本周（9.7-9.12）看点：房企融资成本两极分化，有激进民企超过9%；前八月百城宅地市场坐“过山车”三四线率先降温；9月起，楼市“变脸”，国家再次补刀！房地产熄火将至？楼市正在退烧，房价能否重回16年“理想”价位？

看点一：房企融资成本两极分化：有激进民企超过9%

房企面临融资渠道不断收紧。

凛冬已至，在地产商的眼中，融资端的这个冬天格外漫长。

凭借加杠杆和激进扩张策略抢占房地产市场份额正在逐渐成为过去式，如今房企面临的是融资渠道在不断收紧，融资成本不断攀高的现状。

目前，各大上市房企的2019年中期业绩已全部披露完毕，在统计之后发现，绝大多数民营房企面临着融资成本高，融资难的情况。

民企融资成本高、渠道少

从2019年半年报披露的数据看，民营房企的融资成本普遍在6%-8%，个别此前激进扩张规模的房企融资成本达到9%。

从销售额排行榜前5名开发商的融资成本来看，碧桂园（02007.HK）、万科集团（000002.SZ；02202.HK）、中国恒大（03333.HK）、保利地产（600048.SH）和融创中国（01918.HK）今年上半年的融资成本分别为6.13%、6%、8.6%、8%和4.99%。

融资出现了困境，在这一方面，地产商们达成了一致意见。

碧桂园CFO伍碧君在业绩会上谈及融资时表示，对于后续公司的融资成本如何现在很难下定义，公司判断不会有很大变化。“因为不是加成本才能拿到钱的，而是所有银行都知道自己能配置多少钱到房地产，环境越是恶劣，资源越是往优质资产去配置。”

截至6月30日，碧桂园手持货币资金2228.3亿元，负债总额15603亿元，资产负债率89.3%。

高喊着“活下去”的万科手握1438.7亿元的货币资金，远高于其短期借款和一年到期的非流动负债总和666.5亿元，融资成本6%，负债总额13445亿元，资产负债率85.2%。

万科总裁祝九胜业绩会上谈及房企融资被收紧时说，“做企业就得应变环境，这种变化，万科会做道‘敬畏市场，应变而为，顺势而变’货币市场的变化依旧会传递到最终的客户市场当中去，对整个行业还是会有影响的，万科在这个过程中会根据金融环境调控企业战略以及负债率，关注多个综合市场。”

有分析人士表示，房企想要摆脱目前的融资困境有两个办法，第一是减少拿地，控制扩张规模；第二是加快周转，但在居民购房意愿下滑的当下，要加快周转，可能要更需要房企让利，降价促销。

在2018年喊出要走“三低一高”（即低负债、低杠杆、低成本、高周转）发展模式的恒大，面对现下的融资环境，也开始略微停止了降负债的速度，确保公司手握充足的现金。

恒大集团总裁夏海钧在面对投资者时表示，在当前这个对房地产行业不太友好的形势下，公司对预期进行了调整，今年提高了公司的现金储备，目前恒大有2880亿元的现金储备，要确保出现风险时公司有足够现金，负债率略微平稳。但夏海钧强调，公司降低负债的决心没有变，负债率控制住70%的目标没变，一旦形势好转，就会在负债率方面进行调整。“一旦我们认为具备条件，无论是销售、调价、卖地，都可以快速把我们的负债率降低下来，我们手握现金可以收购大批小企业。”夏海钧说。

公告数据显示，截至6月底，恒大手持货币资金2880亿元，负债总额17532亿元，负债率77.8%。

融创中国董事长孙宏斌认为目前地产融资端的收紧用四个字来形容，即史无前例。孙宏斌表示，近期一些政策主要是控制资金往房地产流动， 这次严控房地产，对发债、信托、开发贷都做出了一定限制，是从融资端切入的调控。在这种逻辑下，预计下半年不只是对企业拿地有影响，对房地产销售也可能有一定影响。

目前，融创手中持有的现金余额约1380亿元，负债总额7906亿元，资产负债率90.8%。

央企融资成本普遍在5%以下

相对于民营开发商较高的融资成本，央企在资金成本方面有着先天的优势，普遍比民营开发商的融资成本低2—3个百分点。

9月6日，据上海证券交易所披露的信息，中国保利集团有限公司发行一笔35亿元的公司债券，债券分为两个品种，品种一期限3年，票面年利率3.35%，发行总额30亿元。品种二期限5年，票面年利率3.80%，发行总额5亿元。最高票面利率仅为3.8%。

在2019年上半年，保利地产的融资成本仅为4.99%，财务数据一直很稳健的中海地产融资成本为4.28%，华润置地资金成本4.45%。总体来看，央企开发商的资金成本稳定在5%以下。

6月份，招商蛇口曾公开发行一笔规模达35亿元的公司债，票面利率仅3.75%；中国金茂附属公司发行5年期、2.5亿美元有担保优先票据，票面利率4%。7月8日，中海地产在香港设立境外中期票据计划，10年期美元债票息低至3.45%，创债券发行利息成本最低纪录。同期，中南建设在境外发行的一笔总额为4亿美元的高级无抵押定息债券，票面利率则高达10.88%。

另一家闽系房企泰禾集团（000732.SZ）一直以来给外界的形象都是高杠杆、激进，公司上半年的融资成本高达9.3%，负债总额2018亿元，负债率84.5%。截至6月30日，泰禾手中的货币资金约153亿元，同比下降2.89%，减少原因是由于还款增加。

在民营企业中，只有龙湖的融资成本表现相对稳定且低廉，可与央企融资成本相持平。2019年上半年，龙湖融资成本仅为4.56%，负债总额4553亿元，负债率96.6%，手中货币资金579亿元。

Wind数据显示，在房企的外部融资中，通过国内贷款获得资金的占比约为12%，但国内贷款门槛较高，银行多以优质房企为主要客户，小房企得到的支持较少。对小房企而言，更多依靠的是非标融资。据联讯证券的调查报告显示，部分小房企非标融资占其资金来源的比例可以达到50%，但在整个行业中，非标融资的比例可能只有25%左右。在内部现金流方面，占比最大的一类为房地产销售回款，占比在40%以上。

有25%左右。在内部现金流方面，占比最大的一类为房地产销售回款，占比在40%以上。

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