘谭华杰牵头又做了一个研究报告,很有意思的提出了一个概念叫:“居民部门利息保障倍数”,认为只要这个数字高于1.5,那么房价就不存在下跌的可能性

什么意思,就是老百姓的储蓄值,只要高于房贷待还利息总和的1.5倍,房价就不会跌,注意,这里指的仅仅是利息

在2015年的时候,万科测算了一个数字,这个数字已经不仅仅是高于1.5了,这个数字是10.4,换句话来说,哪怕每年房价按照20%的增长,到了2025年也不会超过安全边际的1.5

而这个观点就沉在万科自己的体系内,完全没有对外传播

不过有趣的是,就在喊出了白银时代这个口号,似乎像2004年的千亿计划一样引起的轰动效应,那时候大家打鸡血,这时候大家开始焦虑

但是悄然间,万科为自己储备了足够的现金,2014年万科的年报上现金高达627亿之多

这么多现金干嘛用的,那时候拿地还不需要用自有资金,如果没猜错的话,应该是做好准备,随时出手收购那些被吓瘫了的企业

嘴上说不要,身体还是很诚实的

只是稍微不凑巧的是,提出白银时代后的2015年,楼市刚好迎来了大年,信贷宽松,土地出让踊跃,恒大、碧桂园、融创也在这股浪潮里快速的崛起。

恒大碧桂园分别坐过老大的位置,融创也对外说着,这不是白银时代,而是钻石时代

而万科放在账上的资金,没有收购太多的房企,后来在2016年和2017年分别收购了印力和普洛斯

这也算机缘巧合,商业和物流两个板块里的铺设,万科真正意义上开始了多元化的战略,热带雨林也好,八爪鱼战略也好,万科真正意义上开始转型,白银时代后,万科提出了万亿市值

回望白银时代这个口号下万科的尝试,有猜对的,也有猜错的,也有机缘巧合的,

但是这一轮后,依然有人追求万科的脚步,后面陆陆续续大量房企也开启多元化的生存模式,除了房地产开始布局其他产业,前阵子大家集体的改名也暗合了这样的规则

起码在资本市场领域来说,单纯的房地产显然没有多元化战略来的讨巧

当然真的吃亏的,还是那些放弃房地产的这些企业

龙湖新壹城 (在售)
均价:17500 /㎡
联系电话:400-0271717转199378
武汉市东湖高新区驿山南路与神墩一路交汇处
(责任编辑:陈岚)

1 2 下一页 显示全文

参与评论

全部评论

暂无评论

  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

看房团

2018-12-22 ,汉阳线,2018年12月22日 上午9点 地铁6号线建港站B出口查看详情
已报名 16
立即报名

报名成功~客服人员将会尽快与你联系~

您还可以在 “用户中心 >> 我的订单” 实时里查看订单处理状态

聚合专题

打赏
我的积分 5800
1积分 5积分 10积分 50积分 100积分 200积分
积分
打赏