楼市托底使命亟待减负 政策将进入“纠偏期”
来源:每日经济新闻 2016年04月18日 09:18
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[摘要]今年一季度,中国经济实现“开门红”,触底反弹迹象显现。种种迹象可以判断,基建投资正发挥着关键作用,楼市政策将进入“纠偏期”。

一季度,中国经济实现“开门红”,触底反弹迹象显现,至此,去年四季度以来出现的“滞胀论”、“硬着陆”等论调烟消云散。

在解读一季度经济数据时,国家发改委用6个“回升”来论证“开门红”有充足依据。时隔一个季度,经济能触底回升,并非自然度过了低迷周期,应该是见效快、引擎强的投资明显回升了。

结合楼市走势及数据,业内认为,房地产是经济回升的最大功臣。

从数据看,“V型”反转、增幅陡升是一季度房地产的两个特征。一季度,商品房销售面积同比增长33.1%,而去年一季度是下滑9.2%。3月当月的销售面积1.3亿平米,创历史新高;从2014年“9.30”开始,房地产已连续回升18个月。按照三项现行指标(拿地、新开工和开发投资)滞后销售6~12个月的规律,开发投资在去年四季度开始筑底,2015年1%的投资增速当属中期底部。

由于基数较低,重点城市销售快速回升、“去库存”利好不断,“补库存”开启,带动三项先行指标快速反弹。

其中,新开工同比增长19.2%,去年同期则是下降18.4%;土地购置面积同比下降11.7%,比去年底收窄20个百分点。新开工和拿地快速反弹,直接表现在开发投资触底回升。一季度,开发投资同比增长6.2%,增速比1~2月及去年底提高了3.2和5.2个百分点。

国家发改委提及的“6个回升”中,谈到房地产市场交易明显回升。一季度,开发投资占总投资的比重已从去年的17.4%上升到20.6%,再考虑到楼市对于制造业的带动作用,房地产是经济回升最大功臣的论点或许站得住脚。

但事实上,若观察基建投资和房地产投资,会发现一季度二者的体量差不多,前者和后者分别为1.54万亿和1.77万亿元,但基建投资增幅达到19.2%,为开发投资的3倍多。一季度,固定资产投资增幅达到10.7%,远高于房地产开发投资,基建投资的增量贡献或许更大。

2015年下半以来,财政支出增速明显高于收入增速,当年地方债务置换了2.5万亿元。今年,中央将赤字率提高到3%,3月份地方债发行达到了7887亿元的历史最高水平、政策性金融债达到4070亿元,再加上去年土地出让依旧保持在高位,地方基建配套到位资金明显改善,从而促成了基建投资的高增长。

今年一季度,新开工项目计划总投资同比增长39.5%,增速比去年大幅提升34.5个百分点,贡献了7成左右的投资,预示着海绵城市、地下管廊、农村公路等新的基建领域投资被激发。

根据报告,2015年地方发起大量PPP项目。截至今年2月底,财政部政府和社会资本合作中心PPP项目库收录了7110个项目,总投资8.3万亿元。其中,6000多个项目是2015年后发起,总投资6.8万亿元。今年一季度,人民币贷款增加4.61万亿元,同比多增9301亿元,创历史新高;一季度,社会融资规模增加6.59万亿元,比去年同期多1.93万亿元。新增社融放量部分印证,基建投资在被激活。

据此,可以判断,一季度经济触底反弹,基建投资发挥关键作用,开发投资发挥托底作用。这一判断很重要,因为涉及到未来楼市的政策走向。

目前,尽管楼市回升,但结构失衡严重,“该回升的不回升、该降温的不降温”,一边“去库存”难度在加大,一边楼市泡沫在吹大。一季度,商品房成交金额增速(54.1%)远大于销售面积增速(33.1%),说明高单价房源占比大幅上升,这意味着,销售主要集中在一二线热点城市,占库存70%的三四线城市成交并无显著起色。

土地市场也证明这一点。一季度,开发商土地购置3577万平方米,同比下降11.7%,但土地成交1165亿元,增长3.7%,意味着土地出让基本集中在一二线城市。土地市场火热已蔓延至二线城市。一季度,二线城市楼面价同比上升112%,溢价率达到36%。百城房价显示,3月份,房价涨幅TOP10城市,居前的都是二线城市。

随着一线城市政策收紧,资金向二线城市及三大都市圈转移,但投资炒作泛滥,东莞和惠州70%的房子被深圳人买走,90%是投资客;“环京县”特别是“北三县”(三河市、大厂县、香河县)房价之所以在一年内翻番,投资客推动是主因。据悉,沪浙苏投资客已经从苏州、杭州、南京等高房价区域杀到了价格“洼地”的无锡、南通,今年以来,苏州和无锡投资客占比分别达到40%和47%。但是,一季度商品房待售面积同比增加13%,库存去化压力未减。

因此,若经济触底反弹,韧性足的基建投资被激活,楼市托底使命亟待减负。特别是,重点城市楼市火爆、投机泛滥,无论对实体,还是三四线去库存,其明显的“脱实向虚”、虹吸效应都是不能容忍的。

结合3月份以来,一线城市收紧限购和杠杆,重点二线城市也相继跟进,再考虑到4月份二线城市楼市火热已星火燎原,楼市政策将进入“纠偏期”,而反向调控的案例会越来越多。

[责任编辑:王娟]

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