杭州南京楼市限购政策相继出台 武汉限购还会远吗?

亿房网综合 2016-09-26 00:48
【摘要】
“二线城市杭州、南京相继在本月重启限购政策,二线城市楼市限购阵容进一步扩大!那么问题来了,武汉楼市大旺之下,是否也会重启限购之举?”
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土拍影响刚传导到市场,南京市就紧急发布“限购令”以求市场刹车。

南京市政府在25日傍晚发布重磅限购政策。

南京限购

南京限购政策原文

9月25日,南京市政府出台主城区限购政策,规定在主城区范围内,已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房,但对购买二手房并未作以限制。

针对不同的购房需求,采取差别化措施,保护刚需和改善性购房,打击投机购房。

值得一提的是,因房价大幅上涨,苏州、厦门、南京、合肥被业内合称为“房价四小龙”,至今前三个城市已陆续出台限购令,仅余合肥这个“独苗”。不过合肥各大银行业此前已经开始执行颇为严格的贷款细则,明确对有2套及以上房,有贷款记录且未结清的购房者等三种情形拒绝贷款。分析认为,随着合肥房价继续攀升,重启限购将是大概率事件。》》》武汉限贷二套房首付提至4成 完善土地出让遏制地王

二线城市限购限贷

二线城市楼市调控政策时间表

上周杭州限购政策原文:

杭州限购

地产分析师表示,2016年房地产贷款增长加快主要是受到个人购房贷款增长的影响。现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌,那么要解决这个问题只能从三方面来,要么是降低资金潮,要么是增加优质资产,或者降低购房者恐慌,三方面都需要加码政策。当下很多城市已经出台的约束政策,对于房价的影响,只有喊话作用。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策,更多的将会升级到一城一策。

其实,武汉楼市目前压力依然很大,温柔的限贷政策确实影响较小,限购迫在眉睫,但仍需要时间酝酿。调控政策历来都是分阶段进行,限贷来了限购还会远吗?

杭州市自9月19日起实施住房限购。

限购政策明确,在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

限购政策充分体现“因城施策”总体要求下实施差别化、精细化调控的思路。明确了限购范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区,不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县(市)。

限购时间明确,新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准;二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。

限购政策还进一步强调,房地产开发企业、房地产经纪机构应凭房产档案管理部门出具的确认信息(针对本市户籍居民家庭)或《非本市户籍居民家庭杭州市区住房情况查询记录》签订商品住房买卖合同或二手房转让合同。违反限购规定的,不予办理相关房产交易确认手续,未办理房产交易不得办理房产登记。

南京限购政策要求

执行限购的主城区包括玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台、江宁和浦口八区,不包括高淳、溧水和六合三区,体现了调控政策的差别化。

限购政策将于9月26日正式实行。限购时间明确,新建商品住房以合同鉴证时间为准,二手住房玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台六区以存量房网签时间为准,江宁、浦口两区以存量房合同网签或受理时间为准。

其实,限购传闻早在两个月之前就已经传出,彼时,业内人士向记者表示,限购政策杀伤力比较大,政府不会轻易实行,也有可能在观望苏州、合肥、厦门等热点二线城市的动态。

8月11日,苏州推出其限购政策,成为首个开启限购的二线城市,9月18日,杭州在时隔五年后重启住房限购政策,而南京、武汉等城市只是通过限贷、限制土地最高价的方式来调控市场。》》》2016武汉购房新政策

9月23日,为期一周的南京土拍结束,27幅地块有20幅超过最高限价,将要通过摇号才能决定其归属,这再一次让南京成为全国焦点。而这次土拍国土局吸金达到474.58亿元,截至目前南京市的土拍成交总额达到了1300亿元,2015年这一数字才为772亿元。

今年,南京房地产市场这把火烧起来就一直没停,地王频出导致南京市对土地进行最高限价,但限价之后出现了8幅地7幅流拍,南京市又规定达到最高限价90%需要现房销售,超过最高限价将进行摇号,这又出现以上20幅土地摇号的局面。

下半年以来,几乎每一次土拍都会“逼”出一个新政。另一方面,南京市的房价已经连涨18个月,新房库存近2.5万套,几乎每个项目都面临“日光”或者“夜光”的局面。

此次限购,对于拥有南京市户籍的居民,将不限制购买二手房,但是对于非南京市户籍居民来说,因为改变了落户规则,所以也产生了变化。

在南京出台限购政策之前,南京市还出台了积分落户政策,以往单纯购房60平方米以上、交满一年社保落户政策将取消,改为申请者拥有合法稳定住所,面积1平米计1分,100分方能落户。缴纳南京市社会保险(不含补缴),每满1年加10分。累计补缴年限,每满1年加5分。

也就是说,除去缴满2年社保得20分之外,非南京户籍想要通过购房在南京落户的话,就得选择80平方米以上的房子,而在南京拥有一套及以上房产,将不能再通过购买住宅落户。

南京限购

紧急限购令9月26日起生效

南京楼市前一日成交量飙升

据南京市房地产市场管理处数据,截至目前,南京市商品房9月25日已成交1601套(该数据不断更新中),9月24日全天成交536套。

注:南京市于9月26日起实施限购,在主城区范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房。

南京楼市限购前一日成交量飙升

南京限购新政详解

南京限购新政详解

二线楼市中颇惹人注目的南京

新盘长期供不应求

据南京市住房保障和房产局主管“南京网上房地产”数据,2.1万余“可售商品房”数量是有史以来的较低水平。成交量亦高居不下,今年前9个月新房成交量超10万套创历史,今年前8个月二手房成交量超去年一整年。

然而经过调控,当地坚挺房价涨幅已现回调。据国家统计局数据,南京新建商品住宅价格指数环比涨幅,在70个大中城市中从长期“老三”跌落至第五。

新政一出,很多人的判断产生了分化,有的认为“越是限购越要买”,还有很多变通手段,有的选择“市场有变,要观望一阵”。

吴翔华认为,在全国房地产市场去库存背景下,资金链仍然宽松,最终楼市走向取决于各种买售行为的博弈。此外,限购还可能造成“溢出”效应:一方面,不能买新房的限制或致二手房成交量放大和价格补涨;另一方面,炒楼资金或游走都市圈,带热周边。

刚在南京土地拍卖中“摇号”高价拿地的开发商,恐怕需要重新评估这次限购的威力和市场变化。

南京限购

专家评判南京限购

预计楼市将冷静但非“速冻”

上一次的南京限购发生在2011年至2014年,为时3年7个月。南京工业大学副教授吴翔华认为,这一轮楼市的疯狂与火爆,活脱脱再次“逼”出限购,此招将促使大把过热资金和买房人走向冷静。市场有望回归理性,逐步降温。但是,他认为南京楼市不大可能短时间内“速冻”低迷,或进入短则三个月、长则半年的观望和消化期。

“但整体上看,南京本次限购新政力度依旧有限”,中原地产首席分析师张大伟向记者分析。根据新政,外地户籍可购一套房、本地户籍可购两套房,但当前南京房源库存只能支撑2个月,这一政策很快会被市场消化,更不用说对于多数二线城市而言,只要购房基本可以落户,户籍人口又可再购房,“实际上这只有口号效果”。

南京楼市资深评论员尹霄飞认为,限购政策将对南京楼市过热的行情起到降温作用,遏制炒房和投资需求。限购政策出炉后,不少网民开玩笑称:“又要出现离婚潮了。”尹霄飞则表示,离婚潮未必会出现,毕竟本地市民可以买二手房,而且很多学区房也是二手房。

三六五金服总经理李晓羽则认为,南京出台的限购政策符合预期,开放商必然叫苦不迭,中介业务将会稳步提升。“土拍刚结束就限购,这也给出了市场信号:捂盘的赶紧卖。 ”李晓羽说,这次限购政策在区域上有侧重,体现了政策的针对性,算是一个亮点,没限购的三个区可能有购买潮。同时,住房抵押贷款的春天来了。在限购政策下,二手房价格的攀升,很可能出现房主舍不得出售房屋,转而通过房屋抵押的方式获得贷款再进行购房的情形。同时,旧房价值上升,抵押价值更大,抵押贷款将被更多地使用。

对于此次限购,南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示:“楼市过热,让不少人失去理性,对限购的效力也会有很大的疑问,但是南京楼市已到高位,如今又出台限购泼冷水,肯定有降温的效果。新房市场将不再那么抢手,毕竟很多投资需求被抑制了。如果要突破限购的话,可以关注优质二手房,或者是走出南京,关注都市圈和外地城市。”

伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹就直言,楼市调控收紧是政策大势所趋,只要出现房价过快上涨,地方政府就会用尽所有行政权限,实施限贷、限购等一系列举措,不过限购令真正见效,却还需要等待至少三个月。“调控新政出台前达成的交易影响还需一段时间的释放,此前的住房需求也需进一步消化”,孔丹表示,“总要等到一个季度之后,才能了解到本轮调控效果究竟如何。”

江苏新兴房地产研究会理事李子墨认为,南京进入“现房销售”的时代,对开发商整体实力要求大大提高,开发风险也在放大,没有稳赚不赔的生意。若这次限购使得楼市走冷,将影响后续土拍中开发商“豪夺”的心理预期。

南京楼市行情近年来跌宕起伏。很多人注意到,这次限购没有“截止日期”。在业内人士看来,这也说明政策效应与后市尚不能一概而论,需静观一阵。

房价未来怎么走?

——房价上涨难抑制,需警惕过热风险

严跃进表示,基于目前一线城市可售房源严重不足的事实,后续房价将继续上涨,抑制房价上涨依然是比较艰巨的任务;二线城市也有类似的逻辑,增幅较大;三线城市继续小涨,无锡等城市则是本轮三线城市中上涨较快的城市

张大伟认为,当下资金潮下,杭州、南京等多个城市的限购、限贷政策的力度对市场的影响非常微弱,不收紧房地产信贷额度,房价继续出现大幅上涨依然是趋势

   楼市调控政策会有变化?

   ——专家预计进入“去库存和控房价”并存阶段

   张大伟认为,控房价需三方面加码政策——降低资金潮、增加优质资产、降低购房者恐慌,预期未来房地产调控继续“因城施策”,为了三四线城市的房地产去库存,建议银行对三四线城市增加利率优惠

   谢逸枫认为,如果已出台收紧政策的二线城市楼市持续高烧不降,地方肯定会调控加码,最有可能的政策组合拳是提高房贷首付、利率,限购、限贷条件与标准升级,取消税收优惠,收紧房企信贷,打击第三方房贷平台等政策

   “信贷收紧是大概率事件,但对首套肯定不会收紧,二套收紧是必然的。预计后续对首付资金来源会进行比较严厉审查。” 严跃进表示,未来政策层面会进入一个比较特殊的状态,即“去库存和控房价”并存的阶段,主要省会城市和热点三线城市需采取市区控制房价,郊区积极去库存的方式

(责任编辑:陈岚)

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