本周(5月20日——5月24日)武汉主要新闻大事件如下:
1.武汉绿源置业、自然人瓜分蔡甸纯住宅地 武汉耀星拿地东西湖
2.房价涨幅的秘密,其实都在一张地图上!
3.徐东商圈业态走下坡路 新入市地块能否“破局”
4.未来5-10年,不能产生租金的房子都是垃圾!
大事件一、武汉绿源置业、自然人瓜分蔡甸纯住宅地 武汉耀星拿地东西湖
5月21号有5宗地块揭牌。5宗地块总土地面积247657.08平方米,总起拍价33.5675亿元。从地块分布区域来看,蔡甸区4宗、东西湖1宗。而蔡甸的4宗地块中,有2宗为纯住宅地、另2宗为加油加气站地。
此次重点地块除蔡甸两宗纯住宅地外,东西湖区出让的商住用地可以说是今日土拍重头戏,地块出让的净用地面积达15.19万方,起拍价达28.23万元。
最新消息:
P(2019)053号蔡甸区奓山街三一八国道与双丰四路交汇处以东(奓山街奓山村)溢价2.8%成交,成交总价3700万元,楼面地价24667元/平米。竞得单位:中国石化有限公司湖北分公司
P(2019)054号蔡甸区奓山街九康大道与千子山大街交汇处以东(奓山街千山村、边江村)地块溢价49.6%成交,成交总价5460万元,成交楼面价35945元/平。竞得单位:中国石化有限公司湖北分公司
P(2019)055号蔡甸区蔡甸街莲花湖大道与茂兴路交汇处以西(蔡甸街孙家畈村)地块底价成交,成交价18690万元,成交楼面价1500.36元/平。竞得单位:武汉绿源置业有限公司
P(2019)056号蔡甸区蔡甸街成功大道与公园路交汇处以东(蔡甸街成功村)号地块溢价3.7%成交,成交价28400万元,成交楼面价1556元/平。竞得单位:自然人 唐陶(音译)
P(2019)057号东西湖区临空港大道以东、金山大道以北号地块底价成交,成交价262350万元,成交楼面价4303元/平。竞得单位:武汉耀星房地产开发有限公司(利嘉友兴金辉联合体)
重点地块:
P(2019)055号蔡甸区蔡甸街莲花湖大道与茂兴路交汇处以西(蔡甸街孙家畈村)
地块要求:
(1)该地块由蔡甸区房屋征收管理办公室回购所有居住计容面积,即:还建建筑面积控制住124570平方米以内(含配套服务设施建筑面积),回购价为人民币5600元/平方米。
(2)竞买人须承诺:该项目建设的产权调换房交付时间不晚于国有建设用地使用权出让合同签订之日起18个月。
P(2019)056号位于武汉市蔡甸区蔡甸街成功大道与公园路交汇处以东。
地块要求:
1.该地块由蔡甸区房屋征收管理办公室回购所有居住计容面积,即:还建建筑面积控制住182546平方米以内(含配套服务设施建筑面积),回购价为人民币5600元/平方米。
2.竞买人须承诺:该项目建设的产权调换房交付时间不晚于国有建设用地使用权出让合同签订之日起18个月。
3.该地块须配建幼儿园(9班),用地面积不低于3780平方米,建筑面积不低于2730平方米。
P(2019)057号地块位于武汉市东西湖区临空港大道以东、金山大道以北(该地块为龚家湾旧城改造项目一期)。
最近我们团队其实还挺奔波的,开启了全国范围的市调,说到底,没什么比肉身切入一线更值得的信任。
但奈何粉丝的热情总比我们的脚步快上那么一些,而且我还挺有意思的发现,在后台中,现在越多越多的粉丝不想把鸡蛋装在一个城市里,比如前段时间,就有太多的外地朋友来咨询苏州楼市投资的问题。
这点上,在城市切换上,就很直观。
这方面,我们团队毕竟走过这么多城市,也有人在其中真金白银的落了子,所以今天就和各位分享下我们的一些心得。
但其实市调看起来轻易,但还是蛮复杂的系统,所以贪多嚼不烂,今天就先和大家分享一个我们市调最好用的伙伴,地图。
01
从任何维度,地图是我们市调的第一堂课。
录首先,当你想去一个陌生城市选筹,我们可以把他当做一个股票池子,这样,我们就要整体上判断这个城市,值不值的入手。
因为只要整体组足够优质,遇坑的概率小很多外,即便遇到的坑,也可能随着这个城市大行情解套。这点上,“鹤岗们”的反例,已经很好说明什么叫不动的不动产。
那在地图维度看来,该怎么切入。这方面,要感谢下我们的高德地图,做了一件很有意义的事,为每个城市都订制离线地图包和导航包,排名大概如下。
什么意思呢,因为高德离线包主要收录的是城区活动范围,应该说这样的离线包,包含信息量大概是这两个:城市建成区和路网密集程度,简而言之,就是城市化和基建水平。
但是这样覆盖面还不立体,毕竟重庆这样面积都快赶上一个省,占了不少便宜。好,那我们接着这么做,用城市单位面积和城市数据包做对比值,就很真实。
而当你把所有加权因素都考量进去,来自“力哥理财”的数据,综合的位序差不多是这样的。
某种程度,能看到是中国城市们不愿掀开的底牌。我们找个理由去买某城市时,可以用资源,用产业,用利好去说服自己,但说到底这些最终都会折射到城市化真实水平上,这才是买现货而不是等期货。
说起徐东商圈,除了当年群星城在开业之初赢得了一片喝彩之外,近几年也是一片沉寂。武汉的传统商圈正是从传统百货向体验式消费场所转型,而徐东商圈也恰恰正处于转型期内。
那么,如今商业模式开发单一、业态走下坡路的徐东商圈,在迎来“晒地”多年的万吨地块后,商圈能否破局?
2015年10月27日,被贴上徐东最后一块宝地标签的万吨冷库P(2015)103号地块,在没有经过激烈争夺的情况上,以“爆冷门”的姿态最终由武汉联投置业有限公司以34.696亿元收入囊中。拿地后“晒地”近四年的万吨冷库地块,终于在今年5月15日有了实质性的动向。
1
“晒地”近四年的万吨冷库地块
终于有了实质性的动向
万吨冷库地块由A和B两部分构成,其中A地块最大建筑面积为506780平方米;B地块最大建筑面积是59128平方米。地块规划性质为商服用地、居住用地,其中商业服务业与居住建筑面积比例控制为8:2;并且规定标志性公共建筑临徐东大街一侧布局,建筑高度不低于200米。意即徐东大街将新添超200米地标建筑。
拿下地块的武汉联投置业有限公司是湖北省联合发展投资集团有限公司子公司之一,负责集团地产领域的建设与运营,开发有驿山高尔夫、联投汉口郡、联投金色港湾等住宅项目。
在拿地之后联投置业一直未有动工迹象,地块闲置多年。而从整个地块的情况来看,该地块的土地性质决定了其开发会有较多的限制条件,如地块对于商业配比要求、限高要求、还建要求等。其中该地块的商业配比较重,相较于住宅地块来说,后期开发难度更大。
而就在今年5月15日,武汉自然资源和规划局公布了武汉昌联地产有限公司位于武昌区徐东大街与友谊大道交汇处徐东冷库项目地块一期总平面规划方案的批前公示。这意味着“晒地”近四年的万吨冷库地块终于有了实质性的动向。
根据规划方案,项目一期将建设一栋139.9米高32层的办公楼,规划用地面积7530.12平方米,容积率7.72,总建筑面积88960平方米,停车位485个,其中地上15个,地下470个。
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这几天,我一直在澳洲考察房产,因为,澳洲楼市的春天已经来了。
下午,国内的朋友电话我40多分钟,就问我一个问题:
这一句话里面,包含了太多信息,也蕴含了太多普通人的问题,但也特别值得来好好的说一下。
这个问题搞清楚了,很多人当前要不要买,如何买的疑虑就都解决了。
当时聊了40多分钟,我的核心观点是以下几点。
1、肯定不会跌。
2、肯定会涨。
3、涨多少不知道。
4、什么时候涨不知道。
5、涨不涨完全看政策,咱都管不了。
6、放开限购涨20%。
7、限贷放开再涨20%。
8、未来5年限购限贷全不放开完全有可能。
9、谁来给你说啥时间涨多少完全是扯蛋忽悠。
10、纯投资不要考虑这个总价600万以上的,去买总价160万以下的刚需盘。
11、自己住就买个舒服的,管它涨不涨,不跌就是了。
至此,这个问题的答案就完了,大家把以上的11点搞清楚,套用到大多数城市大多数楼盘都大差不差。
搞明白这11点,就可以看透未来10年的楼市了吗?大错特错。
还差的远。
2
什么是未来楼市的发展趋势?
买过房的想要大涨。
没买房的想要大跌。
政府想要什么?不涨不跌或小幅上涨。
所有的政策导向都是冲向这一个目的,我再次提醒,政府没有让房价暴涨的动力和意愿!
而所有目前的限购限售限贷限地价限房价都是指向这个目的!
大家一定想要说,限购限贷限价限售这样的非市场手段,怎么可能一直持续?我也认为不可能一直持续。
但是,但可是,可但是。
为了实现这个目的,政府手上其实有更好的牌,一直没有用,比限购科学太多。
是什么?
是税!用税收来替代限购限价。
从经济学上来说,政府手上最科学的两张牌是利率和税率。
最好的牌不是限购限价限贷限售。
为什么美国这么多钱,房价却比中国便宜?
就是因为税,投资房产赚的多交的税多,大家自然就避开它。
但在中国,没有房产税,没有增值税(少部分城市有),没有遗产税。
大家没有领教过,完全没有感觉。
但在未来,这才是真正的杀器。
房产税不必担心,不会是大杀器。
真正的杀器(1)是在你赚钱时才收的重税,就是转让资本利得税,也就是增值部分的20%这个税。
真正的杀器(2)是在你孩子继承时要交纳的重税,就是遗产税,收个总价的20%很正常吧,美国是40%(本国人民有豁免额度)。
这两个,才是我们要重视的未来黑犀牛。
这两个税的目的是什么?
房价不让涨!但锁住交易也不让跌!让整个楼市更加欧美化!
它是一个重要市场,但有重税在这儿,赚不了什么钱,但也不肯定会赔钱。
和目前的欧美一个定位,一个结局。
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