个城市的进化必然伴随着城区的扩张,原有的主城区肯定会渐渐开发殆尽,远城区逐渐成为主角,例如北京的地产开发已然兵进六环了,在五环以内都鲜见新盘。现在,快轮到武汉走进这个历史的轮回了。有调查显示,2012年至今,江汉区仅有3块土地成交,其中2012年全年零成交,而区域内在售楼盘仅有9个。另外政府也在去年明令江汉区限制住宅开发。有专家认为,在武汉地产开发如火如荼的时候,江汉区却在靠近冰点,这是危险的信号。

土地篇


    从土地成交表可知,江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区上半年各成交3宗地块,反而青山区仅仅成交1宗地块。从数据上看,似乎青山土地成交最冷,江汉区等四大区的成交情况还算较好。但亿房网研究中心研究员认为,不能光看土地成交数据来确定一个区域的地产开发情况,要知道就在去年青山就有9宗地块推出,这说明青山土地仍有较大的储量,事实也是如此。江汉区则从去年至今才3宗地块成交,可见土地储量有报警的趋势。


   由数据可知,江汉区全年土地“零成交”,这在武汉历年的土地成交历史上都是没有发生过的。要知道就算是青山区也有9宗地块成交,最多的东湖高新区有34宗地块成交。有调查显示,江汉区全年无土地供应,才有“零成交”,主要由于江汉区土地开发由来已久,可利用土地已然不多,也就是王家墩一带还有些空置土地。另外,这和江汉区把普通住宅、商业市场开发列入“限制类”也不无关系。

江汉区2013年上半年成交地块详情
地块编号 位置 土地用途 总净用地面积 (万㎡) 成交价格(万元) 竞得人
P(2012)283号 王家墩商务区北部,南临振兴路 商服 0.565 6180 武汉中央商务区投资开发有限公司
P(2012)284号 民生路与黄陂街交汇处 住宅 2.28 71800 武汉长江航运中心实业有限公司
P(2013)029号 王家墩商务区北部 住宅、商服 2 39880 武汉三江航天房地产开发有限公司
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住宅篇

    2013年上半年,汉口中心区成交均价为11565.36元/平方米,较去年同期上涨了805.94元/平方米,涨幅为7.49%。其中商品房住房共成交3912套,较去年同期增加2208套,增幅为129.58%。

   今年上半年,汉口中心区新增供应多为老盘加推,并无纯新项目入市。可见,中心区新盘上市正趋于缓和,土地供应有所限制,倒是刺激了房价上涨。其中,江汉区推盘量尤其少,在售楼盘甚至锐减至个位数。入市房源多为片区热门楼盘,如福星惠誉福星城、中御公馆、越秀星汇云锦等,主要在售楼盘仅福星惠誉福星城在万元以下,其余楼盘当前均价已经超过15000元/平方米,故该片区同比去年出现了量价齐升的现象,特别是第二季度以来,由于房价的普遍上调,以及福星惠誉福星城等低价盘成交占比的减少,房价上涨有加速的趋势。

2013年上半年江汉区新增项目一览表
项目名称 项目地址 开发企业 预售面积(㎡)
万科城三期K、I、Y栋地下车位 江汉区贺家墩村 武汉王家墩现代城房地产开发有限公司 7345
福星惠誉·福星城二期 江汉区贺家墩村 湖北福星惠誉汉口置业有限公司  929.81
常青南园三期 江汉区姑嫂树村 武汉新世界康居发展有限公司  43267.69
住宅、商业、酒店及配套综合用房(悦海园) 江汉区王家墩地区原空军汉口机场内 武汉泛海城市广场开发投资有限公司  35799.04
汉和·蕙苑 江汉区唐家墩街八古墩 武汉鑫汉和实业发展有限公司  41864.67
金色雅园C区12#(二期) 武汉市江汉区常青路 武汉市城市建设投资开发集团有限公司  6346.02
恒融商务中心(商业、办公用地) 江汉区青年大道常青路特一号 武汉恒融置业有限公司  13808.9
注:标红部分为非住宅项目
福星惠誉·福星城效果图
福星惠誉·福星城
    由表可知,江汉区在2013年上半年加推项目总工才7个,其中住宅项目仅仅5个。据亿房网研究中心的数据,武汉主城区上半年商品住宅新增473.19万方,其中江汉区新增12.82万方,占比2.7%。据悉,江汉区目前所余可开发土地已然不多,仅剩下王家墩、花楼、复兴村等区域尚待持续开发。
江汉区在售楼盘一览表
项目 楼盘详情
金山公馆 在售95平米两房,折后均价8800元/平米左右,116平米三房,折后均价8400元/平米。
福星惠誉福星城 在售7、8、9栋79-87平米纯居两室现房,均价9300元/平米。
万科城 在售68-135平米装修房,总价68万起;另有173-187平米大户型准现房,最低价9000元/㎡起,均价11000元/平方米。
常青南园三期 在售A1栋131平米三房,仅剩顶楼,均价10000元/平米,A2、A3栋97.5平米两房,均价11000-12000元/平米,现有3-5、9-10楼。购房享受98折优惠。
宝利金中央荣御 主推28-60平米一居室;85-88平米二居室;108-153平米三居室,为现房在售。另有97平米复式房源。均价18000元/平米。现够现房可享2万抵8万优惠,购复式可享2万抵11万优惠。铂寓推出47-57平米小户型,97平米复式现房在售。
泛海国际居住区 在售6号楼160平米三房。9号楼260平米五房,均价17000元/平米。1号楼、2号楼99.3平米房源在售,该户型参与亿房网团购可享一口价128万一套特价。另有320平米复式楼在售,仅剩一套,均价18000元/平米。
泛海悦海园 已于6月23日开盘推出1号楼、4号楼,现在售1号楼、5号楼85、88平米两房,1号楼100平米精装三房,均价15000元/平米。现购房享受一次性98折,按揭99折优惠。
葛洲坝国际广场 在售94-117平米二居室,144平米三居室,171-179平米四居室在售。均价14000元/平米。一次性97,按揭98折。现购房折后总价减三万。
三金华都 清盘在售10公馆少量几套57平米一居室现房,均价14000元/平米。现购房赠送14万起精装修。
金涛鸿公馆 清盘在售63平、101平米房源,仅剩不足十套,均价11000元/平米。现购房享受93折优惠。
注:泛海国际居住区和泛海悦海园都属于泛海国际项目部分,因此算作一个楼盘。
观点篇
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