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【亿访谈第十八期】楼市变冷是事实真相吗?白沙洲凭何超强续航?

  • 直播开始
  • 14:11

    11-01

    小亿

    一、首先让我们邀请我们资深的房产专家,郑老师给大家讲解一下各处都在唱衰,事实是否如此?

    降没降温首先看成交量,以10月为例商品住宅成交16614套,全市商品住宅成交量环比减少5.2%,同比减少10.7%。也就数是说成交量无论从环比还是同比都是下滑的,武汉楼市确实在降温。

    此外,楼盘的去化率在走低,楼市分化极大,高性价比的楼盘仍不断日光,但三四成去化率甚至不足两成的也大有楼盘在。到访率、认筹率和去化率总体在走低,这也是市场降温的一个现象。

    其次,看土地市场,土地市场对新房市场和二手房尤其是心理预期的影响和传导是十分明显的。今年尤其是下半年土地市场降温也是十分明显,去年那种抢破头或者“熔断”的情况很少见到,基本都是低价成交,甚至不少地块其中不乏优质地块因没人要而流拍或延期。

    土地市场的降温一方面是因为没钱,但也意味着开发商对后市不乐观,对拿地持谨慎态度,同时转型或抱团取暖,联合开发大幅增加。

    还有,融资成本的上升及政府限价,使得越来越多的开发商施行“短平快”快销模式,开发周期大幅缩短,快速拿地、快速开发、快速销售,目前最快从拿地到开工仅1个月,最快三四个月就开盘。

    目前市场上降价或打折都是基于“快销”模式, 目的是快速回笼资金,因此引领降价或打折的都是品牌房企,如恒大、碧桂园 、万科等,因为这些房企有大数据优势,对市场判断比较精准,因此反应较快。

    目前市场主要降价方式,主要是打折如万科汉口传奇、金域学府等、其次是降低装修标准,如融创观澜壹号、千禧城等;还有就是精装改毛坯,如华侨城原岸、保利大都会等。从从目前及未来一段时间看,大多数楼盘都不会采取直接降价,只会采取打折、送物业费乃至送装修或车位等方式。

    武汉楼市以7年一个长周期3年一个短周期,武汉楼市第一个高峰周期在2004下半年到2007上半年,第二个在2009下半年到2011下半年,2015下半年到2018上半年是第三个高峰周期,未来几年平稳降温回归常态是大概率事件。




  • 14:28

    11-01

    小亿

    二、接下来有请我们置业导师尹老师跟大家讲解一下在当前行情下,白沙洲为何依旧火热?白沙洲目前的楼盘现象

    在很多神盘跌落神坛的时候,有个区域依然坚挺,这就是白沙洲。

    现在白沙洲楼市依旧较为火热,虽然比起上半年降了点温,但是均价一万五以下的房子还是抢手。类比下,也就是从以前的1500人抢300套房子,变成了现在800人抢300套房子。

    白沙洲无论是基础配套、生活宜居性都还较差,去过白沙洲看楼盘的都明白,大工地是白沙洲最形象的描述,但现在依旧火热,最主要的原因就是,它是主城区周边供应充足,价格便宜的大板块。

    武汉著名神盘之一,东原启城。上周末开盘依旧秒光,带装修均价13500元/平,三期目前开始登记,预计11月底开盘,不知到时候是否还能继续神下去。

    位置相对较远的鄂旅投书院世家和爱家名校华城由于价格更低,一直都比较抢手,需要找关系才能确保买到。上周鄂旅投书院世家登记资料也是人山人海,刚需登记半天就名额满了。

    白沙洲一直走的刚需定位,以价格便宜为卖点,大部分楼盘都是针对刚需群体的高层和超高层,但是现在白沙洲在价值定位上也开始升级。例如最近即将开盘的2个纯新盘,正商金域世家和金地保利褐石公馆,规划了多栋洋房和高层,低密度,定位改善型人群,但价格相比白沙洲其他楼盘,也拔高了不少。

    上图这是褐石公馆的沙盘图

    这是正商金域世家的沙盘图

    目前总体来说,白沙洲1w5以下的刚需楼盘还是需要抢,1w5以上或者大户型相对而言较为好买。

  • 14:53

    11-01

    小亿

    三、接下来有请我们靓丽的肖雯静肖导师讲解分析白沙洲火热的原因(地理位置,交通,规划,价格等)

    白沙洲火热的原因:有潜力,并且价格便宜。

    说起白沙洲,汉口人摇头,他们宁愿选择横店也不想去白沙洲。而对于武昌人来说,白沙洲是首选,因为白沙洲相比二、三环之间的类似片区,其是离城市中心最近的板块,尤其对光谷-南湖,沌口-四新,以及武昌老城区具有串联效应。这就是武汉人爱谈的地缘情结。

    细细想想,白沙洲近几年的变化,还是比较大的。几年前,白沙洲没有万隆广场;没有黄家湖大学城,也没有武珞路小学;只有几路公交车,更没有在建的地铁。要把它当郊区,也只能算是。 

    现在的白沙洲,已经有在建的5号线,还有马上要开建的11号线和12号线;已经有在运营的万隆广场,还有清能清江锦城呼之欲出的近40万平方米商业规划,除此之外,白沙洲江滩也来了。

    先说教育配套:白沙洲教育区片共建设6所中小学(其中,广埠屯小学清江锦城分校(HS1小10)已开工,2018年3月建成;卓刀泉中学清江锦城分校(HS1初3)、青菱城市花园小学2017年开工;卓刀泉中学张家湾分校(HS1初4)改扩建工程2017年开工;张家湾小学分校(HS1小2)、长征村规划小学(HS1小4)已完成征地,正在办理规划手续,预计2018年开工建设,2020年可投入使用。)学校不能算名校,也一个个在增加。

    除此之外,万科金色城市引进了育才小学,华中师范大学第一附属中学;而白沙洲片的另一个项目,爱家名校华城,则引进了街道口幼儿园以及武珞路小学;保利上城同样也是引进了省级品牌幼儿园。

    曾经有专家说白沙洲是武汉目前少数“基础设施建设在前、地产开发在后”的典型片区代表。所以,接下来,说说交通配套。白沙洲大道快速路,直接连通三环;鹦鹉洲大桥将与长江二桥围合成一环线,杨泗港大桥则将与二七长江大桥围合成二环线。地铁5号线将从黄家湖大学城出发,沿着白沙洲大道,经过武昌火车站,直抵青山。

    商业配套:当下大范围内,白沙洲在武泰闸的商业体-万隆广场,签约入驻的主力店铺有武商量贩超市、华夏影院,以及大型主题餐厅、量贩式KTV、儿童游乐、国际连锁快餐等众多知名品牌。

    另外,烽胜路沿线居住区较多,各类市场商铺要有尽有。青菱城市花园老社区以及华润紫云府小区,社区底商也可满足各种生活需求。

    其次是万科拿下的白沙洲长利玻璃厂地块。地块位于洪山区白沙洲大道与八坦路交汇处长利玻璃厂片,分K1、K2两个地块,项目规划净用地面积174950㎡(含公园绿地 15000㎡,防护绿地 9510㎡),其中:居住用地 141380㎡,娱乐用地 15840㎡,图书展览用地17730㎡。平均容积率为3.43,总建筑面积控制在60万㎡以内。

    而根据政府的规划,该地块有30%以上面积为商业开发,那么商业部分总建筑面积差不多15.07万方以上。

    除此之外,还有清能的大型商业以及后期金地保利项目商业配套都会陆续跟上,白沙洲的商业空白也会被填满。

    接下来,我们说说白沙洲人民引以为傲的军运会,连接江夏、洪山的三环线、烽胜路和黄家湖大道是军运会运动员村各国运动员进出的必经之路。改造后的黄家湖大道,路面将由此前的60米拓宽至100米,由原来双向6车道拓宽为双向8车道吗,将彻底变身成为一条景观大道。

    军运会运动员从运动员村出黄家湖大道后,将可通过青菱河南路或青菱河北路与黄家湖大道和烽胜路四个转盘进入三环线,然后选择东湖宾馆或沌口主会场方向。目前烽胜路已有2条匝道通车,另外两条匝道正在建设中,也将于近期通车。

    随着黄家湖大道与三环线交会节点区域环境综合整治提升工程的17个项目,全线展开,一条便捷的“高速景观带”即将呈现。黄家湖大道与三环线交会节点区域环境综合整治提升工程正在全力推进,目前共有17个项目围绕这一区域展开。

    最后说说白沙洲江滩公园

    根据武汉城市发展规划,到2020年,白沙洲地区现有的制造企业将整体搬出三环,取而代之的是集中改造成为大面积生态宜居新城。与此同时,随着长江主轴的推进,片区的休闲氛围、宜居特性将大大增强。白沙洲还将建设5处大型公园绿地,分别为白沙洲江滩公园、武金堤公园、白沙中心公园、白沙洲公园和白沙三环公园。

    其中白沙洲江滩公园工程计划在2021年11月投产。据了解,长江主轴长江右岸洪山江滩防洪及环境综合整治工程(杨泗港大桥至白沙洲大桥段)启动环评,业主单位为“武汉碧水集团有限公司”,承建单位为“武汉市水务堤防工程建设管理中心”。整个项目总投资38645.27万,工程现有滩地面积61.30万平,经平顺岸线后新建滩地景观面积60.08万平。共有森林阳台区、白沙乐园区、运动天地区、生境迷宫区四大功能区。

    很明显,当前的白沙洲已经进入蓬勃期,板块发展和生活几乎已经实现并驾齐驱了。所以,火也是有火的道理!谢谢大家!

  • 15:15

    11-01

    小亿

    白沙洲楼盘推荐:

    :


    新城阅璟台 位于洪山区,三环外。品质在白沙洲属于中上等,居住舒适度较高。价格洼地,适合刚需和改善性人群。

    【优点】

     1、周边都是住宅,居住环境好于三环内。

    2、高层的视野较好,后期部分高层可以看江。

     3、品质在白沙洲属于中上等,居住舒适度较高。

    4、高层价格适中且品质好,性价比高。

    【不足】

     1、交通不太方便,离主干道远,离地铁也远。

     2、周边配套目前只有规划学校,后期有待改善。


    爱家名校华城属于武昌洪山片区,项目西边为青郑高速和青菱湖,东边临白沙洲大道,项目原本分两个地块共70万方,但目前K1地块已经卖给了鄂旅投,爱家名校华城为K2地块,建筑面积约40万方。爱家名校华城

    优势:

    1,位于三环和四环之间,距离三环线5公里,价格便宜。

    2,项目门前就有公交站点,名为白沙洲大道爱家名校华城,有3趟公交,636、906、910,终点均为武昌火车站,去往武昌中心城区方便。

    3,项目西边为青郑高速和青菱湖,东边临白沙洲大道。部分高层房源可以观湖景。

    4,爱家名校华城引进的是街道口幼儿园和武珞路小学,整体教学水平在洪山区比较不错的。

    劣势:

    1,投资价值并不是特别大,黄家湖片区发展很有限,投资价值不如白沙洲三环内。这个位置出租租不动,升值空间也有限,更偏向于养老地产。

    2,西边为青郑高速,有噪音,南面为工业工地。

    新力城属于洪山区,位于洪山白沙洲青菱新区,三环线与南郊路交汇处(三环外)。新力城占地面积13.5万方,总建面约72万方,计容建筑面积50万,容积率3.73,绿化率:35%,总户数4658户。

    优势:

    1,品质不错,新力地产总部位于江西,是全国50强房企。新力城属于新力的园系产品,园系是新力的中等产品系,比湾系(新力帝泊湾)档次要高 。

    2,小区总户数4658户,机动车停车位6023个,车位配比1比1.29,地下局部2层车位,车位配比较为充足。

    3,小区有2个露天泳池,一个是大人的,另一个是小孩的。

    4,环境好,双季养护草坪,四季常青。

    劣势:

    1,新力城自带配套较少,基本是蹭片区其他的配套。

    2,新力城是白沙洲楼盘离地铁最远的盘之一,以后从楼盘可直接上三环,开车会更方便。

    旭辉华宇江悦府

    优点:大开发商,后期商业配套比较不错。价格可以。临近规划白沙洲江滩,楼盘体量大,生活氛围浓厚。

    缺点:挨着农贸大市场附近环境不太好,虽然后期可能搬迁。离地铁步行需要20-30分钟。附近的路还需要重新修一下。

  • 15:42

    11-01

    小亿

    好啦,今天的亿访谈到此和大家依依不舍说再见了,欢迎大家下周四继续关注我们亿访谈,有任何想知道的问题可以联系我们的导师~~我们下周见~

  • 直播结束

江湖咵房

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直播介绍

从上个月的整体数据来看,房地产成交日光的楼盘开始变少,甚至伴随着地块流拍。于是楼市开始变冷成为各大房地产的头条…然而市场变冷是事实真相吗?而白沙洲又为何超强续航?!

关注亿访谈第十八期:楼市变冷是事实真相吗?白沙洲凭何超强续航?

时间:11月1日本周四下午14:00

参与方式:添加小亿微信NPC19990401回复【白沙洲】参与社群互动

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最新评论

暂无评论

  • 曹操大人呀 09:02
    武汉着社会竞争的日益激烈,家担。
    • 东方不败大魔王
      说的太好了,赞!说的点赞!
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