新土改方案设计加速 多地相继启动土改试点

亿房网 综合 2013-12-05 08:54
【摘要】
“昨日,记者从接近国土资源部人士处获悉,新土改方案正在加紧设计,农地流转已进入“倒计时”。业内人士分析称,“存量农地”——已经属于农村建设用地的土 地,若再符合城市土地规划的土地,则先期进入改革流转的可能性最大。”
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据上海证券报 昨日,记者从接近国土资源部人士处获悉,新土改方案正在加紧设计,农地流转已进入“倒计时”。业内人士分析称,“存量农地”——已经属于农村建设用地的土地,若再符合城市土地规划的土地,则先期进入改革流转的可能性最大。据上证报记者了解,近日10余家投资机构云集海南,了解土改推进的最新情况,海南土改有望率先破题。

“新土改是三中全会提出的改革重头戏之一,步伐应该更快。”接近国土资源部的权威人士向记者表示,由于土地问题非常复杂,而且牵扯多个部门,具体改革方案需要非常周密的设计,因而需要一些时间。但改革的方向是明确的,接下来就是落实问题。

12月3日召开的中央政治局会议强调要充分认识土地管理制度改革事关我国经济社会发展全局,积极稳妥推进土地管理制度改革,统筹谋划好土地管理制度改革。专家认为,第二次全国土地调查将为下一步推进农地流转提供第一手数据,意味着土地流转工作又迈出了实质性的一步。

近日,国土资源部副部长胡存智也表示,国土部将借鉴国有建设用地管理经验,抓紧研究建立农村集体经营性建设用地流转制度,将农村集体经营性建设用地交易纳入国有建设用地市场等交易平台。这一表态,预示着土地改革步伐在加快。

值得注意的是,土地改革的思路除了市场化配置资源外,还包含着节约集约利用土地资源。因此,“盘活存量”,即已经属于农村建设用地的土地,若再符合城市土地规划的土地,先期进入改革流转的可能性最大。

对此,胡存智称,“目前,稳定耕地数量和提高耕地质量的难度越来越大,部分地方违法违规用地问题比较突出,一些地方损害群众资源合法权益的行为时有发生。同时,我国资源粗放利用的现状还没有根本转变,城镇低效用地占到40%左右,农村空闲住宅达到10%至15%。”

除了改革的顶层安排外,记者注意到,各个地方政府在土地改革方面也积极推进。近日福建省委九届十次全体(扩大)会议提出,在土地改革方面,主张建立城 乡统一的建设用地市场,加快推进农村土地确权登记发证。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入 市、同权同价。

而记者在海南调研时获悉,近日有十余家投资机构云集海南,了解土改推进的最新情况。他们普遍认为,5月份发布的《海南省集体建设用地管理办法(试行)》已对农地进行了确权,从根本上解决农村土地违法建房、非法入市等问题。

多地启动土改试点 土改或将在各地展开

据投资快报 近来,继安徽之后,江西南昌宣布将于年底前正式启动土地流转试点。分析指出,近日召开的中央政治局会议中土改着墨最多,联系到近期多地相继启动土地流转试点,以及三中全会推土地改革,土地流转很大可能即在各地全面展开。

多地相继启动土改试点

十八届三中全会决定,建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入 市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

中共中央政治局3日召开会议,分析研究了2014年经济工作,听取第二次全国土地调查情况汇报。《投资快报》记者梳理官方新闻稿发现,其中涉及土改部 分着墨最多。会议强调,积极稳妥推进土地管理制度改革,在全面考虑土地问题复杂性的基础上,进行周密周全的制度和政策设计,统筹谋划好土地管理制度改革。

乘着三中全会这东风,多地相继宣布启动土地流转。11月12日,安徽省出台《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》,意见指出,将建立多元统 一的农村土地市场。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转,用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。

另据新华社消息,南昌市近日决定建立规范的农村土地流转交易市场。今年年底前,南昌县、安义县两个试点县将选定试点乡镇,正式启动农村土地流转试点, 鼓励和支持其他有条件的县区同步开展试点。在总结试点经验的基础上,2014年7月,全市将全面启动农村土地流转交易市场建设。力争用两年左右的时间,在 全市逐步建立规范有序、信息快捷、网络健全、公平合理的市、县、乡三级农村土地流转交易市场。

中信证券分析师指出,农业生产用地的流转与第一产业相关,有利于提高农业生产效率;而农村集体建设用地流转主要与第二、三产业相关联,经营性建设用地流转将带动相关区域的基础设施建设投资;非经营性宅基地流转意味着农民生活方式的转变,将带动与房地产相关的消费需求。

据了解,此前我国农村集体土地使用权不能通过市场流转,导致农村土地流转面临着市场进入不平等、价格扭曲、增值收益分配不公等弊端,规模生产难以实 现。在制约和障碍越来越凸显之下,打破土地二元结构限制,促进土地利用方式转变,建立两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度,显 得迫在眉睫。

在A股市场上,土改概念股已经经历了一轮炒作,除了亚盛集团、北大荒、永安林业、辉隆股份等,海南板块中的多只概念股受到资金追捧。其中,海南橡胶、罗牛山等更早在三季度就有基金等机构布局。

土改或将在各地展开

近年来,土地流转一直社会各界关注的焦点之一。十八届三中全决定建立城乡统一的建设用地市场,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,显示出了中央在土地制度改革上的魄力。

国土资源部法律中心主任孙英辉表示,三中全会《决定》从农村突破,从局部突破,以城乡一体化为总目标,赋权于民,让农民以产权保生存、谋发展,抓住了 改革的“牛鼻子”,扩权、规范同步推进,管理、服务一起提升,改革、法治全面深化,有望形成公平竞争环境,增强经济发展活力,长远解决城镇化进程中的法治 保障不健全及土地管控难问题,也为房地产调控长效机制提供重要的市场机制和法治前提,非常值得期待。

有分析人士在接受《投资快报》记者的采访时称,三中全会《决定》明确提出“赋予农民更多财产权利”,近日召开的中央政治局会议中土改着墨最多,联系到近期多地相继启动土地流转试点,土地流转很大可能即将在全国各地全面展开。

事实上,自十七届三中全会以来,部分地方开始土地流转的探索。从形式上来看,有专业大户、家庭农场、农民专业合作社等多种模式。比如,2011年以 来,安徽省宁国市出台了《宁国市农村土地股份合作社管理办法(试行)》等文件,按照自愿原则,农户以农村土地承包经营权、林地和宅基地使用权入股,成立土 地股份合作社,实现土地依法有序流转。

公开信息显示,截至2011年上半年,全国实行家庭承包经营的耕地面积为12.77亿亩;截至2010年,农村集体建设用地约为2.5亿亩。即便不包括农民承包的林地、草地等,可激活的农村土地至少达15亿亩。

专家估算,仅承包耕地一项,每年将撬动1.3万亿元资金;而农村建设用地的价格可能高达130万亿元。激活土地这一农民最大的资产,必将唤起沉睡的巨量资本,给农民、农村及相关产业带来无穷的想象力。

市场分析人士表示,土地流转是与城镇化紧密联系的一个话题,也是本届政府的重要工作方向之一。土地流转概念在意义上要远大于上海自贸区,因此在资本市 场影响也必将长远的。土地流转将创造出百万亿的投资机会,这将远大于当年的国企改革和金融领域的开放,因此未来想象空间很大。

投资标的方面,申银万国分析师建议关注自有土地资源丰富的亚盛集团、海南橡胶、永安林业、福建金森,及长期租赁土地资源较多的岳阳林纸、晨鸣纸业等。

民生证券投顾赵金伟表示,土地流转更有利于农业类专业上市公司发展,该类上市公司可以通过与农民合作,通过科学专业机械化生产方式,控制原材料的价格波动,实现从种植、加工、物流、销售的全产业链方式发展,农民、企业、国家三方实现共赢。

(责任编辑:官昌旭)

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