易宪容:全球最大危机!近10亿人口基本居住权被剥夺

金融界 2018-12-16 17:11
【摘要】
“按揭贷款证券化之后,住房商品的金融化更是达到登峰造极的地步。它不仅可以到全球市场进行交易与销售,同时国际市场任何变化,立即会反映到住房市场上来。”
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在最近阿根廷召开的20国集团(G20)峰会上,尽管各国领袖及世人都把问题的焦点放在各国贸易争端的议题上,但联合国适足住房问题的特別报告员法拉女士(Leilani Farha)对与会的各国领袖高声疾呼,促请各国与会领袖集思广义、合力解决一场正在剥夺近10亿人口基本居住权的全球住房危机。

根据联合国在2017年公布一项关于适足住房报告,当前为何正在引发一场剥夺近10人口基本居住权的全球住房危机,根本的原因就在于住房商品的金融化,特别是2008年美国金融危机以来,这种情况更是变本加厉。目前全球绝大多数地方的住房商品已经被当成一项商品及累积财富的工具,从而使得越来越多的投机资金流入保证居民基本居住权的市场,住房与资本完全交织在一起,特别是当金融市场的衍生品与住房市场交织在一起时,按揭贷款证券化之后,住房商品的金融化更是达到登峰造极的地步。它不仅可以到全球市场进行交易与销售,同时国际市场任何变化,立即会反映到住房市场上来。

可以说,住房商品的金融化发端于香港,近些年则在中国得到无限的发扬光大。从2003年以来,由于中国的房地产市场价格十几年来只涨不跌,住房早就成了国人无风险套利最好的工具,成了国人财富快速增长及快速积累最好的拜物教。这不仅表现为国内一般民众千方百计利用银行的信贷涌入房地产市场购买住房,也表现为权力者千方百计去索取住房,表现为贪污腐败者把获得的不义之财变换成商品住房。比如,赖小民之类的贪官在北京就持有100多套住房。国人让住房商品金融化发扬光大更在于把购买住房为无风险套利这种理念带向了国际。这几年国内居民流向哪个国家,这些国家的住房炒作都会疯狂。比如温哥华、多伦多、悉尼、旧金山、伦敦、新西兰等地方都是如此。

联合国的报告估计,目前全球不动产的总价值约占全球资产的60%,价值217万亿美元,接近世界经济总产值的3倍,其中四分之三为住房,约163万亿美元。自2008年美国金融危机所导致的全球大衰退(更为讽刺的是这次金融危机基本上是房地产过度炒作的结果)以来,全球房地产市场的成长率远高于其他金融市场成长率。而对此贡献最大者当然是中国的房地产市场。有人估计,目前国内房地产市场的总值已经高于美国、日本及欧盟三大经济体的总和,达到65万亿美元。

联合国报告指出,这种以住房当作一种商品、一种用以积累、增长及利用资金的金融工具的新的全球秩序,已经造成了全球经济的不稳定。现在许多国家的建筑商或房地产商建造房子不是为了盖住宅,而是要建造豪华的房子来满足投资者,但实际上这些投资者根本就不在于住在哪里。全球的房地产市场是这样,中国的房地产市场更是如此。比如我在北京居住的地区,周边新建造的住房都在每平米5万左右。房地产开发商根本没有一点动力建造一般有支付能力的住宅。现在所建造的住房看上去很精致,但这样的价格水平对一般市民来说,肯定是豪宅。因为2017年北京社会人员的年均工资为10万元左右,以这样的工资水平,购买一套100平方米的住房,要花上一般居民50年的工资收入。

报告指出,按照一般观察,会认为全球的住房危机与纽约、伦敦、旧金山等超级城市有关,但包括在美国,包括费城、底特律在內的许多城市,住宅同样变得越来越贵。更令人不安的是,最严重的住房危机不仅发生在市场经济发达的富裕国家及城市,而是在新兴市场经济国家正在快速城市化的城市,这些城市的数亿人口住在低于标准的住所,严重缺少电力、自来水或基本的卫生设施。在北京,许多外来的务工居民居住在农民的出租屋,就是最为真实的写照。

可以说,住宅被金融商品化,成为投资增长财富的工具,导致了许多大城市的豪宅供给严重过剩,而一般居民能够负担得起的住宅则非常短缺,甚至于没有供应,这自然对一般居民及中产阶级相当不利。目前居民最没有能力负担起住房的城市不是纽约、洛杉矶或旧金山,而是香港、悉尼、温哥华及墨尔本;伦敦、多伦多及布里斯本的居住成本也居高不下;东京、新加坡、上海、北京、莫斯科、巴黎、斯德哥尔摩、日內瓦、米兰、罗马及巴塞隆纳房价,也高得令中产阶级望尘莫及。虽然造成该危机的原因有很多,但最为根本的原因还在于住房商品的金融化。

在这种住房金融化的过程中,不仅让购买住房的一般市民处于极端的弱势条件下,也让租房族的处境更为弱势,在世界的许多大城市,租金的涨幅甚至超过房价涨幅。比如,美国在2006至2014年间住房租金平均上涨22%,但平均所得减少6%。这就意味着居民的租金负担越来越严重,对这些弱势族群来说是雪上加霜,全美近半数租屋族负担沉重,他们要花30%以上收入用租房上。对于中国,一线城市或二线城市,这种情况同样严重。特别最近房屋中介机构人为让房租上涨,更是让最为弱势租房居民雪上加霜。

可以说,尽管联合国的适足居住报告所指是全球各国的情况,但估计最为严重的落足点可能会在中国。这不仅在于中国的人口多,而且在于中国城市化进程速度最快,城市住房价格上涨幅度最大,中国住房金融化最为严重,及政府保障性住房步伐跟得最慢。比如,在北京,绝大多数外来务工居民都住在城市周边农村居民建造的住房内“蚁居”,应该是现代居住权被严重剥夺最为鲜明的写照。在此呼吁国内各地方政府建造更多保障性住房来保证国内居民的基本居住权。这已经是各城市发展最为重要的方面。

(责任编辑:郑军华)
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