武汉限贷二套房首付提至4成 完善土地出让遏制地王

亿房网综合 2016-08-31 17:02
【摘要】
“武汉限贷政策落地:对在武汉市拥有1套住房的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,贷款最低首付比例为40%。同时完善土地出让,遏制地王。”
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对于武汉限贷政策的解读:

——亿房研究中心高级分析师郑军华

继南京、苏州、合肥等热点城市出台楼市调控政策后,今日,武汉在前期推出预售监管政策后再次推出限贷调控政策,提高二套房首付比例,以抑制武汉过热的房地产市场。

本次楼市新政适用于江岸江汉硚口汉阳武昌青山洪山等7个三环内中心城区及武汉经济技术开发区(不含汉南区)、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区发生的住房交易涉及的商业性个人住房贷款业务,对于东西湖蔡甸江夏黄陂新洲、汉南等6个三环线外远城区的住房交易,未作限定。

武汉对楼市“点刹”加码调控效果有限

今年以来,在政策、投资、避险需求、城市化等多种因素和效应叠加下,武汉楼市“高烧”不退,市场供求失衡,恐慌情绪蔓延,武汉楼市逐渐进入非理性阶段。近期武汉出台较为温和的市场监管政策,针对一些开发商捂盘惜售、哄抬房价的行为,要求取得预售许可的商品房项目,要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格,一次性对外销售,不得分批、分次销售,房管部门将对房企违法违规销售行为加大查处力度。

然而,从政策的执行情况来看,并没有取得理想的效果,市场捂盘惜售,哄抬房价、炒房号乃至背信毁约、维权等屡禁不绝,不少中介机构也加入抢房行列,加剧了市场非理性预期。因此此次出台的以减杠杆为主的限贷调控政策,是分城施策的背景下武汉市政府对楼市管控的加码。

从限贷政策对市场的影响和效果来看则十分有限。

首先政府和银行属于独立运行的两套系统,地方政府出台的信贷政策不对银行具有强制力,银行是否执行地方政府的信贷政策仍由银行决定。

增加土地供应,加大住房有效供,加大保障房供应,也将在一定程度上缓解供求矛盾,影响市场预期尤其是非理性市场预期。此外,对市场的监管仍是管控的重点方面,这也是增加有效供给的保障。

武汉楼市或迎短期性调整 

从某种意义上说,此次武汉政府出台的调控措施是被“逼”出来的。从深层次来说,由于宏观经济持续下行,一个繁荣的房地产市场能够起到经济“稳定器”和“加速器”的作用,但另一方面,政府也不希望楼市过快的泡沫化和非理性化,更不希望市场失控。因此武汉市政府对楼市的“点刹”符合宏观经济和市场的利益。

不可否认的是,武汉市政府对楼市的调控,必然影响市场需求和市场预期,为武汉过热的楼市降温。如果效应仍不明显,不排除政策再次加码的可能。但出台较极端的限购政策,从目前来看,可能性仍然较小。政府对楼市的调控将更加灵活多变。

如果武汉楼市过热和非理性市场预期得到有效抑制,武汉楼市量价涨幅将放缓,楼市进入短期性调整的可能在加大。从市场数据来看,武汉楼市短周期在3年左右,从2013下半年武汉回暖以来,到目前正好接近3年。

武汉楼市新政最大变化

2014年9月底,央行、银监会曾联合发布政策对楼市限贷松绑,其中对于首套房认定标准,实行“认贷不认房”,也就是说,对于拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,按照首套房贷款政策执行。今年年初,央行、银监会再次发文,规定在不实施限购的城市(包括武汉),首套房比例下调至20%。

“这次武汉楼市新政最大的变化之一,是对首套房的认定标准开始‘认房’了。”一家股份制银行个贷部负责人分析,9月1日起实施的新政,明确规定已经有1套房的居民家庭再次申请房贷,首付最低四成,也就是说,对于名下有一套房子且已经还清贷款的人群,如果再买房的话,最低首付也要从两成变为四成。

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已认购交定金或已交首付款

首付仍按原规定执行

不久前,武汉市民黄女士在中北路购买了一套总价约195万元的房子。这是黄女士家的第二套房子,不过,由于之前买的房子贷款已经全部还清,按照此前“认贷不认房”的政策,黄女士这次买房也被认定为首套房,签订购房合同后,黄女士已经交了两成首付,共39万元。

黄女士向记者确认,购房合同已经通过网签,与银行的贷款合同也已经签订,只差到银行进行合同备案了。“如果按照新政,我的首付款要提高到四成,也就是还要交39万,这对我压力太大了。”黄女士说。

对于黄女士的困惑,《通知》规定,在9月1日,新规正式执行以前,已签订认购书且交付定金或已交付首付款,但未正式网签合同的居民家庭购房行为,如能提供认购书及定金电子进账单原件、或能提供首付款电子进账单原件,则最低首付款比例仍按原规定执行。 

专家点评武汉限贷:“限购”在路上

(责任编辑:陈岚)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。

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