一、2018武汉楼市盘点：新房先扬后抑

2018年的武汉楼市，呈现出了出人意表的态势。新房市场春暖夏热，秋凉冬冷，可谓是先扬后抑.这些现象产生的根源是什么？

供求

从近1年来武汉商品住宅供求情况来看，除2月份受春节假期影响，2018年7月之前，武汉新房市场供应量、成交量均呈不断上涨的趋势，且多处于供不应求的局面。

表现在市场上，全款，连夜排队，购房者现买房热潮，恐慌情绪蔓延。

而2018年7月开始，随着调控政策的推进，武汉新房市场供求形势出现逆转。虽然供应量、成交量依旧呈现出上涨趋势，但成交占比也在减小，纵使传统的楼市旺季金九银十，也未能挽救这一态势。金九供应量大增的情况下，成交量不升反降；金十成交占比虽有所反弹，但11月又迅速走低。武汉新房市场整体供过于求，供需结构发生逆转。

与此相对应的，房企全民营销、精装改毛坯等现象不断涌现，购房者热情降低，观望情绪上扬，买房逐渐回归理性。

不过，从区域来看，黄陂、东西湖、蔡甸、新洲、江夏、白沙洲等远城区商品住宅需求旺盛，依旧是成交的热点区域。随着武汉城市版图的外扩，购房者目光不再仅仅局限于三环主城区内，而是逐渐延伸到了四环及四环以外。

存量

从近1年来武汉商品住宅存量情况来看，2018年上半年，武汉商品住宅库存量整体较为平稳；而下半年，这一数据开始逐步攀升，11月达到峰值。

与此同时，武汉商品住宅去化周期也与库存量趋势趋同。2018年上半年，武汉商品住宅去化周期稳定在2.5个月左右；而下半年开始，去化周期开始拉长，9月去化周期更是达到了3.42个月。10月、11月去化周期虽有所缩减，但这或与年底开发商集中出货，频出促销手段刺激销售有关。去化周期整体仍呈上扬趋势。

其实，武汉商品住宅去化周期拉长，从新房日光盘占比也可见一斑。据亿房网数据，2018年上半年，武汉新房日光盘占比一路飙升至74%；而下半年，这一数据却直线下跌，低峰时，甚至只有38%。10月、11月虽略有回升，恐怕依旧与年底促销息息相关。

整体呈增长趋势的库存量，以及呈拉长趋势的去化周期，极有可能导致武汉新房市场库存量铢积寸累，供过于求的矛盾或将进一步加剧。

价格

2018年下半年以来，武汉新房市场供过于求的供需结构，以及房企全民营销、精装改毛坯等现象的出现，使得购房者或认为房价已降，或对房价大跌心存期待。那么，武汉新房市场价格趋势究竟如何呢？

据亿房网数据统计显示，2018年楼市虽然由暖转冷，但武汉新房市场价格波动并不明显，稳定在14000元/㎡左右。4月、11月价格虽略有浮动，但这与商品住宅成交结构有着莫大的关系。

以11月为例，2018年11月武汉商品住宅共成交19852套，成交均价约为15361元/㎡。从区域分布上来看，其中有12455套位于主城区，占比高达62.7%；较10月增加了4083套，增幅高达48.8%。从价格分布上来看，15000-20000元/㎡的商品住宅占比19%，20000元/㎡以上的商品住宅占比21%，合计占比高达40%。非刚需盘的大量入市以及集中成交，拉高了整体成交均价。

排除特殊因素，武汉新房市场价格整体稳中略涨，增速放缓。这一方面有力地驳斥了购房者对于房价大跌的期望，另一方面也体现了武汉楼市调控政策的积极到位。

行稳致远，武汉新房市场正迈入良性发展之路。

2019,新房市场趋于稳定，价格平稳，某些去化不好的楼盘可能会有变相促销等方式，对购房者来说，有更多的选择，相比2018更容易买到房子。

二、2019年买房的理由

大家好，我是亿房丹丹。时间过的真快，转眼间还有十一天就要到2019年了。2018年这一年，武汉房地产出了很多有利于大家购房的新政策。比如下面几个:

    1、购房政策开始放宽，大学生可8折优惠买房；

   2、刚需优先选房新政，六大热门片区刚需房源从40%提至100%；

   3、公积金贷款额度提高到70万，而且异地公积金可在武汉贷款。 

由于出来这么多购房新政策，武汉楼市已经没有之前那么火热了。大多数楼盘开盘都不能日光，甚至打折盘、首付分期都出来了。购房者可以有多的机会选到满意的房子，所以说购房最佳时间来到了。

群里很多网友也跟我讨论过2019年为什么要买房呢？总结起来也就是三点：

  第一、刚需购房者，急着要买房结婚；

  第二、改善型购房者，为了要换更大面积的房或学区房；

  第三、投资性购房者，想在房价最低点抄底，获取最大利润。

作为刚需购房者，都是有迫切购房需求的群体，大部分是等着结婚用的。从购房到交房，在加上装修及空置通风时间，大概需要等2-3年左右，等待较长是时间。所以刚需族在首付充裕的情况下，还是建议抓紧时间买房。目前武汉楼市有了很多利于刚需购房的新政策，是出手的最好时间。

作为改善型购房者，虽然购房需求没有刚需那么急。但是也是有明确目标性的购房，对交房时间也是有要求的。比如孩子快到上学时间，要换学区房。或者家里要迎接二胎，不够住了等等。

现在出了刚需优先选房的政策，改善型购房者购房空间大大压缩，特别是江岸区后湖片、汉阳四新片、洪山区白沙洲片、东西湖常青片、东湖高新区光谷东片、蔡甸区这六大片区，，刚需优先房源提高到100%。所以改善性购房者能购买楼盘已经较少了，遇到合适的就赶紧下手。

最为投资性购房者，买房的目的就后期出租或者租售，获取最大的利润，因而他们看中的就是买了之后房价会不会涨。武汉房地产经历了前两年的火热阶段，到现在已经趋于稳定了，不少楼盘有了打折、首付开始分期等活动，可以说是抄底的最佳时间了。

   总的来说，不管是上面哪类购房群体，在目前武汉房地产较稳定的阶段，房价涨幅不大的情况下， 可以说是出手购房的最佳时间了。

三、不买房是一种什么样的心理？

目前网友两种情绪，一种是要买，一种是不敢买。

首先我就跟大家说一下现在很多人不买房的理由

1. 怕跌怕亏本。总觉得房子会跌，自己的钱花的不值得。但是基本上房子的跌价范围并不会很大。投资的朋友可能更多的在乎投资回报率，但是刚需的盆友不用想太多！

2. 觉得近期利率会在目前的基础上更低，甚至回到基准。总的来说如果市场情况很差的情况下银行一定是会有所行动，做出利率调整的。但是抄底讲究时机。

3. 觉得整体房子价格会降价，这个说法其实在武汉的目前市场比较难。武汉处于高速发展的现在，政府都参与了房地产项目。已经算是利益共同体了。虽然说对购房者确实不友好，但是事实还是如此！

4. 挑！觉得这个房子采光不好，那个房子户型不好。总之没有找到自己满意的十全十美的房子。在此我还是要说一句，是不存在十全十美价格便宜的。物美价廉讲究的是性价比。不是十全十美。

1. 最后总结一下：这些不买房的大多不是刚需客户。对于刚需客户没有亏本一说。虽然利率目前是有所松动。但是根据以往的经验整个市场完全冷淡之后，武汉极有可能放开限购或者出台其他政策。目前市场平静的情况下有需要的朋友还是可以尽快入手的。

四、哪些就是二话不说值得入手的推荐盘

首先推荐的是江夏区的雅居乐花园，这个盘体量比较大，有别墅、高层和复式，为什么说值得入手呢，因为周边没有竞品，对于在光谷上班，又没有太多钱，又想价格不是那么贵，这个盘还是蛮推荐的，环境好，紧邻汤逊湖，品质也还不错，就是交通不是很方便，没有地铁，没有什么商业，当然大家要知道，一个盘总归有好有坏，有多少钱办多少事。

项目预计2018年12月底加推高层产品，推出建面约89-115平精装房源，前期均价13000元/平，目前正在收资料。上期开盘还有少量建面约116-130平复式房源在售，均价14500元/平，含2500元/平精装。

下面推荐的是南德长江城，这个盘我比较推荐在汉口工作的人买，位于长江新城外围，先不谈长江新城主要这个盘距离21号线高车站200米吧，走路3分钟，自带幼儿园和小学，周边商业也有，但都是些超市，大型的商业也有吧，走路5分钟，项目前期是卖毛坯，这一次改成了装修。

南德长江城12月6-10号启动刚需客户登记，预计12月加推3号楼，户型116-143平精装房，前期毛坯均价9000元/平，预计带装修价格11000元/平，敬请关注。

下面汉阳的盘武汉国博新城，听名字大家就知道位于地理位置还是不错的，这个盘体量也是很大，但是呢，一下说被团购，一下说没有被团购，现在反正说没团购，周边配套什么的已经成熟，也有地铁6号线国博中心南站。

武汉国博新城预计2019年1月推出D10地块12、13号楼85-142平精装房，已开启诚意登记，前期房源已售罄，前期精装房均价15000元/平，敬请关注。

再来讲一个汉阳的盘弘阳印月府，这个盘的位置相对没有武汉国博新城，主要是在墨水湖旁，他是弘阳品牌开发商进军武汉的第一个项目，质量是有保障的，另外呢，精装标准有中央空调，同时设计有一个逃难房间。

这个盘是可以直接买的，弘阳印月府已于2018年12月10日加推21#栋95、125、137平精装房，均价16500元/平，含精装2500元/平。还有房源在售，

最后一个，白沙洲的东原启城，想必有些人是很了解的，这个盘的体量也是很大，在三环线里面，价格带装修只有13500元，这个价格在白沙洲三环里面来说，已经非常有性价比了，再来还有一个靠近5号线白沙五路地铁站口，这又不得了，这么好，肯定不好买，但是架不住体量大，大家想买的还是可以蹲一下。

东原启城三期预计12月底加推1、2号楼约464套房源，建面95、107、125平精装户型，预计均价13500元/平，带2500元/平精装修，已经开始收资料。

看房团福利活动：

大江大湖丨汉阳专线看房团

大江大湖丨汉阳专线看房团

【独门独院】 【湖景绿道】

【一线临江】 【纵览江城】

看房线路：滨江金茂府—知音湖院子

时间：12月22日 上午9点

集合地点：地铁6号线建港站B出口（大巴车接送）

报名链接：https://house.wh.fdc.com.cn/kft

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