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2015武汉房地产年度报告发布会直播开始:
嘉宾陆续到场开始二维码签到:
主持人李杰: 欢迎大家莅临2015武汉房地产年度报告会!我是仲量联行亚太区董事武汉公司董事总经理李杰。2015年武汉房地产势如破竹,随着限购令的全面解除,成交记录一次次被刷先,武汉出现首先个百亿房企,同时,众多房企纷纷扎根武汉,2016年我们预计将有更多房企进入武汉。2016年会有怎样的布局与变化,接下来请大家欣赏一个视频。 (视频播放中) 本次年度发布会由亿房网,武汉房地产开发企业协会联合发起,同时邀请500余家开发商共聚一堂,由亿房研究中心、中原地产、仲量联行、戴德梁行、世邦魏理仕五大机构联袂发布2016年武汉房地产年度报告和2016年房地产市场展望。本次活动将由湖北地产联盟全程直播。大家可以通过微信关注“湖北地产联盟”,获得实时信息和电子版的报告。 今天在会议最后环节,主办方为所有朋友准备了微信互动抽奖环节。 接下来正式进入大会议题,2015年无论是武汉楼市还是全国楼市都屡创历史新高,体现在成交量和成交金额双双走高,在政策推动下,改善性需求脱颖而出,政府对房地产去库存,推动市场上扬。展望2016年楼市谨慎乐观。我们现在听一听武汉房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌的演讲,有请!肖秘书长是武汉房地产开发协会首席研究员,见证了房地产发展的全过程,发表有关房地产文章近百篇,欢迎肖秘书长。
肖汉昌: 各位朋友大家下午好! 大家都知道,房地产行业是一个关联性非常强,带动性非常强的行业,国家对房地产行业一直都非常重视。在2016年国务院首次把房地产行业确定为国民经济的支柱产业,随后随着房地产业的快速发展,房价的迅速增长,很多媒体包括舆论界对房地产业的争论一直没有停止,在以后的文件中,国务院对房地产作为支柱产业这个字眼就不再提,但尽管不提房地产作为支柱产业,但国家对房地产业的重视程度从未减轻。可以回顾一下,从2014年开始,国家对房地产业开始实行宏观调控,一直呈现着怎样的态势呢?收紧、放松,再收紧再放松,循环往复,政策的矛盾性一直持续到2013年。在新老领导交替的时候,在我国经济走向新常态的背景下,国家对房地产业政策走向基本上框架已定,为什么?房地产业在国民经济的地位和作用太重要,房地产业萎缩对国民经济影响太重要,可能要下滑一二个百分点,所以国家对房地产业的重不得也轻不得,如果对房地产业调控太紧,产业即将萎缩,市场下滑,对国家的经济出现影响,如果调控太松,它是与民生相关的产业,会招致老百姓对政府的抱怨,而且媒体会对房地产业进行更多的批评。前几年,大家可以经常在报纸上看到,房地产业涨价的综合因素,房地产业的发展使我们很多产业都出现了萎缩,认为房地产是中国经济的毒瘤,当然这是一个带有偏激性的意见。实际上这一年来,我们可以观察到,房地产业你说它是绑架中国经济也好,对其他产业的伤害也好,正好说明了房地产业在国民经济的重要支柱作用。因此,从2013年开始,我们也感觉到,在房地产业通过多年高速发展之后,整个行业出现了分化,房地产业出现了调整。 在这样的背景下,国家对房地产业的政策走向是两句话,“稳住住房消费,稳定市场主体”,2013年、2014年一直到2015年,可以说达到了相当的高峰。可以用一句话概括,就是2015年房地产市场环境叫做利好的,几次降息,包括减税,所有这些都表明国家对房地产是非常呵护的,有了这样的背景,对2016年的房地产走向就有一个判断了。去年经济工作会议上,中央明确提出要对房地产业去库存,因此可以得出这样的结论,在国家经济处于新常态,经济下滑的经济环境下,没有新经济产业取代房地产业时,国家对房地产业的走向肯定是持续偏蓝,不可能出现影响房地产消费的政策。最近有专家提出一个问题,去年、前年大家一直很关注房地产税的问题,有专家明确表态,房地产业税收可能要放一放,在目前的大环境下,不利于房地产业的发展,不利于住房消费。可以说房地产业的政策走向,在我看来,在最近两年内不会有新的变化。我的结论就是稳住房地产就是稳住中国经济,这是关于政策走向,简单说这么多。
现场嘉宾认真倾听报告:
杨丽宇: 今天我要和大家分享的就是2015年武汉土地市场,我们给武汉土地市场整体主题就是“共识时代,江城耀眼,跑马圈地,更何何时”。 如果用一个关键词来形容2016年土地市场,大变局的“变”字最能形容,从参与者、资金和市场三个层面分析一下武汉土地市场之变。 首先是参与者之变,知名房企进入武汉越来越多,包括首都机场等全国知名房企纷纷进入武汉,从图中不难看出,像融创、首都机场分别在江岸区后湖拿地,中信在武汉汉正街拿地,他们分别通过合作的方式或者公开市场拿地,甚至通过项目代建的方式进入,这表明一方面为武汉市场注入新的力量,另外也表明武汉市场对各大房企的诱惑力。 第二是资金。为什么今年市场这么火花,就是开发企业有钱任性的表现。房企融资成本大幅度降低,资本压力大幅度缓解,从表中可以看到,万科、保利企业,2015年融资度超过2014年,同比涨幅超过200%,特别是境外债的发表,对他们融资起到了很大的帮助作用。 第三是市场之变。市场风云莫测,我们对市场进行了两个部分,公开招拍挂市场和并购市场,我们看一下公开招拍挂市场,说到整个数据之前,不得不说一个非常关键的部分就是地王频出,我们做了一个统计,这些地块成交的建面占全市建面总量21%,成交金额占到全市土地出让金额的50%,这奠定了2015年的大基础。为什么这么说?我们看一下2015年武汉土地市场整体成交数据。这个图是2011年到2015年,每年土地供应建面以及成交建面以及楼面地价的图,可以看到2015年土地供应建面的减少,使得土地市场竞争更加激烈。地王频出也拉升了平均的楼面地价,全面楼面地价同比增幅达到34%。这个涨幅是在2015年出现的主要因素。所以全年土地出让金没受到影响,与去年同期可以达到持平的状态。 从空间分布来看,2015年中心城区与远城区成交建面占比达到了基本持平的状态,与2014年有所不同,中心城区成交建面减少了6.6个百分点,为市场市场供应压力降低有所帮助。从各个区域数据来看,先看看成交量的数据。主要是集中在东湖高新、青山、洪山这些区域,成交建面排在前面,这些地块未来二年内形成新面供给,所以竞争态势相对激烈。从成交价格来说,七大主城区只有汉阳、江汉、洪山楼面地价涨幅低于新盘涨幅,其他城区面粉价格的涨幅超过了面包的涨幅。 从溢价率来看,第一个出让地块副数,江汉、江岸中心区域备受开发企业的青睐,土壤地块副数超过6成,溢价水平是东湖高新,接近于60%,不难预见会带动整个区域新房价格上涨。
现场嘉宾在认真倾听报告:
明晶晶: 各位来宾大家下午好,在这里我谨代表亿房研究中心为大家发布2015年武汉住宅市场的分析报告。 2015年当中国的大多数城市都面临楼市去库存的背景下,武汉楼市可谓是交出了一份满意的答卷,全面商品房成交套数达到25万套,成交面积达到25万方,2586万方,面积同比增长是22.2%,其中商品住宅成交是20万套,成交面积2120万方,面积同比增长是39.7%。同时保障房以及非住宅的销量同比下降。2015年武汉环线圆满、轨道交通成网,武汉中心城市雏形形成。我们做了十张图比较一下,目前和武汉成交同一个量值的就是上海,武汉的房价并没有进入到全国前十,在全国的中部省会城市中间目前房价排名第三,也就是说武汉房价有一定的上涨空间。 再看一下经济和人口的发展趋势,以及武汉楼市的影响,表示出较高的一致性。今年2015年GDP17.2%,历年来武汉GDP增幅都达到了一千亿以上,居民收入增幅达到了19.25,这些都为武汉楼市需求提供了有力的支撑。 我们通过四个变化来形容一下2015年的楼市。第一个是房价的变化。整体来说,中心城区的房价上涨更快,1至二环房价大上涨了16.2%,高端住宅价格涨幅扩大。消费变化,成交再创新高,品牌房企市场份额扩大,高端住宅成交翻番,其中90到120平户型成交占到6成。供应出新变化,中高端住宅大幅度增加,未来从供求关系来说,武汉市去化周期已经从去年14个月以上缩减到本年度的7.4个月……
现场观众认真倾听报告:
杨迤: 今天很荣幸能够代表戴德梁行在此为大家带来2015年武汉商业地产的年度报告。可能在座的很多人也是我的老朋友,坦白讲第一次来台上,今天也是下午,我自己的大脑也非常的困,整个报告不会以大量的数据带给大家,更多的通过对商业本身的知觉或者是研判带来一些新趋势的分析,以及未来整个商业推出机制该怎么样处理。 整个报告分为四个板块: 一,盘点2015年武汉商业地产标杆的商业项目,包括一些品牌的进驻以及退出。 二、戴德梁行这几年重点分析的板块,也就是消费者的演变,做商业的更多关心消费者客群有哪些变化。 三、新的商业模式,大家可能已经感觉到了。 四、研究新的商业退出机制,即商业金融化。
彭博: 谢谢大家的时间! 有机会跟大家共同分享一下2015年武汉市优质办公室市场发生的重大事件,进行到这个阶段,大家多少有点困倦,我这部分内容简单直接,用数据的方式跟大家分享一下武汉市办公室市场发生的基本一些情况。 首先我们看看武汉市的经济发展指标。2015年大家听到一个最新的名词就是“新常态”,新常态意味着整个中国经济的放缓,但在整个武汉市来看,经济增长水平并没有跑出大势,而是在很多指标深领先于全国的平均发展水平,比如说2015年前三季度GDP增长,我们增长8.8%,全国1.9个百分点,前三季度固定资产投资水平同比增长1.8个百分点,表示武汉市经济发展没有停步。 重点关注两个产业,第一个是金融,第二是个信息电子。金融产业这一块是武汉市着力发展的重点支柱产业,2015年取得非常亮眼的成绩,资本市场取得了强劲的动力支持,全省上市公司105家,能够把武汉市经济和资本进行全面打通,区域中心建设层面得到中央支持,进一步加速,已经成为前面性的金融后台服务基地。另外,在国家战略层面,长江经济带的启动促使整个国家经济水平在全市有所侧重,湖北省政府主导的长江经济带产业基金,二千亿元的基金规模希望撬动整个发展。信息电子产业这一块,这一块武汉市取得了长足的发展。例如腾讯投资十亿元的研创中心,优酷建立了最大的运营中心,以及光谷获批成为长江首个储备中心,持续推动办公产业的发展。 下面分享一组数据。整个武汉市优质办公楼供应水平,2015年增长27万方,达到了296万方的体量。平均租金层面,整个写字楼租金小幅增长1.7%,空置率下降4.6个百分点,下降至18.4%。甲级写字楼项目,新增46万方,达到73万方的总体存量。 整体上2015年武汉优质办公楼市场平缓,2013年起整体两年下降,一方面给办公楼缓冲的时间,另外一方面,据仲量联行的统计,迄今为止已经有30万方优质办公楼状态处于延期状态,将在为一到三年内逐步释放市场,这些供应会加剧整个市场的竞争。 进一步看甲级办公楼市场,今年只有武汉天地2期入市,可以到平均每年一座甲级办公楼的入市,可以说相对比较缓慢。从全国甲级办公楼市场来看,武汉跟北京有较大的差距,我们只有CBD的九分之一,只有上海CBD的七分之一,仅仅跟西安处在同一个量级,可以看到整个武汉市办公楼发展历程跟经济规模水平以及经济量级来看,有比较大的发展空间。
黄英波: 谢谢,我们首先要谈零售市场,大家把所有责任都推给了电商,我是怎么理解电商这个问题?中国传统零售,现在看到的跟十年前的差确实差了,但绝对不仅仅是电商带来的。也就是说在过去,很多百货同样也是会从市场上消亡,三十年前的香港,十五年前的上海,有太多太多的百货已经关店的,不是从去年或者前年万达开始关店才开始的。因此大家现在过于把电商神话甚至是过于妖魔化电商,我今天的演讲围绕这个主题,看看电商是否会真的造成市场上有这么大一个变化。 首先从供应量来讲,武汉历来在中国的地位比较高,中国现在也确实是全世界比较热点的一个国家,在全球购物中心新建的排名量包括开业的排名量,武汉、成都两个城市常常上榜。上榜不是好事情,之前也有专业提到,有太多的品牌关店,营业额下降,我想说的第一个观点,在传统零售受到电商的冲击之前,其实有很多品牌不可以正常地维持经营了。我们现在看到的百丽、艾格的关店,以及李宁这些运动品牌,其实在未来两三年,曾经当做神话的一些品牌也面临这个风险,因为他在往下面做,店开得越多,管理成本物流成本等一再降低,总数据一定会降低。因此我们看到,在中国大家也要过于关注另外几个品牌,比如说IMI,是一个有历史悠久,很传统的品牌,在中国开店也不是很多,在中国哪些品牌能够经营得比较好,有一个前提,开业一定不可以多,一定不可以快,像俏江南是很典型的品牌,但我同样也看到湘鄂情,起来快,衰败很快,很多品牌不是过多地开业,这就回到一个核心的观点,太多品牌、太多发展商偏离了自己的思路,偏离了自己的轨道,最终走向另外一个思路就是政府的思路。政府当然有其规划,但在中国因为这个特点太明显了,之前土地市场和住宅市场几家专家都谈到了2015年新进开发商拿地主要集中在三环以内二环以外,为什么呢?他们怕,他们并不是高成本的楼板价,而是怕高比例的商业配比以及其他需求。今天在座的有很多外来的发展商,往往碰到这样的问题,过去市场很好的时候,很多人追这个市场时,我们会觉得,看来在未来,我们把楼上塔楼平推下,可以平衡,但实际上不是这样的。未来商业在武汉会形成一种倒挂,我们做财务测算时,由于商业指标过高了,最值钱的部分占你的权重最低的时候,商业部分给出财务回报的比例会低,甚至不如住宅部分,这是非常可怕的一个现象。 从武汉市零售市场供需关系来看,比较有意思的一点。武汉商业基本上没有出现过供需太平衡,只要有供应出来之后,需求往往一般是跟不上的。很多商家包括大家谈到的永旺很热,我也认为是很不错的发展商,包括经营管理、细节、营销等都做得很漂亮,但汉阳开的一个项目,很多商家也是被开店,很多商家想维持跟他的合作,被动地在开店。既使是这样,包括宜家,包括凯德这些全国的发展商,他们也有很大量品牌是被动开店的,最终带来的结果是什么?勉强开业,一般的商场开出来有85%的开业率,但往往不到半年或者一年,很多品牌是被开业,最终会选择放弃。包括百货也有这样的问题。我谈到的百货,武汉正在经历15年前的上海,30年前的香港阶段,百货并不是因为电商,当然电商有冲击,抢夺了很多以前的好日子……
向德志个人演讲: 谢谢,下面由我为大家讲一讲在新形势下,房地产企业怎么样来融资的问题。 根据产业结构调整指导目录的要求,房地产行业是不属于政策鼓励的行业,所以说房地产行业在直接挂牌新三板上有很大的难度。在这样的形势下,应该怎样操作呢?有一个很新的途径,把开发企业选择配套关联企业,例如房屋租赁等单独挂牌新三板,福星旗下房地产代理商策源等,都冲刺了新三板。新三板是注册制了,未来会不会放开,大家要有准备。 第二条盘活存量资产,房地产行业是白银时代,是存量市场的春天。有一个非常好的募资方式,就是小公募,特点是多快好省。“多”就是融资金融多,起点十个亿。“快”交易所直接审核,审核时间不会超过一个月。“好”,包括两个,企业资质好,资金用度好不光可以用来开发,还可以还贷。“省”,发行利率7个点以内。 第二个是ABS,商业物业有可以评估的现金流,有几个区别,不受净资产规模的限制,第二,要求标的基础资产非常干净,稳定的现金流。收入现金流要比还款现金流覆盖比率到10%到30%。 第三个是最新鲜的,总部刚刚请了保险协会的专家对保险资金对接项目做了培训,相比前面两种融资方式,有一个优点,受信贷政策影响非常小,房地产企业有信贷额度,但银行做不了,可以用保险基础设施投资计划来做,但要提醒大家注意,这只针对于棚户区改造,其他项目做不了。另外它对担保要求比较高,担保主体要求在2A以上,但相应来说,融资成本最低,在2A以上担保级别可以做到6年以内。 下面是房地产企业的转型。转型比较成功的房地产企业通常以地产+金融方式,有利于资金和地产对接,降低资本投入成本,发挥财务杠杆作用。新湖中宝,股权投资、多元投资,建立了新平台。 市场上有这样一个比较创新的产品,叫地产宝。产生结构是这样的,大部分投资者通过购买产品获取收益,将资金放到上面,蚂蚁金服、平安陆金所是分销层面。有几个优点,品牌优势非常强,这个项目里集中了绿地、平安、安邦、阿里金融,安全性比较高,安邦财险对资产、收益提供完全担保,另外收益率比较高,达到6.5%、6.6%;另外参与门槛较低,2万就可以了。这个项目风险在哪里?在于绿地集团对于资金应用成果,包括销售领袖。 大家知道九鼎在PE界属于管理能力比较强的,现在我们在房地产行业做了一个产品叫做九信诚,从四个环节来说,投的是商业综合体和物业公司,对商业综合体要求是净利润一千万,物业公司就是管理一百个小区。融是把这些公司聚集在一起,会成立一个在新三板上市的企业。“管”就是在项目运作过程中,利用规模优势、资本优势、九鼎优势,引入各方不能够、不愿意来的品牌以及运营方式。“退”这一点对于各个企业以及房地产商来说很有吸引力,一千万的净利润作为资本投入,然后在上市之后可以逐年以股份的形式退出,另外这一千万投入进去之后,上市之后股权可以抵押,可以从各方面解决问题。 最后要感谢活动的主办方。最后我想代表九州证券湖北分公司,邀请大家去坐一坐,能够凝聚智慧力量,同心共谋发展。谢谢!
报告会进入圆桌对话环节:
圆桌对话环节:
圆桌对话环节:
2015武汉房地产年度报告会圆满结束:

高虹:在2016年因为土地宝贵和地价持续上升,所以武汉发展商对每一块土地都会格外地看中,格外地在产品塑造上下功夫。所以未来,我们判断在武汉豪宅的开发水平和需求层面,会有一个非常大的提升空间。1月份的6号,出了一个推断,三年内武汉都市豪宅的价格会达到8万,这是我们经过多种推算得出来的一个数字。今天跟大家来分享,同时也希望见证这个结果。

张跃平:中国民间资本有30万亿,找不到投资项目,如果用两三年的时间,把万众创业的爆发力凸显出来,新一轮高速增长就会到来。前面有专家看来中国未来的房市,我也是这样,武汉不能老停留在1.5万,上海已经到了6万、8万了,但我给2016年还是一个词,“微涨”。

冉金:我作为一个购房者,在城市化经历了十年之后,中国产能经济整个已经发生了巨大变化的市场背景下,我认为房地产可能会回归它本身的属性,它是一个服务性的产业,是一个为产业提供配套的产业,从这个角度而言,我认为可能未来房地产行业的主题词应该是“服务”。从一个服务性产业来讲,应该更多关注的是个性化、差异化和多元化、品质化的消费需求,这也刚好呼应了消费升级的消费特点。

张峪:刚才这个说得很对,服务应该加入整个房地产生产制造和销售中,包括后期业主维护中,这是我们的上帝,我们怎么去维护它,作为我们来说,我们有两个上帝,第一个上帝是开发企业,因为我们跟大量开发企业合作,让这些闲置不动产可以在我们手上盘活,第二个就是业主,业主是我们最大的一块,我们帮业主管好了房子,做好了服务,挣到了钱,这个房子就好卖了,或者说这个业务是开心的。

郑源滔:如果2016年还在股市里停滞不前也不会获得多大的回报。在国内的配置还有两个方向,第一个是房地产,第二个是理财产品,理财产品大家要擦亮眼,等于说这一块可以做防御性配置,进攻型配置还是要看房地产。所以从资产配置角度,2016年我认为相对来说,钱的流向对地产理财,包括像美元以及美元资产肯定是好方向,但对国内大部分客群而言,房地产和理财产品是两个主力渠道。

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2014年1月

湖北地产联盟成立

2014年7月

2014年中报告发布

2014年8月

武汉地产博鳌行

2015年1月

2014年度报告发布

2015年8月

武汉地产博鳌行

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