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2002年初春，在经历住房改革后的第三年，武汉市房地产陷入了短暂的低迷。一方面，房价在经历两年增长之后，首次下跌，当季指数为1003.97点，比上季度下降78.39点，价格跌幅达7.39%。另一方面，中、高价楼盘遇冷，市场销售量持续萎缩。相对于武汉楼市，当时的中国房地产业也处于不愠不火的状态。
在稍显平淡的市场环境中，将房地产业作为国民经济支柱产业的政策倾向却初现端倪，甚至可以说，正是2002年系列政策的出台为房价注入了最初的兴奋剂。
回顾2002年，可以看到一系列很有意思的政策对比：
政策一、2002年，八类进口建筑材料降低关税，原材料价格下跌
2005年，以铁矿石为代表的建筑原材料价格整体上涨
政策二、2002年，央行全面降息，各项存款年利率平均下调0.25个百分点；个人购房商业贷款利率下调0.54个百分点，其中，五年以五年以上的贷款年利率分别降为4.77%和5.04%。据有关专家计算，以上措施将使房地产行业净资产收益率提高0．21%；消费者购房支出平均下降2．69%。
2005年，央行第二次加息，调整商业银行自营性个人住房贷款利率，5年期以上个人住房贷款比现行优惠利率5.31%提高0.20个百分点。是继去年央行加息0.27个百分点后第二次加息。
政策三、2002年，住房交易手续费下调。实现该标准后，武汉市与先前收费相比最大降幅达七至八成，按新手续费最高标准来计算，单交易手续费一项，新购住房降幅在几百到1000多元之间。
政策四、2002年，永清片区、新华西路片区和积玉桥等地区的旧城改造共形成近15000户居民大搬迁，为市场提供了巨大的消费群体。汉口和武昌沿江江滩的改造以及琴台文化中心的建设，为其沿线的房地产开发和住房消费提供了良好的区域大环境。除此外，全年共改造在册危旧房35万㎡，改造量超过了前3年的总和。
政策的利好并非立竿见影。事实证明：后发效应更多的体现在2003-2004年。对于2002年的武汉房地产而言，楼市的变化更多的体现在结构的调整及开发主体的变化，而这些，都为后期房价的提升埋下伏笔。
当时，在武汉住宅销售中，2000元/平方米价位的100—120平方米的住宅占住宅总销售量的60%左右。这是房价处于2000元上下区间的结构基础。而在2002年，这样的结构开始发生转变：
首先：深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等企业纷纷进入武汉。这些企业开发的重点基本集中在城郊结合部的大盘。其带来的示范效应：一是新产品，二是新价格。万科.四季花城推出的“TOWNHOUSE”使后来的金银湖成为了TOWNHOUSE“集中营”。而2600元/平方米的开盘均价则是颠覆性的。当时金银湖楼盘价格普遍在1400-1700元/平方米之间，即使后来出现顶级豪宅（万豪国际）的西北湖区域，楼盘均价也不过2900元/平方米区间。
其次：热点区域成为供应主体。①三区五片继续成为楼市主角。从数量上看，约占全市总规模的40%，从开发面积上看，约占全市总规模的45%。②武昌热点板块向外延伸。徐东路向中北路和东湖方向延伸，光谷地区则向珞狮南路、关山路、汤逊湖延神。③江汉新的地产经济圈初步形成。常青路、杨叉湖、新华下路、发展大道围成汉口新的地产经济圈。以汉口新火车站为中心，东面有新华家园、绿色家园、田园小区；南面有即将启动的新华西路和马场角沿线的新都市花园形、富豪花园、宇济花园；西面有天梨豪园、航天花园等常青路周边的地产；北面则有金色雅园、阳光花园、浩海丰太花园等。
这也形成了后期武汉楼市成片开发的雏形。
对比2004-2005年的房价来看，对居民房产消费影响最大且价格提升最快的反而是近郊区楼盘。由此也可以看出，高档楼盘在影响房价的因素中所占的比重反而较小。在2002年的中心城区，并不乏4000元/平方米以上的高档住宅，如世纪华庭、永清庭园、东舜花园等。反之，在2005年的近郊区，已几乎不见3000元/平方米以下的中档楼盘。
从2002年经济适用房的价格可见一斑：
缺失3000元/平方米以下，在开发规模上又占据主体地位的郊区大盘，近郊区较高的楼盘价格与中心城区楼盘不能形成合理的消费梯度。成为2005年上半年郊区大盘销量大幅下滑的重要原因。 |
