哪些城市解限?
库存量过大
成解限“开关”
据武汉晨报报道继6月底呼和浩特正式放开限购后,放松或放开限购大有多米诺骨牌的效应。7月10日起,济南市商品房限购政策正式取消,居民购房不再需要到房管部门开具限购证明。
记者了解到,近期我国不少城市开始为限购“松绑”。今年5月份以来,沈阳、杭州等地的部分区域的楼盘陆续低调松绑,但政府对开发商仅限“口头传达,不发文件”。
随着两个城市明确表明放开限购后,取消限购从猜测到反复辟谣至最终成为事实,且有席卷之势。这一态势也拨动了武汉地产业神经。
经过对比多地情况,某研究院研究员李国政分析认为,两地取消限购有一个共同的原因即库存量过大。
以济南为例,有数据显示,自2013年3月以来,该市新建住宅存销比持续走高。截至今年6月底,其普通商品住宅库存697万平方米,存销比高达16.9个月,且这一数据并未包含市场未来供应量。
除了极大的库存量,他认为,还有一个原因即是信贷造成的压力。“部分城市上半年销售情况较好,但后市压力依然较大,而市场转冷除了受到限购影响,很有一部分原因在于限贷,地方政府难以管控信贷,为了提前缓解下半年压力,所以选择解除或放松限购。”
部分业内人士认为,“土地财政”大幅下降是导致越来越多城市开始考虑放松限购的重要原因。据某研究院数据,今年上半年全国300个城市土地成交面积同比减少20%,其中二季度下降29%;土地出让金二季度下降15%,部分城市降幅超过50%。
武汉会跟进吗?
传言“就在下半年”
关于武汉,业内一度还传出取消限购的“文件条款细则”,但均被相关部门否认。
6月下旬,淘房圈圈友称,自己在后湖一楼盘看房时,置业顾问称,“武汉下半年将放开限购,到时价格肯定涨,所以还是赶快出手吧。”还有不少淘房圈的圈友也在别的楼盘听到这一消息。
对此,业内多数人认为,武汉的限购政策之严,可进入全国前五强,而上半年新建住宅的销量超过去年同期,达7.5万套,可称逆市上扬。如此大的成交量表明市场需求量依然巨大。此外,武汉目前加快了城市建设,城市软硬件在同步提升,人口红利仍有增加空间。不论是外来者还是本地人,普遍看好城市后期发展。
但库存过大的问题武汉也存在。从中指院半年报告数据看,今年上半年,武汉住宅销售面积736万平方米,但获批上市的新增供应量达到921万平方米。且这一数据还未算上此前的存量,库存压力明显。
一边是不错的半年答卷,一边是不可忽视的库存量。武汉下半年出不出政策,业内业外均在观望。对此,研究员仍认为,“区域放松、分区调控的可能存在,但全面解限不太可能。”
记者通过私人渠道获知:武汉房企老板摩拳擦掌,已陆续在微信朋友圈放言:武汉限购解禁不会太远,请各位同仁提前做好解禁的准备工作。
楼市会否大跌?
未现大面积“腰斩”
谈及今年房地产业调整,多数人会将之与2008年的调整进行比较。2008年,不少大房企带头降价,低价跑量,甚至腰斩价格,以求迅速回笼资金。而今年楼市出现同样下行趋势,市场会否如2008年一样出现大跌?
对此,某研究院研究员认为,2008年的市场与2014年市场不论是下行原因,还是状态都不太一样。“2008年市场下行,主要是金融紧缩,资金链断裂导致危机。而今年关键还在于市场供应过大,供需关系已由原来的供不应求转向供过于求。供需关系失衡,加之信贷紧缩,至市场下行。
但同样是调整期,与2008年相比,今年房企在应对上已不同。据他介绍,今年虽然信贷紧缩,经过2008年调整后,大房企融资渠道增加,资金不再是银行单渠道来源,不少房企在国外发放债券、信托;另外,现今房企规模更大,抗风险能力更强,相比2008年,500亿以上企业不少,同时还出现千亿企业。“所以今年大房企未出现像2008年一样带头降价,而是以优惠活动平价跑量。”
目前,市场还未出现大面积价格腰斩情况。李国政分析,这与现时的地价也相关。现今开发商拿地价格贵了,整体地价上行,因此价格下降空间有限。以四新、光谷为例,楼面地价普遍超3000元/平米,加上建设,成本在5000、6000元/平米以上,大降的空间不大。
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