2019年1月16日13:30，《武汉房地产发展趋势论坛暨2018武汉房地产市场数据发布会》在武汉万科君澜酒店盛大启幕。此次发布会由武汉房地产开发企业协会、湖北地产联盟共同主办，武汉万科协办，亿房网承办。

发布会亮点抢先看

2018年，武汉房地产在住宅价格严控的背景下，市场呈现多变性，土地市场开始趋于理性，住宅市场呈现两极化发展态势，商业业态在微观中迎来聚变。2019年武汉房地产又会走向何方？

此次《武汉房地产发展趋势论坛暨2018武汉房地产市场数据发布会》上，亿房研究中心、中原地产、仲量联行、第一太平戴维斯等权威机构将联袂发布住宅、土地、写字楼、商业地产等报告，用大数据揭秘2019年武汉楼市发展趋势。同时，发布会还特别邀请印力武汉城市公司商业中心总经理郭元先生，带来“聚变下的武汉商业”主题分享。

精彩内容，不容错过！

发布会现场实况

#武汉房地产发展趋势论坛暨2018武汉房地产市场数据发布会#

小编提前到达现场，为大家带来独家花絮。现在，离发布会开始还有两个多小时，工作人员正在进行细致的准备工作，现场紧张而有序。13:30，万科君澜酒店，我们不见不散哦~～

今天，武汉最牛地产人都在这里。大咖云集，一场高峰行业知识盛宴即将开启……

嘉宾陆续签到入场，现场逐渐热闹起来。大家或查看宣传手册，或低声互动交流。发布会的前奏已经奏响，精彩将至，你准备好了吗？

主持人登台啦，精彩启幕，期待~

武汉房地产开发企业协会王丽宽秘书长、 亿房网董事长李大钢先生、亿房网执行总经理余伟先生等嘉宾出席了本次发布会。中原地产首席分析师杨丽宇女士、 亿房网数据研究中心负责人 张瑜女士、仲量联行武汉研究部负责人 徐伟龙先生、第一太平戴维斯武汉公司商铺部高级董事黄英波先生等嘉宾将为我们带来精彩的主题演讲。

中原地产杨丽宇：军运将至，又见花开—武汉房地产市场2018总结及2019预判

#武汉房地产发展趋势论坛暨2018武汉房地产市场数据发布会#

开讲啦！今天的第一位演讲嘉宾是中原地产首席分析师杨丽宇女士，她为大家带来的主题报告是《军运将至，又见花开—武汉房地产市场2018总结及2019预判》。她从2018年土地市场总结、2019年土地市场预判、房企拿地建议三个板块入手，细致入微地分析了武汉土地市场。

板块一：2018年土地市场总结

她指出，负增长、流拍是2018年武汉土地市场的关键词。各种副增长以及流拍的原因在于：一是房企融资渠道收紧以及融资成本提升，加上到期债务高峰的来临，房企整体面临着很大的压力。二是新房市场预期出现恶化。因为新房市场走入下行阶段，必然影响到房企拿地的预期。三是武汉出地节奏先慢后快，使得后期有拿地想法的房企变得有心无力。

她还总结了武汉公开招牌市场特征：第一个特征是三四环成供应主力；第二个特征是供应区域比较集中，像洪山、新洲、东西湖成为土地供应的主力区域，未来一到二年这些区域也会成为新房的集中区域；第三个特征是市场“捡漏”机会出现；第四个特征是通过产业导入、商业商务自持运营等能力助力底价拿地；第五大特征就是租赁用地应运而生。

板块二：2019年土地市场预判

针对2019年的土地市场，杨丽宇做了一些预测。其中，回归二线城市，武汉值得重仓是2019年武汉土地市场核心点 。在供求端方面，武汉政府供地意愿强，预计2019年将有更多更具性价比优质地块入市。在需求端方面，二线好于一线、三四线并逃离三四线；三四线碧桂园、恒大、中粮“三巨头”房企加速出货并谨慎拿地；企业融资集中度提升，资金环境正逐步改善 。在2019年新的集团预算中，武汉地位提升，2019年武汉土拍热度提高将是大概率事件 。

板块三：房企拿地建议

在房企拿地建议方面，杨丽宇给出了值得深耕区域建议逻辑：未来仍有较大土地可拓展空间 ；新房市场抗跌性强，去化有保障 ；溢价空间大 ；配套成熟或配套能快速兑现；有轨道交通配套或规划；产业导入能力强。武汉值得关注的深耕区域有阳逻之心、光谷新中心、杨春湖商务区、中法生态新城 、武湖 、黄家湖、二七滨江组团。三四线城市拿地逻辑：长期深耕城市要产业有支撑、人口有保障，游击战城市棚改尚未落实到位，尚有较大拆迁量。三四线长期深耕城市有宜昌、襄阳，以及棚改红利城市十堰、咸宁。

亿房网张瑜：追光之路 破局转身——2019武汉住宅市场趋势分析

#武汉房地产发展趋势论坛暨2018武汉房地产市场数据发布会#

其后，亿房网数据研究中心负责人 张瑜女士从宏观趋势、房价趋势、成交趋势、供求趋势、产品趋势、房企发展趋势、结论与展望七个方面为我们做了2019年武汉住宅市场趋势分析。

其中，宏观趋势方面：2019年房地产政策稳字当头，将维持“不紧不松”状态。城市经济保持中高速平稳增长，房地产经济首位度将明显提升。成交趋势方面：销量回落，2019购房需求加速向新房市场流动。新房供求趋势方面：库存增速加快，2019年四季度去化周期将超10个月。产品趋势方面：刚需产品升级换代，一二手房需求差异明显。房企发展趋势方面：高周转仍是主流，2019年一线房企重心或向武汉回归。

最后，她对2019武汉住宅市场趋势做出了总结与展望：主要内容如下：

【政策】2019年，限价和刚需优先仍将是政策核心，但部分政策或出现微调。 

【需求】2019年， 武汉经济及人口保持中高速增长，住房总需求稳中有降 

【新房】2019年，武汉市住宅供应量预计为 2400万方；预计销量1920万方，预计下降10-15%，四季度去化周期超过10个月健康线，其中新城区面临较大调整压力。 

【二手房】2019年，存量市场将进一步萎缩，在限价红利及刚需优先政策刺激下，二手房需求将加快向新房市场流动，尤其是向主城三环内区域流动。

仲量联行徐伟龙：武汉办公楼市场——竞争加剧，逆风飞翔

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办公楼作为商业地产，是房地产的重要组成部分。针对武汉的办公楼市场，仲量联行武汉研究部负责人徐伟龙先生为我们带来了主题报告《武汉办公楼市场：竞争加剧，逆风飞翔》。

他指出，2018年，武汉优质办公楼市场延续着供应高峰。继2017年供应116.4万平方米之后，2018年供应达到88.1万平方米。其中甲级项目供应量达到59.0万平方米，乙级供应量达到29.1万平方米。尽管供应较大，但是需求不弱，全市空置率仅同比上行0.8个百分点至35.8%。租金方面，大量供应引发的激烈竞争导致租金整体承压，全市租金同比下降1.9%至86元/平方米/月。

当前，武汉优质办公楼供应市场供应高企，竞争加剧，未来仍有大量优质办公楼入市，汉阳、江汉区增速较快。此外，武汉优质办公楼需求市场无惧压力，逆风而上。2018年需求强劲，未来需求将持续释放。预计未来第三产业将继续主导办公楼市场，传统金融、专业服务、IT、房地产/建筑将继续成为武汉市场的需求主力。

在租金表现与展望方面，整体承压，逐渐分化，优质办公楼租金稳中有降，单一及散售业权的租金差别更为明显，单一物权的空置率低于散售物权的空置率。

对于联合办公的扩张，他表示，这实际上反映出写字楼市场已经进入“软实力”的比拼阶段，写字楼需要变得更具有“人文关怀”。如果租户体验能够显著提升，在一定程度上也可以弥补地理位置的不足，从而防止租户的大量流失。未来竞争只会更加激烈，我们要想办法做到最好，相信还是会有一些亮点存在的。

第一太平戴维斯黄英波：承前启后——2018；一元复始，万象更新——2019

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其后，第一太平戴维斯武汉公司商铺部高级董事黄英波先生就武汉商业市场做了细致入微的分析。

他表示：2017年武汉商业井喷，处于集中增长期，2018年优质商业寥寥，总存量530万方，新增商业体量64万方，对比近五年武汉商业数据，项目数量及开业体量为五年内最低，社区商业、区域型购物中心开发比例正在改写。

在演讲中，他还提及2018年武汉商业市场首次出现“双逆转”，数量向质量转变，市场回归理性，商业下沉明显，多商圈鼎立促区域型商业成为重要力量。

2018年，150个品牌首次进驻武汉、45家品牌首次进驻华中，成就2018中部六省新零售活跃地。

对于2019年武汉商业市场，黄英波表示，预计将有19个优质商业集中入市，10万方以下商业呈几何增长，主题化、细分化、高品质化、个性化商业更符合新时代消费人群。未来优质商业的涌现，将进一步促进知名品牌的扩张及快速下沉；传统品牌需要再包装、传统业态再升级、品牌调整更换、创新品牌引入、全新主力店。

印力武汉城市公司郭元：小而美，小而精——社区商业的突破

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最后，印力武汉城市公司商业中心总经理郭元从为什么要关注社区商业/如何做好社区商业/印力的实践三个方面做了“聚变下的武汉商业”主题分享。

他指出，中国内地购物中心已到瓶颈阶段，购物中心存量激增。便利店盛行是城市化的必然选择，近年来武汉便利店激增，其中以today和罗森为代表，门店数量均已超过300家。大量社区商业硬件累积，是国家政策要求，也是开发商在高周转下的刚需。社区商业前景消费需求巨大，预期较好，收益巨大。

在如何做好社区商业方面，他指出，当前商业模式并未形成生态圈内价值创造的正向循环，从产品设计到运营模式均存在短板，影响最后退出。而理想的商业模型，是可复制的标准化产品，有品质，可升级。理想社区商业模型的痛点，是让产品快速进入高效期，而突破点则是让产品持续保持NOI的高位运行。在定位规划方面，社区商业的经营重点在于满足消费者日常主流需求，提升客户钱包份额。

“不论从理论还是从实际来说，街区社区商业都是未来我们可以探索的一片蓝海。”演讲最后，郭元如此表示。

回顾整个2018年，宏观经济环境复杂，金融财政政策放松，但房地产调控仍然从紧。纵观武汉房地产市场，调控政策与“刚需优先选房”、“公积金扩容”、“严格监管二手房”、“保障租赁住房”等关键词密不可分。与此同时，武汉城市建设正迎来收获期，随着长江主轴、长江文明之新、长江新城的开工建设，武汉加速迈入长江时代。军运会焕发城市活力，再到城市排名全面腾飞。这些都有利于为房地产市场平稳发展营造良好环境。2019武汉房地产将迎来更大的机遇与挑战。

2018年各品牌房企砥砺奋进，希望今天的报告会能为大家提供帮助，2019年一起破局转身，追光前行！

本次报告会到此就圆满结束啦，感谢大家的关注哦~