湖北省物业条例立法听证会召开 “地下车库”能否变相销售引关注

长江日报 2016-04-27 07:57
【摘要】
“湖北省人大常委会就《湖北省物业条例(草案)》(以下简称草案)在襄阳市举行基层立法听证会,听取社会各方面意见。其中物业能不能向业主收取装修押金?人防工程“地下车库”能不能变相销售?开发商需不需要交物业保险金?这三个方面引发关注。”
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物业能不能向业主收取装修押金?人防工程“地下车库”能不能变相销售?开发商需不需要交物业保险金?昨日,湖北省人大常委会就《湖北省物业条例(草案)》(以下简称草案)在襄阳市举行基层立法听证会,听取社会各方面意见。针对草案中的相关规定,听证陈述人进行近3小时的激辩。

此次应邀出席听证会并发表意见建议的有20位听证陈述人和4位旁听人。其中有教师、律师、普通市民、公务员、业主、物业企业负责人等。今年3月31日,省人大常委会发布听证公告,共180多人报名,最终根据报名顺序、所持观点、行业特点以及专业知识背景等遴选。

据悉,这是继今年4月20日首次就《湖北省食品安全条例(草案)》举行基层立法听证后,第二次走进基层举行听证会,并在进行网上立法听证。听证会后,各方意见将汇总形成听证报告,报请省人大常委会主任会议通过后,将提交给省人大常委会会议。

焦点1:物业能不能向业主收取装修押金?

草案明确规定:业主装修房屋需事先告诉物业公司,物业公司也要告知业主装修过程中的禁止行为和注意事项,但不得以任何形式收取业主装修押金或保证金。  

几位听证陈述人观点针锋相对。武汉市汉口城市广场二期业委会主任付文、罗田县住建局干部冯继明等认为“合理、可行”,并从法律规范方面给出了理由:近几年来,此类收费除安全生产保证金、农民工工资保证金外,均被国务院和省政府取消;收押金没有相关范性文件规定;维护了业主的合法权益。

襄阳市襄州区法院伙牌法庭庭长叶飞则表示“不赞成”。她认为,个别业主在装修房屋时为了追求个性化,常常对房屋结构进行改造或者不适当的装饰装修,危及整栋建筑的安全。

湖北民发物业服务有限公司总经理孙猛表示,收取一定数额的装修押金或保证金,可以有效地监督和约束业主、装修公司、施工队等在装修房屋时严格按照装修管理条例进行施工,避免房屋的主体结构、公共设备设施遭到损坏。建议相关部门可以设置装修押金的限额,而不是一味禁止。

焦点2:人防工程“地下车库”能不能变相销售?

草案明确规定:物业区域内,依法配建的人民防空工程当按照设计文件在实地标注,平时用作停车位的,不得销售和或者变相销售;以场地租赁方式提供给业主使用的,每次租赁期限不得超过3年,收费标准纳入政府定价目标管理。

一些观点认为这一规定维护了业主利益,可以一定程度上缓解小区停车难难题。原中国一冶集团公司员工袁建军认为,城市居住小区的人防工程用作车位时,其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定,建设单位、物业服务企业不得将其作为物业销售。

湖北楚风德浩律师事务所律师赵博提出一个现实问题:现实中已经存在大量人防工程变相销售、租赁期限超过三年甚至超过二十年、一次性收取费用等情况。本草案通过后,业主或建设单位是否能够依据此规定解除原来的合同关系?他建议,立法能够对草案该规定适用进行说明或者解释,以避免因人防工程的使用产生大量法律纠纷。

湖北文理学院副教授汪涛提出:《人民防空工程平时开发管理办法》第三条规定“人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则,平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”该规定并未限制投资者的使用方式,限定出租年限不得超过三年没有上位法上的依据。

焦点3:开发商需不需要交物业保险金?

草案规定:建设单位应当承担物业的保修责任,并在新建物业交付前,按照物业建筑安装总造价2%的比例交存物业保修金,作为物业保修期(五年)内维修费用的保障。

听证过程中,这些条款获得了不少小区业主的支持。一些来自行业主管部门的工作人员和行业从业人员,则从适应“上位法”的角度,提出了不同的修改意见。

汉口城市广场二期业主付文说,据了解,建设单位会在保修期内收取施工单位5%的质保金,但依然有很多建设单位并未履行保修责任,业主报修后长期不维修,建议在草案中明确动用物业保修金的细则。

中房集团襄阳房地产开发股份有限公司副总经理彭劲松认为,房地产开发企业作为房屋销售方,与购房人关系属于契约关系,房屋的售后维修(保修)在购房合同中已明确规定相关的责任关系。同时,国家对房屋出售后维修(保修)也做出了强制性规定。因此,开发企业无需交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保障。

参加旁听的武汉市房管局政策法规处处长彭建忠建议,物业保修期限应与《建设工程质量管理条例》保持一致,而不是统一为5年。比如,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年,电气系统、给排水管道、设备安装、装修工程最低保修期限2年。

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《武汉市物业管理条例》实施5年多

或将依据出台的省条例进行修订

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“整个湖北省物业条例草案对于物业管理实践中出现的一些突出问题和难点问题,都做了很好的回应。”昨日,应邀参加旁听的武汉市政府法制办法规二处副处长王芳在听证会上透露:草案中的很多规定,已实施5年多的《武汉市物业管理条例》有所涉及,也有不少是《武汉市物业管理条例》的空白点。

《武汉市物业管理条例》2010年6月23日经武汉市人大常委会会议通过,当年7月30日湖北省人大常委会会议批准。

据了解,去年,政府专项工作报告已建议修订《武汉市物业管理条例》。市房管局、市法制办已成立工作专班,完成调研,起草了立法调研报告,召开了专家论证会。

王芳说,《湖北省物业条例》正式出台后,《武汉市物业管理条例》可能要依据省物业条例进行修订。

(责任编辑:崔雯)
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