一周大事件:9月起楼市“变脸” 房价能否重回16年“理想”价位?

亿房网综合 2019-09-12 15:15
【摘要】
“房企融资成本两极分化,有激进民企超过9%;前八月百城宅地市场坐“过山车”三四线率先降温;9月起,楼市“变脸”,国家再次补刀!房地产熄火将至?楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?”

本周(9.7-9.12)看点:房企融资成本两极分化,有激进民企超过9%;前八月百城宅地市场坐“过山车”三四线率先降温;9月起,楼市“变脸”,国家再次补刀!房地产熄火将至?楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?

看点一:房企融资成本两极分化:有激进民企超过9%

房企面临融资渠道不断收紧。

凛冬已至,在地产商的眼中,融资端的这个冬天格外漫长。

凭借加杠杆和激进扩张策略抢占房地产市场份额正在逐渐成为过去式,如今房企面临的是融资渠道在不断收紧,融资成本不断攀高的现状。

目前,各大上市房企的2019年中期业绩已全部披露完毕,在统计之后发现,绝大多数民营房企面临着融资成本高,融资难的情况。

民企融资成本高、渠道少

从2019年半年报披露的数据看,民营房企的融资成本普遍在6%-8%,个别此前激进扩张规模的房企融资成本达到9%。

从销售额排行榜前5名开发商的融资成本来看,碧桂园(02007.HK)、万科集团(000002.SZ;02202.HK)、中国恒大(03333.HK)、保利地产(600048.SH)和融创中国(01918.HK)今年上半年的融资成本分别为6.13%、6%、8.6%、8%和4.99%。

房企中报读楼市|融资成本两极分化:有激进民企超过9%

融资出现了困境,在这一方面,地产商们达成了一致意见。

碧桂园CFO伍碧君在业绩会上谈及融资时表示,对于后续公司的融资成本如何现在很难下定义,公司判断不会有很大变化。“因为不是加成本才能拿到钱的,而是所有银行都知道自己能配置多少钱到房地产,环境越是恶劣,资源越是往优质资产去配置。”

截至6月30日,碧桂园手持货币资金2228.3亿元,负债总额15603亿元,资产负债率89.3%。

高喊着“活下去”的万科手握1438.7亿元的货币资金,远高于其短期借款和一年到期的非流动负债总和666.5亿元,融资成本6%,负债总额13445亿元,资产负债率85.2%。

万科总裁祝九胜业绩会上谈及房企融资被收紧时说,“做企业就得应变环境,这种变化,万科会做道‘敬畏市场,应变而为,顺势而变’货币市场的变化依旧会传递到最终的客户市场当中去,对整个行业还是会有影响的,万科在这个过程中会根据金融环境调控企业战略以及负债率,关注多个综合市场。”

有分析人士表示,房企想要摆脱目前的融资困境有两个办法,第一是减少拿地,控制扩张规模;第二是加快周转,但在居民购房意愿下滑的当下,要加快周转,可能要更需要房企让利,降价促销。

在2018年喊出要走“三低一高”(即低负债、低杠杆、低成本、高周转)发展模式的恒大,面对现下的融资环境,也开始略微停止了降负债的速度,确保公司手握充足的现金。

恒大集团总裁夏海钧在面对投资者时表示,在当前这个对房地产行业不太友好的形势下,公司对预期进行了调整,今年提高了公司的现金储备,目前恒大有2880亿元的现金储备,要确保出现风险时公司有足够现金,负债率略微平稳。但夏海钧强调,公司降低负债的决心没有变,负债率控制住70%的目标没变,一旦形势好转,就会在负债率方面进行调整。“一旦我们认为具备条件,无论是销售、调价、卖地,都可以快速把我们的负债率降低下来,我们手握现金可以收购大批小企业。”夏海钧说。

公告数据显示,截至6月底,恒大手持货币资金2880亿元,负债总额17532亿元,负债率77.8%。

融创中国董事长孙宏斌认为目前地产融资端的收紧用四个字来形容,即史无前例。孙宏斌表示,近期一些政策主要是控制资金往房地产流动, 这次严控房地产,对发债、信托、开发贷都做出了一定限制,是从融资端切入的调控。在这种逻辑下,预计下半年不只是对企业拿地有影响,对房地产销售也可能有一定影响。

目前,融创手中持有的现金余额约1380亿元,负债总额7906亿元,资产负债率90.8%。

央企融资成本普遍在5%以下

相对于民营开发商较高的融资成本,央企在资金成本方面有着先天的优势,普遍比民营开发商的融资成本低2—3个百分点。

房企中报读楼市|融资成本两极分化:有激进民企超过9%

9月6日,据上海证券交易所披露的信息,中国保利集团有限公司发行一笔35亿元的公司债券,债券分为两个品种,品种一期限3年,票面年利率3.35%,发行总额30亿元。品种二期限5年,票面年利率3.80%,发行总额5亿元。最高票面利率仅为3.8%。

在2019年上半年,保利地产的融资成本仅为4.99%,财务数据一直很稳健的中海地产融资成本为4.28%,华润置地资金成本4.45%。总体来看,央企开发商的资金成本稳定在5%以下。

6月份,招商蛇口曾公开发行一笔规模达35亿元的公司债,票面利率仅3.75%;中国金茂附属公司发行5年期、2.5亿美元有担保优先票据,票面利率4%。7月8日,中海地产在香港设立境外中期票据计划,10年期美元债票息低至3.45%,创债券发行利息成本最低纪录。同期,中南建设在境外发行的一笔总额为4亿美元的高级无抵押定息债券,票面利率则高达10.88%。

另一家闽系房企泰禾集团(000732.SZ)一直以来给外界的形象都是高杠杆、激进,公司上半年的融资成本高达9.3%,负债总额2018亿元,负债率84.5%。截至6月30日,泰禾手中的货币资金约153亿元,同比下降2.89%,减少原因是由于还款增加。

在民营企业中,只有龙湖的融资成本表现相对稳定且低廉,可与央企融资成本相持平。2019年上半年,龙湖融资成本仅为4.56%,负债总额4553亿元,负债率96.6%,手中货币资金579亿元。

Wind数据显示,在房企的外部融资中,通过国内贷款获得资金的占比约为12%,但国内贷款门槛较高,银行多以优质房企为主要客户,小房企得到的支持较少。对小房企而言,更多依靠的是非标融资。据联讯证券的调查报告显示,部分小房企非标融资占其资金来源的比例可以达到50%,但在整个行业中,非标融资的比例可能只有25%左右。在内部现金流方面,占比最大的一类为房地产销售回款,占比在40%以上。

有25%左右。在内部现金流方面,占比最大的一类为房地产销售回款,占比在40%以上。

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看点二:前八月百城宅地市场坐“过山车”三四线率先降温

今年前8个月,全国百城宅地交易(简称“宅地”)增速下行,尤其是三四线城市宅地首现降温趋势。9月9日,上海易居房地产研究院发布《中国百城宅地成交报告》(简称“报告”),显示了上述结果。

据悉,受政策管控、市场预期等影响,今年前8个月,土地市场由凉转热再转冷。从城市结构看,一线城市的宅地交易猛增,价格最为稳定;而三四线城市受市场冷热的传导速度快,成交量已现下跌,但部分城市仍维持高位。

一线城市宅地交易猛增,价格平稳

土地市场的转冷从今年7月开始,到了8月,这一走势更为明显。报告显示,1月至8月,重点监测的全国100个城市宅地成交面积为39388万平方米,同比增长9.2%,这一增速相比1月至7月有13.8%的明显收窄。宅地价格为5546元/平方米,同比上涨14.4%。

今年前8个月的宅地市场,经历了“先抑后扬再抑”的过程。一季度,房企对于后市住宅销售预期持悲观态度,拿地并不积极,进而导致土地交易数据偏低迷。

到了今年二季度,在楼市小阳春的作用下,激发了房企拿地的热情,百城土地交易数据开始反弹。

但是,随着市场抢地行为增加,受一系列中央和地方“稳地价”政策的影响,尤其是银保监会等对信贷资金的严管,资金进入土地市场难上加难。对此,上海易居房地产研究院认为,目前宅地交易量及价格曲线也由此开始“转头”。

无论整体市场如何变化,一线城市的宅地价格和住宅一样一直领先,而且土地市场大多供不应求,交易量往往由供应量决定。

报告显示,1月至8月,全国4个一线城市的宅地成交面积为1867万平方米,同比增长45.7%。与去年下半年相比,回暖成为主要特征,这与密集供地密不可分。其中,深圳此前的宅地供应力度一直较弱,但今年6月却一次性供应了69万平方米宅地。

从地价来看,1月至8月,4个一线城市的宅地价格为14379元/平方米,同比上涨1.7%,价格最为平稳。有业内人士认为,这与一线城市的政策管控积极有效、拿地资金预审查较为严格等因素有关。

以寸土寸金的北京市场土地为例,8月29日,北京2宗住宅地块全部底价成交,预期后续住宅项目定价也有优势。

三四线城市宅地成交面积同比降7.1%

今年以来,众多的二线城市一直是土地市场的主力。中原地产研究中心统计数据显示,前8个月,共有5个城市卖地超过千亿,其中4个为二线城市。金额最高的是杭州,卖地金额达1892亿元,苏州卖地1154亿元,南京卖地1099亿元。

报告显示,1月至8月,32个二线城市宅地成交面积为23033万平方米,同比增长20.1%。从年初累计成交同比增速上看,处于历史高位。这与今年上半年各大省会城市频频亮出人才落户、购房等优惠政策不无关系,利好刺激了房企的拿地,带动了宅地交易的活跃。

从二线城市的宅地价格来看,则称得上从高位跌落。但上海易居房地产研究院认为,考虑到部分二线城市宅地价格的涨幅依然较大,未来或有积极管控的需要。

值得关注的是,与一二线城市的走势不同,三四线城市宅地市场的降温较为明显,近两个月,年初累计成交面积同比降幅持续扩大。报告显示,今年前8个月,64个三四线城市宅地成交面积为14488万平方米,同比下降7.1%。

业内人士认为,三四线城市受市场冷热的传导速度快,而三四线城市宅地的降温缘于住宅交易市场的降温,重新面临去库存的压力,从而影响了房企的资金回笼和继续购地。

不过,相比成交量下跌,三四线城市的宅地价格仍在上涨。据报告显示,今年前8个月,三四线城市宅地价格为3897元/平方米,同比上涨7.9%。

与以往相比,虽然涨幅总体相对较小,已走出地价涨幅过大的历史高位区间,但仍存在部分热点城市地价过高或过快上涨的现象。以粤港澳大湾区中的部分重点三四线城市为例,包括中山、佛山和肇庆等地,宅地交易仍相对活跃,佛山8月份拍出的宅地价格为12495元/平方米,攀上历史新高。

对于未来土地市场的走势,中原地产首席分析师张大伟认为,房企的资金压力越来越大,热点城市的土地溢价率明显下调,如果收紧的政策持续,不排除后续土地市场继续走低的可能性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进预计,9月份的宅地交易市场将以降温为主要特征。他表示,当前稳地价的政策较多,包括拿地资金审核、设定“涨停板”等,预计后续宅地价格将进一步趋稳。此外,考虑到房企当前资金压力开始增大,拿地将会偏保守和趋于理性。

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看点三:9月起,楼市“变脸”,国家再次补刀!房地产熄火将至?

刚入9月,炎炎夏日的热浪未褪,楼市却早早披上了淡淡的秋意。种种迹象表明,2019年的9、10月份,中国房地产已经不可能多么高调,但也不至于低调到被人遗忘,因为房地产20多年以来,再低调也不曾淡出人们的视野。过去每一年的房地产发展,此起彼伏,房价在与调控的较量中,一波高过一波。

在房地产发展史上,似乎没有像今天这样面临如此严厉的调控态势,从地价、房价、预期3大维度,全方位对楼市进行调控,2019年这是明确提出的第一次。调控之下,效果也非常明显。根据诸葛找房机构检测数据,2019年8月份百城楼市二手房销售均价为15052元/平方米,环比上涨0.11%,百城二手房的房价表现出略微上涨的态势。其中,一线城市二手房房价环比下跌0.96%,下跌幅度略微扩大;二线城市二手房环比下跌0.2%;三四线城市的二手房房价环比上涨0.64%。

9月起,楼市“变脸”,国家再次补刀!房地产熄火将至?8字解读

从最新的8月份二手房房价数据可以看出,在房住不炒的调控基调下,二手房市场总体保持了相对平稳的态势,不过各大城市涨跌不一,一线城市和二线城市微跌,反而三四线城市的百城二手房房价微涨,从而带动了整体二手房房价涨幅。为什么要看二手房房价呢,因为二手房占据商品房买卖市场60%以上的比重,更能反映市场实际情况。

可以看出,楼市真的变脸了:房价已经不再遵循传统的从一线到三线的依次变化规则。

2016年以来,在房住不炒的调控指导下,各大城市因城施策、差异化调控,于是居高不下的楼市和高热的房价状态循序回归。首先,必须弄清楚一个点,房价回归是从哪里开始的,很多人以为先从线四线城市开始,其实不然。在2016年之前的房价上涨(或下跌),遵循的基本规律是沿海热点城市率先开启,然后才蔓延至内地城市,因为沿海城市的城市发展快,买房人数多,在购房基数大的同时,只要市场上有一定点风吹草动,楼市便会掀起一阵狂风,然后这阵风逐渐刮到其他城市,在楼市房价上涨(或下跌)的情绪下,中小城市的房价本来处于平静状态的也会上涨(或下跌)。

不过,随着房住不炒的进一步落实,房地产调控不再一刀切之后,房价一涨具张一跌具跌的情形已经不再。房住不炒调控举措是差异化调控和一城一策,这是重点。每个城市有不同的特点,所以调控的具体方法也不尽相同,各个城市的发展阶段不同,所以导致调控的起步点也不同。故而在差异化调控下,不同城市表现出不同的涨跌态势。于是我们见到了一二线城市跌、三四线城市涨的怪景象,这也正符合调控大方向。

9月起,楼市“变脸”,国家再次补刀!房地产熄火将至?8字解读

日前,中国银保监会发布了《中国银保监会办公厅关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》,这份通报主要是针对部分地方中小银行风险管理有效性开展情况检查。在这报告中,列举了8大存在的常见问题,与房地产业密切相关,报告明确指出,要对开发贷进行严格监管。报告展示原则上开发贷要控制在2019年3月底的基本水平。

除此之外,银保监会这次还提出,禁止向四证不全的房地产开发商进行违规放贷融资,同时也禁止违规向资金不足的房地产开发项目进行放贷。意思很明显要,要严格把手地方中小银行的放贷行为,有效控制风险。在房地产调控紧锣密鼓进行的2019年下半年,本来住户贷款就不算宽松,央行刚刚公布的全面降准,再次与房地产失之交臂的同时,这份报告无异于补刀房地产。让开发商看不到融资宽松的希望。

内行人总结为8个字:合理供给、严格管控。

对于房地产的融资政策,现状不说大家也都知道:始终处于干各监管之中,早在年初的时候,国家就指出,要继续紧盯着房地产的金融风险,特别是对于开发商的贷款、个人按揭贷款要进行慎重审核。防范有投机情况发生。3到4月份,银保监会提出,各银行机构要加强对中小微企业的贷款资金流向检测力度,特别做好贷款之后的审查检查工作,在这里有一个潜台词,那就是贷款之后,要把钱真正用到实体经济,而不能随随便便挪为他用,更不能随便加入房地产投资行为。

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随后,银保监会主席王兆星在接受媒体采访时指出,特别要加强对房地产贷款的检测,一方面要保障贷款的合理需求,另一方面要注意房地产贷款的严格控制,防止资金通过影子银行流入房地产市场,房地产的金融防范仍然是重点领域。

2019年年中,银保监会再次指出,要严格把手房地产市场的贷款行为,禁止向四证不全的开发商和违规开发商发放贷款。个人消费贷、经营性的贷款、信用卡透支等挪威房地产使用的,要严格防止。 郭树清表示,特别警惕热钱的流入导致的房地产市场波动,避免出现房地产市场的泡沫产生。

从2019年以来国家对房地产的贷款态度可以看出,始终保持在理性供给、有效防止投机资金进入的情况发生。因为大家都知道,资金可以助推一个行业快速发展,发展过度的话就是泡沫,进而对行业健康发展起到反噬作用。在房地产市场发展的20年里,实体经济的资金源源不断流向楼市,这是把楼市推向更高台阶的主要源泉。

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所以,银保监会才一再强调,要检测房贷资金流向,合理控制。从根本上而言,国家的这一举动,并不是要让楼市熄火,实际上楼市并未熄火,而是从高热状态进入到了理性的发展轨道,这也是房住不炒的一种体现形式。

1.2019年楼市调控目标透露什么信息?

早在去年12月24日,在全国住房和城乡建设工作会议上,住建部对2019楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。现在大家习惯把土地称之为“面粉”,把房子比作“面包”。地价稳了,房价自然也不会偏离到哪里去。

所以在4月17日,自然资源部发布了“住宅用地5类调控”通知,根据当地楼市库存确定供地节奏。消化周期在6个月以下、12-6个月、18-12个月、36-18个月、36个月以上,分别对应显著增加供地、增加供地、维持持平供地、适当减少供地、减少直至暂停5类供地标准。通过此种调控法,达到住房供应与购房需求平衡,从而实现楼市和房价平稳。这里需要注意的是,楼市调控不是要让房价降多少,从这个供地要求可见一二,如果当地楼市库存多了,要求减少或停止供地,以消化库存,也稳住了市场。监管层对2019年楼市的目标就一个字,“稳”。

2.为什么看似楼市平稳了,楼市调控还在持续收紧呢?

我们可以通过3个数据和现象看:

(1)根据机构公布的上半年全国新建商品房均价显示为9329元/平方米,同比上涨7.5%。所以,2019年上半年房价是涨了,不是降了,各个城市会有所差异,这也是每个人所在城市感觉不一致的原因,但需要明确一点,整体是上涨了,楼市并不是个别媒体所报道的那样冷清。

(2)开年以后,“楼市小阳春”出现,以佛山、苏州、大连、南宁为代表的热点城市楼市过热、涨幅过快,所以,受到住建部门的预警提示就属于正常了,一些城市迅速细化和加码楼市调控政策。

(3)购房贷款热情不减。根据第一财经记者统计,截止到8月26日,A股已发布半年报的14家上市银行数据显示,其中有11家银行个人住房按揭贷款增速超过10%,而里面更是有5家银行增速超20%。所以,从这个数据看,房地产市场仍旧是供需两旺,银行房贷额度迅速消耗,这也是为什么最近银行持续收紧房贷,而且利率不降反增的重要原因之一,道理很简单,上半年房贷额度已经消耗得过快。

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看点四:楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?

有媒体报道说,楼市调控近三年:开发商慌了、炒房客蔫了、刚需没了、谈论房子的人少了。仔细回想一下,确实如此。尤其是今年下半年之后,房地产退烧趋势愈演愈烈,开发商大佬集体悲情叫苦,炒房客含泪忏悔夺路狂逃者众,房价真跌了吵着嚷着的刚需却也消失不见踪影了,无论新房二手房市场成交量都开始见底,价格也是摇摇欲坠。与16、17年楼市井喷鼎盛时期,动不动“万人抢房”、“连夜排队”的景象截然不同。

更鲜明的对比是,今年谈论房价、买房的专家较往年简直是凤毛麟角,归根结底是因为国家三番五次挑明了,调控不会有丝毫松绑,房价上涨幻想被不断打破,尤其是一锤定音“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”后,房价预期严重不足,之前“看涨”楼市的专家被啪啪啪打脸,现在都躲着不敢出来见人,生怕被舆论的唾沫彻底淹没。

很多人仍然不愿相信事实,总觉得我是空口无凭。其实不然,我虽然不是什么专家,但是说话做事从来讲究实事求是,今年楼市确实正在“大退烧”,有确凿的数据为证:

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字

1、 上海易居房地产研究院发布报告显示,8月40个典型城市新建商品住房成交面积环比下降9%,同比下降3%,其中厦门降幅最大,达25.3%。楼市预期已发生转变,虽然房企推盘量可能大幅增加,但成交量难以明显增长;

2、 8月全国70城市二手房挂牌均价环比下跌的城市扩容,已经有高达21个城市二手房价格在跌,创近5年最高记录。专家预测,后续市场有望继续平稳下调;

3、 8月土地市场“秋意凉”:流拍率连升,百强房企三成未买地——自6月开始溢价率下跌,流拍率走高,土地市场整体热度下降;

4、 58同城与安居客联合发布的《国民安居指数报告》显示,8月购房者信心指数为98.2,环比下降5.3%,购房者观望情绪上涨,过半数购房者没有确定的购房时间。

5、 2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次,相比上年同期上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录;

6、 国家对房地产的定位有变,过去是经济发展的重要引擎,未来不再将房地产作为短期刺激经济的手段;

此外,8月份开始,部分房企就开始抢跑,提前打折优惠,试图挽回成交量,大量一手新房入市,多个新一线城市二手房挂牌量激增。广州、天津、武汉等地纷纷出现房源降价,杭州、合肥、重庆、成都二手房挂牌量创新高,无论是房企、房东、还是房客,都想从最冷金九银十逃出升天……

中原地产首席分析师张大伟认为,密集的房地产政策是出现企业销售分化,市场走势退烧的主要原因。2019年是房地产政策最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及,累计看,中央各部委在2019年来累计已经发布过20次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。

加之,各地市场已经高位运行几年,信贷收紧下,购房者加杠杆难度越来越大,这导致2019年金九银十前,市场出现了普遍性的退烧。

楼市退烧的痕迹非常明显,且退烧的原因也大致清楚了,不管是开发商还是炒房客,抑或是购房者对于后市都有了基本判断。那么对于亿万刚需最为关心的,未来楼市会降温到什么程度?房价跌去多少才是“理想价位”呢?从目前的发展趋势看,到2020年房价能否重回“理想”价位呢?

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字

我个人认为,这一轮房价起飞的起点是16年3月份,整个16年房价涨幅最夸张的城市是合肥,全年涨幅逾40%,世界之最。所以倘若把现在的房价调回到16年初的水平,虽不能使所有人满意,但是大多数刚需还是可以接受的价格。

16、17年楼市迎来最猛烈发展阶段,虽然个别城市极热板块都达到了涨幅翻番,但是从总体价格来看,过去这三年房价大致上涨了30%,如果说刚需们迫切期盼的房价重回“理想”价位,其实就是房价跌去三成左右,那么这个降价幅度,市场能够承受得住吗?

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字

显然是不能的! SOHO中国董事长潘石屹在去年的中期财务数据发布会上对外犀利直言:对于开发商来说,20%就是中国房价下跌的底线。一旦超过这个数,绝大多数的房地产公司将不复存在。这是潘石屹在考虑企业的存活率的前提下提出的可观看法,其实这也是保证房地产不会崩掉的一个前提。所以在老潘看来,当下的房价想回到16年初的“理想”价位,只能用5个字来形容——坚决不可能!

所以期待房地产短期快速下跌30%是不切实际的,这不但由供需决定,还由土地成本、建筑成本等因素决定。房地产业并非一个孤立的产业,上下游连接着上百个产业,带动数以百万计的人就业,房地产如果出现大起大落,对整个宏观经济都会造成较大的冲击。因而房地产行业虽然说市值巨大,存在泡沫,但调控的目标并不是让房价大跌,而是让楼市稳定,把更多资金挤向当前更需要的制造业等实体环节。

这一点我说过很多次了,也苦口婆心劝诫过很多人,不要幻想房价大跌,尤其是跌到刚需口袋里钱定价的水平,这是自欺欺人。我同样作为一名刚需,我理解大家对高房价的感受,理解大家都希望房价下跌,轻而易举买房上车的感受,但现实是很残酷的。我们必须去面对,否则吃亏的就是我们自己了。

我经常在网上看到一些言论,说房价跌去一半,回到2008年才是最理想状态,因为这个价位现在的购买力完全可以承受,否则不管房价跌多少都还是有泡沫。对于这种提法,我只能说太过天真了。房价真跌到这种程度,银行、开发商、地方等所有既得利益者都活不下来,中国经济也会彻底崩塌,一损俱损。所以对于持有这种想法的人,还是早点看清现实吧。

但也不是一点希望都没有。从近半年楼市发生的转变来看,我认为未来房地产还是值得期待的。不管是有钱的刚需还是没钱的刚需,未来解决居住问题都会更加容易,而不是越来越难,因为国家正在很努力以不同方式解决不同人群的居住问题。

简言之未来市场会三分天下,市场的归市场,保障的归保障,租赁的归租赁。虽然房价很难降低到刚需都能接受的地步,但是我们会看到类似共有产权房,这样的房子会越来越多,刚需花很少的钱,也能住得上同品质的商品房。如果能力还是达不到,也可以申请保障住房,这几年国家对保障类住房的供应增加有明确要求,申请此类住房的成功率在上升;再不济,租房住总可以吧,今年以来多地都在整治租房市场,目前已有南京、深圳、杭州、山西、北京、合肥等六省市对住房租赁市场进行整治,其中虚假房源、随意涨租、租金贷成整治重点。而且租购同权也在很多试点城市开展实验,相信不久的未来,租房住也能够很体面且很好地解决就业、入学、养老等问题。

在昨天的文中我说,在种种政策利好下,市场预期开始出现乐观的情绪,相信在不久的将来,房子价格也会逐渐回归到正常水平。不需赘言,像过去那种一路狂奔,一年涨幅40%的情况,是坚决不能再出现的。刚需虽然等不到房价大跌,但是终究还是能等来以不同渠道解决居住问题的那一天的。

有媒体报道说,楼市调控近三年:开发商慌了、炒房客蔫了、刚需没了、谈论房子的人少了。仔细回想一下,确实如此。尤其是今年下半年之后,房地产退烧趋势愈演愈烈,开发商大佬集体悲情叫苦,炒房客含泪忏悔夺路狂逃者众,房价真跌了吵着嚷着的刚需却也消失不见踪影了,无论新房二手房市场成交量都开始见底,价格也是摇摇欲坠。与16、17年楼市井喷鼎盛时期,动不动“万人抢房”、“连夜排队”的景象截然不同。

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字更鲜明的对比是,今年谈论房价、买房的专家较往年简直是凤毛麟角,归根结底是因为国家三番五次挑明了,调控不会有丝毫松绑,房价上涨幻想被不断打破,尤其是一锤定音“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”后,房价预期严重不足,之前“看涨”楼市的专家被啪啪啪打脸,现在都躲着不敢出来见人,生怕被舆论的唾沫彻底淹没。

很多人仍然不愿相信事实,总觉得我是空口无凭。其实不然,我虽然不是什么专家,但是说话做事从来讲究实事求是,今年楼市确实正在“大退烧”,有确凿的数据为证:

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字1、 上海易居房地产研究院发布报告显示,8月40个典型城市新建商品住房成交面积环比下降9%,同比下降3%,其中厦门降幅最大,达25.3%。楼市预期已发生转变,虽然房企推盘量可能大幅增加,但成交量难以明显增长;

2、 8月全国70城市二手房挂牌均价环比下跌的城市扩容,已经有高达21个城市二手房价格在跌,创近5年最高记录。专家预测,后续市场有望继续平稳下调;

3、 8月土地市场“秋意凉”:流拍率连升,百强房企三成未买地——自6月开始溢价率下跌,流拍率走高,土地市场整体热度下降;

4、 58同城与安居客联合发布的《国民安居指数报告》显示,8月购房者信心指数为98.2,环比下降5.3%,购房者观望情绪上涨,过半数购房者没有确定的购房时间。

5、 2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次,相比上年同期上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录;

6、 国家对房地产的定位有变,过去是经济发展的重要引擎,未来不再将房地产作为短期刺激经济的手段;

此外,8月份开始,部分房企就开始抢跑,提前打折优惠,试图挽回成交量,大量一手新房入市,多个新一线城市二手房挂牌量激增。广州、天津、武汉等地纷纷出现房源降价,杭州、合肥、重庆、成都二手房挂牌量创新高,无论是房企、房东、还是房客,都想从最冷金九银十逃出升天……

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字中原地产首席分析师张大伟认为,密集的房地产政策是出现企业销售分化,市场走势退烧的主要原因。2019年是房地产政策最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及,累计看,中央各部委在2019年来累计已经发布过20次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。

加之,各地市场已经高位运行几年,信贷收紧下,购房者加杠杆难度越来越大,这导致2019年金九银十前,市场出现了普遍性的退烧。

楼市退烧的痕迹非常明显,且退烧的原因也大致清楚了,不管是开发商还是炒房客,抑或是购房者对于后市都有了基本判断。那么对于亿万刚需最为关心的,未来楼市会降温到什么程度?房价跌去多少才是“理想价位”呢?从目前的发展趋势看,到2020年房价能否重回“理想”价位呢?

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字我个人认为,这一轮房价起飞的起点是16年3月份,整个16年房价涨幅最夸张的城市是合肥,全年涨幅逾40%,世界之最。所以倘若把现在的房价调回到16年初的水平,虽不能使所有人满意,但是大多数刚需还是可以接受的价格。

16、17年楼市迎来最猛烈发展阶段,虽然个别城市极热板块都达到了涨幅翻番,但是从总体价格来看,过去这三年房价大致上涨了30%,如果说刚需们迫切期盼的房价重回“理想”价位,其实就是房价跌去三成左右,那么这个降价幅度,市场能够承受得住吗?

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字显然是不能的! SOHO中国董事长潘石屹在去年的中期财务数据发布会上对外犀利直言:对于开发商来说,20%就是中国房价下跌的底线。一旦超过这个数,绝大多数的房地产公司将不复存在。这是潘石屹在考虑企业的存活率的前提下提出的可观看法,其实这也是保证房地产不会崩掉的一个前提。所以在老潘看来,当下的房价想回到16年初的“理想”价位,只能用5个字来形容——坚决不可能!

所以期待房地产短期快速下跌30%是不切实际的,这不但由供需决定,还由土地成本、建筑成本等因素决定。房地产业并非一个孤立的产业,上下游连接着上百个产业,带动数以百万计的人就业,房地产如果出现大起大落,对整个宏观经济都会造成较大的冲击。因而房地产行业虽然说市值巨大,存在泡沫,但调控的目标并不是让房价大跌,而是让楼市稳定,把更多资金挤向当前更需要的制造业等实体环节。

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字这一点我说过很多次了,也苦口婆心劝诫过很多人,不要幻想房价大跌,尤其是跌到刚需口袋里钱定价的水平,这是自欺欺人。我同样作为一名刚需,我理解大家对高房价的感受,理解大家都希望房价下跌,轻而易举买房上车的感受,但现实是很残酷的。我们必须去面对,否则吃亏的就是我们自己了。

我经常在网上看到一些言论,说房价跌去一半,回到2008年才是最理想状态,因为这个价位现在的购买力完全可以承受,否则不管房价跌多少都还是有泡沫。对于这种提法,我只能说太过天真了。房价真跌到这种程度,银行、开发商、地方等所有既得利益者都活不下来,中国经济也会彻底崩塌,一损俱损。所以对于持有这种想法的人,还是早点看清现实吧。

但也不是一点希望都没有。从近半年楼市发生的转变来看,我认为未来房地产还是值得期待的。不管是有钱的刚需还是没钱的刚需,未来解决居住问题都会更加容易,而不是越来越难,因为国家正在很努力以不同方式解决不同人群的居住问题。

楼市正在退烧,房价能否重回16年“理想”价位?大佬犀利甩出5字简言之未来市场会三分天下,市场的归市场,保障的归保障,租赁的归租赁。虽然房价很难降低到刚需都能接受的地步,但是我们会看到类似共有产权房,这样的房子会越来越多,刚需花很少的钱,也能住得上同品质的商品房。如果能力还是达不到,也可以申请保障住房,这几年国家对保障类住房的供应增加有明确要求,申请此类住房的成功率在上升;再不济,租房住总可以吧,今年以来多地都在整治租房市场,目前已有南京、深圳、杭州、山西、北京、合肥等六省市对住房租赁市场进行整治,其中虚假房源、随意涨租、租金贷成整治重点。而且租购同权也在很多试点城市开展实验,相信不久的未来,租房住也能够很体面且很好地解决就业、入学、养老等问题。

在昨天的文中我说,在种种政策利好下,市场预期开始出现乐观的情绪,相信在不久的将来,房子价格也会逐渐回归到正常水平。不需赘言,像过去那种一路狂奔,一年涨幅40%的情况,是坚决不能再出现的。刚需虽然等不到房价大跌,但是终究还是能等来以不同渠道解决居住问题的那一天的。

越秀星悦湾畔 (售完)
均价:12500 /㎡
联系电话:02783599666
武汉市汉阳区四新北路与江堤中路交汇处
(责任编辑:张瑜)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
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