看点三、马光远：明年上半年楼市才能真正降温！

中国的限购政策在2014年取消后，不到短短的两年时间，在炙手可热的二线城市，又相继在各个城市重出江湖。在9月18日杭州出台限购政策之后，今年热点二线城市的楼市真正迎来了政策的拐点。

尽管9月18日出台的《杭州部分区域实施限购政策》和以前南京、厦门、苏州等城市比，已经算相当温柔。然而，这个被评价为“温柔”的限购政策和以前一些城市引发的效果是一样的，那就是，每一次限购令，几乎都演变成继续上涨和抢购的发令枪，今年出台限购的城市，几乎都如此，外界对限购的解读似乎达成了共识：必须赶在限购之前抢到房子。从国家统计局19日发布的8月份70个大中城市房价数据看，也的确如此。

今年房地产市场火热的表现和房地产政策周期性转变之快，令很多人感到意外。众所周知，今年房地产的主题是“去库存”，但从目前整个房地产市场的表现看，已经完全背离了这个主题，需要去库存的三四线城市没有太大的起色，不存在库存问题的一二线城市在政策的刺激下大涨，涨幅之大之快超越了很多人的想象。

尴尬的是，在市场偏离去库存主题的同时，热点城市重新祭出的降温政策，无论是限购，还是限贷，往往都成了解读未来走势的反向指标。市场走到今天，的确值得研究。从今年房价上涨的原因看，除了在去库存的主题下房地产政策的刺激，以及货币政策的配合之外，从今年全球和中国经济的大周期看，在全球经济复苏仍然乏力的情况下，外围市场不断扩容的负利率政策引发的资产荒也是资金大量进入房地产的主要原因。不仅仅是中国的资金，全球的资金都在寻找安全资产。

在居住和投资需求都扩张的情况下，重新拿出限购等举措想为房地产市场降温，短期来看效果不大。由于居住和投资需求的急剧扩张，增加热点城市的供应成了房地产市场当务之急。保证供应的关键是保证土地供应，避免高杠杆拿地和一些地方政府搞饥饿营销。今年土地市场之所以“地王”频出，根本原因是土地供应少。除了一些地方政府人为控制土地供应，搞饥饿营销之外，拿地的房地产企业都是通过高杠杆的方式推高地价。

以上海最贵的“地王”创造者融信中国为例，其2015年销售收入不过295亿元，但其今年土地购置总价却超过了345亿元，杠杆之高，令人咋舌。当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫，而是土地市场泡沫。不在土地供应和土地市场去杠杆上下工夫，用最懒惰的限购等办法为房地产市场降温，遑论治本，连标都治不了。

这样，今年房价上涨的逻辑就基本清楚了：去库存的房地产政策是第一推手，为稳增长释放出来的货币成了最大的助力，高杠杆拿地导致地王频出，最后，没有及时调整的土地政策大大强化了未来房价上涨的预期。这几乎意味着，靠限购政策进行降温几乎是不可能完成的任务。

笔者一直呼吁，中国房地产政策的思路真的该变了。面对今天中国房地产市场今非昔比的规模和房价绝对值，任何政策都应该在兼顾当下的同时，注重长远。哪怕我们在长效机制的建设上可以拖延，但最起码在有针对性地解决当下问题的措施上应该更有针对性和技术含量。在面粉贵过面包、土地供应短缺、库存告急的情况下，任何限贷限购措施恐怕都只会引发新的恐慌。有些地方的限购政策不仅无法为市场降温，反而成了助推房价再次上涨的利器，买房者和政策进行反向博弈，房地产政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。

从过去的历史看，限购政策真正见效的滞后期差不多是6个月时间，这意味着市场真正降温要在明年上半年了。如果现在不及时增加土地供应，不降低房企拿地的杠杆，不治理人为调控出来的地王，市场在未来半年内可能还会持续狂热，加重资产价格泡沫的危险。