因人施策,以大数据精准调控楼市是根本出路

亿房网 2017-08-07 15:48
【摘要】
“近期热议的“租售同权”并不是调控楼市的救命稻草。本文作者认为,这仅仅是调控楼市矛盾的一项辅助手段而已。”


导语:近期热议的“租售同权”并不是调控楼市的救命稻草。本文作者认为,这仅仅是调控楼市矛盾的一项辅助手段而已。2017年上半年一些楼盘开盘秒光,有关暗箱操作房源,茶水费的质疑之声不断。还有一些楼盘长期不开盘,营销中心竟然没有置业顾问和宣传单。


市民心中不禁疑惑:目前楼市调控打出的组合拳带有浓烈的行政色彩,这一波调控会持续多久?政策松动之时是不是房价大涨之时?宏观调控引导的市场自我调节尚未进行完毕,没有充分利用市场机制使资源合理分配,从根本上解决供需矛盾。那么,盘活整盘棋局的大招又是什么?

而要真正解决矛盾,扭转楼市困局,还需要建立大数据精准调控楼市,从因城施策向因人施策推进,使房产的金融产品属性回归到民生必需品属性,如此对症下药才能长治久安。下面,且看看本文作者(倡导中国楼市精准调控记者第一人)怎么说。

市场:隐忧并未彻底消除


2016年,热点城市持续呈高温态势促使地方开启因城施策的收紧模式,武汉市在双限以后又连续出拳。诸如整治26种违规交易行为,对二手房交易新增12项规定,限定新盘附带精装修的价格区间。尤其是严厉查处了一批如“无证开盘”“精装改毛坯”“私收高额茶水费”等不法行为。前段时间,武汉主管部门初探现房销售课题。在热闹背后,我们可以针对当前存在的根深蒂固的问题研判一下更加长效的机制。


从今年上半年开盘的价格看,“疯牛”势头确实得到遏制。然而市场的隐忧并未彻底消除。日光盘,秒光盘却数见不鲜。一些关于摇号,网上选房的质疑之声不绝于耳。如今,不少人仍然看涨武汉楼市。也有不少人疑惑:Z·F这些收紧楼市的措施能够持续多久?一旦政策松动,房价再次迸发上窜,重蹈“越管越高”的覆辙怎么办?

地方Z·F是高房价的最大受益者。前不久,任志强在演讲中就犀利的指出,地价上涨会推动房价继续上涨。那么后市房价如何,我们先来关注一组地价数据:中国新闻网8月2日报道,前7月中国22城市“卖地”收入翻番。在此期间,中国卖地最多的50个城市合计土地出让收入达到了1.7万亿元,与2016年同期相比上涨44%。50个城市的平均地价上涨33%。

下半年伊始,武汉短暂沉寂的土拍市场又开始活跃起来。7月4日,武汉市共出让7宗地,两宗网拍,五宗现场挂牌。其中,位于经开的P(2017)048号商服地块溢价率高达188%。

今年上半年武汉市土地交易中心共成交60宗地块,总成交价729.5382亿元,总成交面积超369万平方米。按此计算出土地成本均价约为19770元/㎡ 。

2017年一季度武汉市成交均价10486元/㎡。而全国一季度人均收入,湖北省人均收入6714元,就拿排名全国第一的上海比较,15841元,即人均月收入不到5300元。

过去有一种国际认同的观点,一个城市的人均月收入够买当地住宅的一个平方,这样的经济水平是健康的。我们姑且拿上海的人均月收入来买武汉的楼房,结果是,需要上海一对夫妻不吃不喝贡献出全部月收入,才能勉强买下武汉一个平方。在此,我们姑且不讨论这样的购买是否有意义。

市民的担忧无外乎三点:现阶段买不起房且买不到房,下一阶段房价可能更高。

这一波调控虽说有成效,但是这一系列的调控是严重依赖政策在主导市场,而没有从市场自身的机制上去让市场得以调整。我们常说,宏观调控是有形的手,市场调节是无形的手,两只手应该相互配合,市场经济才能和谐发展,调整供需结构,完善市场监管机制才是根本出路。

勿将“租售同权”混淆视听


中国人的房子情节,以及中国的大社保体系等,暂时让租房的观念难以抚慰刚需群体买不起房和买不到房受伤心灵。租房不可能享有和持有房产完全一样的权益。至于理财方面更不用多说。从某种角度看,租售同权更多的是在安抚那些暂时没有条件买到房的人,一种缓解民生矛盾的辅助手段。

更有文章别有用心的鼓吹国外的租房水平远远高于中国。这种哗众取宠的文章博人眼球,混淆视听,容易让老百姓的信息不对等。

认为,不是所有的国外数据都可以作为本国国情参考,看待数据时,要分析数据产生的环境,如国外为何租房率较高?是不是租房和持有房产的权益相同?或者持有房产后的房产税,遗产税等政策有区别?此外,国外的土地供应和市场需求是怎样的水平?国外的人口状况是怎样?(有的人口负增长国家,国家鼓励人民住在一起)国外是否具有投机和投资房产的市场?对于持有房产的准入门槛又有哪些?至于国外人的房子观念,风土人情也是需要重点研究的对象。因此,我们不应笼统的、简单的断章取义对比数据,这样的文章是极度不负责任的。

后续:出台房产税不是必杀技


2016年12月中旬,中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。领导人在中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出,“要准确把握住房的居住属性”。这句方针指明了调控的对象,即要遏制投机炒房行为,确保住宅回归到民生必需品的属性。

中央经济工作会议提出,要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

有观点认为,房产税的出台可以抑制房价上涨。可它真是调控的必杀技吗?每一项措施的制定都有它的适用环境。投资客秉承的理念是只要手头有房,无论是租是售都可以让资产升值获利。

也就是说,只要市场对于租房和购买二手房还有大量需求,商品房的涨价趋势仍然不变,即使征收房产税也无法从根本上沉重打击投机行为,反而会让交易终端的承租方和购买方增加成本。换句话说,如果需要租房和买二手房的人都拥有一套自己的住所,且市场人群不再有强烈的租售意愿了,在此时出台房产税,会有效影响到持有多余房产的投资客。

进一步推论,房产税的出台,除了增加税收外,最重要的作用是引导市场调整投资方向,引导不再为住房担忧的人将热钱投入到其他实业,以帮助国家实现调结构,振兴实体经济的战略。因此,出台房产税更可能成为一种辅助的调控手段。

不难看出,遏制市场投机行为的根本措施,应该着力解决供需矛盾。如果供需关系不改变,房价依然会上涨,这里所说的需求并非单纯定义为居住需求,其中还有很大成分是投资需求。只有彻底将房产的金融属性回归到民生属性,把“金融产品”调整为生活必需品,投机炒房的心理才会得到有效遏制。

要实现上述调控办法,前提是需要Z·F精准调控,即从因城施策向因人施策推进。精准调控的前提是精准统计。

治本:建立大数据网精准调控


让房子从“金融产品”回归到民生必需品的属性,让居者有其屋才是解决供需矛盾的落脚点。显然,并不是所有的购房行为都该被限制。这一波调控的目的在于挤泡沫,在于合理分配社会(住房)资源,调整供求结构,继而实现“去库存,调结构”的目标,让没有房子住的人拿钱买到房,让有房子住的人把钱拿到楼市以外的实业中去投资,如果加大供应后的新房供应量仍然不够,让那些闲置的二手房供应出来按需分配,才是理想的调控效果。


目前武汉市实行的限购限贷政策,还可以在堵疏结合方面继续有所作为。实际上,在双限政策下,刚需群体蒙受了一定程度的损失,他们的交易门槛和成本都被迫抬高。调控应当因人施策,鼓励和保证刚需群体优先购房,优惠购房,优乐住房。

如何精细化区分该鼓励和该限制的购房人群,不能简单的用户籍、社保记录、套数等关键词筛选,而应该在全国范围内迅速建立一套个人房产信息统计系统,即我们常说的“个人房产信息联网”。

这套系统应该是:只要输入身份证号,就可以清楚地查询到该公民目前持有的房屋套数、过往交易的房屋信息、这些房屋的所有权、债权等相关信息应当一目了然。

拥有了这套住房联网系统,就能依托大数据分析来精准调控,因人施策。比如鉴别刚需人群,可以筛选出从未交易过和从未持有过房产的公民(是否在本地有2年以上社保记录可酌情规定),在购买商品房时享受一成首付,与之伴生的相关税费都应该有优惠政策。

同时,为了避免恶意炒房,规定该人群所购房屋在若干年内(比如5年甚至是10年内)不得转售,如果违禁,可以通过暂停办证,或者征收房屋利润大幅百分比的税费等加以限制。借鉴以上方法,同样可以有效规避“假离婚”的投机行为。

创新:盘活闲置房源与堵住投机漏洞并举


口流入趋势短期基本不会改变。城市规模必然与日俱增,对于刚需人口不断流入的变化,住房供应量如何在这个变化中同步平衡值得思考。

这里涉及的两个供应量问题,一是在不影响城市科学用地的规划前提下,尽量保持新房供应水平与需求平衡,包括加快建设一批保障性住房,公寓,以及落实和完善“租售同权”政策等。二是要积极引导大量闲置的二手房流入市场,以弥补新房供应不足的缺口。对于出让二手房的行为,可以视接盘人群情况而适当鼓励。如接手房源的人群为刚需人群,那么可以减免相关交易税费,甚至减免出让房源人的其他房产税等。总而言之,应当刺激屯房人把多余的房源转让给刚需人群解决民生需求。

由于城市配套逐步完善和升级,二手房仍然有涨价空间,若不加以调控,涨价速度依然会存在过快的问题。

这里需要说明的一点是,我们不应批判视一切房价上涨的现象。房价上涨是区域经济发展的体现,但是涨速过快,严重偏离了居民消费水平,而社会民生相关的配套资源没有同步供应,如不断吸纳外地人口进入武汉,但是相关的住房、教育、医疗等配套供应水平跟不上人口增长节奏,就会形成僧多粥少的局面,势必引起一系列的社会问题。我们不愿意看到百姓成为高地价高房价的接盘者后,在生活中面临“僧多粥少”幸福指数下滑的境地。否则这样的版图扩张,城市发展对于寻常百姓而言又有多大的意义呢?

建立大数据库,精准调控楼市的重要意义不仅仅在于监控供求精准数据,调控供需及房价,同时还能够为城市的民生配套建设提供重要参考。


当下,应当研究的是对二手房交易的管控细则,除了限制购房多少年内不得交易外,应该补充一系列规定,堵住投机的漏洞。

比如配套出台房产税,细则规定以家庭为单位持有房产总数上限,并且在从持有的第二套房开始计算税收,甚至可以根据房屋套数按照阶梯加税,即持有套数越多,计算税收越来越多(税收与套数呈正相关,而不成正比)

购房政策今后会发展到什么地步,现在很难判断。不过,在供不应求的背景下,设立一个分级摇号的准则显得尤为必要,如按照摇号人的房查情况,优先排列刚需人群,也不失为一个按需分配,稳定市场的好办法。

住房征信系统和甄别调控人群的办法出台后,还应该配套解决好几个附属问题。

第一,应该从立法层面给政策全面的实施提供完善的法律依据。

第二,公积金的改革和使用。从中国目前公积金的缴纳方案不难看出,实际上在很多大型企事业单位,工龄越长,职级越高,公积金户头的余额也就越大,公积金的余额和年龄是挂钩的,这里自然会产生一个疑问:“年轻人才刚需主体,年轻人最需要公积金,为何最受优惠的主体却是年长者?”另外一个问题是,一些开发商在交易过程中,以各种形式阻扰购房者使用公积金贷款。此外,在房价水涨船高后,公积金贷款的实际优惠逐渐弱化。关于公积金改革的问题这里不展开讨论,但说本文提倡配套保护和鼓励年轻刚需购房者的政策中,公积金的优惠应该得意坚决执行。

第三,开发商接受了“一成首付”的刚需群体,其实也承受了巨大压力,直接影响的是回款额度和速度,在资金链的运转上,融资成本上都有直接的体现。那么,作为土地出让的定价人,调控的主持人,Z·F就应该以多种形式合理化补偿开发商,比如在降低保证金、拿地门槛、相关税费,降低开发贷款利息等,以不同形式的补偿来鼓励开发商贯彻调控政策维持楼市平稳,以避免“上有政策下有对策”让新政流于形式。

第四,由于供需矛盾短期内很难彻底解决,供需难以实现平衡,因此应该从现有的土地储备量、房源供应水平的实际情况出发,对刚需人群的供应量应该细化研究,然后规定开发商将产品按照一定比例销售给该人群。

第五,由于房地产受到诸多方面影响,在面对新形势和新问题到来时,应当及时调整策略。

结束语 我们也能够理性的看待房地产调控对于国家经济转型的重要意义,如今的房地产已经与金融为首的经济密不可分,调控难度之大可想而知,调控需要勇气和耐心,需要自上而下的高度思想统一,更需要有从行政考核等方面的一系列配套制度支持和鼓励官员推进调控。我们也欣喜地看到,Z·F在规划用地方面已经逐步摒弃了传统的土地财政理念,在综合规划方面有一系列的利好让广大市民对这座城市的未来充满了信心与期待。

当然,调控也必然会带来短暂的阵痛,这是眼前利益与长远利益的权衡。面对瞬息万变的楼市,任何一种策略都无法长久适用。坦率说,除了历史上罕见的几次房价向下短暂波动外,房价整体价格曲线如同单边牛市,上去了就很难下来,为官一任哪怕是短短的几年作为,也会影响到千家万户的人生进程和一辈子的幸福指数。


调控楼市和写作新闻一样值得谨慎。将新闻记者的二十八字真言赠与那些正在为城市发展,百姓幸福谋求福祉的人们:笔下有财产万千,笔下有毁誉忠奸,笔下有是非曲直,笔下有人命关天。


主编笔记   ID:note-365       个人微信:1132264645

(责任编辑:林姗)
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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

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