天价认筹金的边界思考,新规应运而生

亿房网 2017-09-25 17:26
【摘要】
““全款购房优先保障”设置的购房规则,本质上和茶水费功能一样,只是有在法律层面获得保护与否的区别。”

9月22日有两件事牵动了武汉购房者的神经,一是华润琨瑜府定出天价认筹金,临时通知意向购房者深夜持200万排队认筹,二是长沙等周边地区开始限售。

之所以传得这么火,除了新闻价值外,我想还有相当比例是恐慌心理作祟。这些天网友议论较多的几个问题有:

1、今后买房的趋势是不是全款?

2、琨瑜府的销售案例是否意味着今后全款都不一定能买到房?

3、买到房后万一武汉出台限售政策无法脱手怎么办?

200万天价认筹金刺痛了大批人的神经,不要说对刚需及普通购房者来说不可企及,就是有实力的经商者,一次性拿出200万认筹并接受全款购房的行为是否划算值得掂量,毕竟从投资角度看,200多万现金套牢几年,收益如何很难说,且影响家庭或个人正常资金周转。保障刚需客?我相信从技术手段上,确实拦截了那些企图加杠杆,交茶水费等“野路子”投资客,但真正的刚需客在200万认筹金和全款买房的规则下应该没有太大的机会。

天价的边界=法无禁止即自由

首先需要解读的问题是,200万认筹金是否收得合法?在2017年9月22日之前的规章制度有明文规定,开发商在没有取得预售许可证时,收取客户认筹金是违法的。而琨瑜府在取得预售许可证后于9月22日收认筹金属于“法无禁止”的地带。

200万的门槛高不高?是谁制定,今后是否可能更高?如果没人管,今后制定到300万,500万怎么办?对于外地而言,200万不是最高,但是在武汉确实是史上最高。开发商通过认筹金门槛筛选客户从明面上看,主要是为了尽快回笼资金缓解压力。由此制定的一系列规则不难看出,就是一个以砸现金能力从高往低排列的“鄙视链”,即首付能力强者拥有优先权。而此外还传言有个别开发商在认筹时,置业顾问关机,选择深夜认筹,是否都有意制造信息不对等,将己方利益最大化操作?

北京盈科(武汉)律师事务所房地产法律师郑学知认为,对于认筹金的使用,若意向购房者没有成交房屋,开发商在一定期限后只退还本金,而不必支付利息的做法对意向购房者而言是一种损失。从现场签写的认筹金合同来看,本来认筹金就离奇的高还要求“无息退筹”,开发商制定的认筹合同部分条款涉嫌霸王条款。开发商要求“全款认筹”“无息退筹”,从法律层面讲,法无明确禁止即可为,因此,该开发商的做法并不违法;从其追求商业利益追求的角度出发,也无可指责。但开发商增加限制条件或附加条件导致好多购房者不能公平选择房源,其行为是不诚信的,对房地产市场秩序产生不利影响。

新办法迅速堵住监管漏洞

作为一名有多年主流媒体经验的记者,我认为上述问题的实质是相关的法律法规没有同步适应市场,由于监管的滞后性导致了一些看似合法却不合乎情理的乱象出现。法律没有禁止持证(预售证)的开发商收取认筹金,不等于说法律永久支持开发商这么做。认筹金可以收,不等于可以随心所欲定价收取。到底收多少,以什么方式收取,对买卖方双的利益才能切实找到平衡点值得主管部门研究和补充。

消费者心中都有一杆秤,是以谓之情理。

令人欣喜的是,本文作者撰稿之际,武汉市房管局正好发布了《关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知》(具体见图)

3

其中第三条明确提出,在销售商品房时,不得以要求购房人一次性付款,或采取一次性付款优先选房等方式,拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。

第四条规定,购房人使用住房公积金贷款购房,应享有与一次性付款或其他付款方式选择房源的同等权利。房地产开发企业不得以任何形式增加限制条件或附加条件,确保公平选择房源。

有律师感慨,没有想到主管部门周六还在发文,这份文件来得很及时,迅速堵住了由于此前监管空白留下的漏洞,将个别市场行为带来的不利影响降低。

专家呼吁:理性看待市场异化

发生所谓的开盘或者认筹奇闻,网络上习惯性的会把舆论风向攻击开发商。湖北房地产经济学会专家委员殷跃建认为,开发商未必就是强者,购房者未必就是弱者。比如深夜怀揣着200万去排队认筹的购房者就不算是弱者。

当前市场楼市出现异化,殷跃建认为主要有以下表现:

第一,价格不能真实反映价值。由于低估值与高预期,供求关系紧张,买房要找门路,交茶水费等等“野路子”观念盛行。

第二,一些楼盘半夜认筹,开盘这些做法都让人觉得扭曲。“选择在一个小偷上班的时间认筹、开盘,弄得一门正经生意像做贼一样”

第三,网民出现集体无意识,被少数所谓的网红领导思维堪忧。比如一些所谓的网红大咖喜欢一味鼓吹开盘秒光,并将其解读为楼市火爆。这些抢头条的做法,重流量轻质量,将碎片化信息做片面解读甚至是错误推导,是对受众的不负责。

2016年上半年武汉成交了17万套新建商品房,而今年同期相比新建商品房成交13万套。从这一数据就看得出调控监管的效果,如果说楼市火爆,起码相比去年同期而言是明显降温的。

至于开盘秒光,除了供求关系外,更应该看到是技术作用,如果把这几百套房源用现场开盘摇号进行,还可能在一秒钟或者一分钟内完成吗?新技术应用将让秒光来得更频繁。

另外值得大家注意的是,今年下半年武汉市将有304个新盘入市,供应量充足,将进一步改善供求关系,市民不必因为个别极端案例陷入恐慌,应当以更加理性的思维,全面分析和看待楼市。

编后语

但凡有关楼市的新闻,网络的舆论基本是同情购房者,攻击开发商。以一名有着多年主流媒体从业经验的记者角度看,我认为大部分的楼市新闻无外乎牵扯到主管部门、开发商、消费者三方利益。

而看待问题的时候,应当敢于理性、客观的去分析和评价问题。专家指出不是所有的消费者都是弱者,也并非所有的开发商都是强者。

客观上讲,开发商在从拿地、生产、销售环节面临的压力颇大,比如拿地门槛高,竞拍难度大,生产过程中融资难,杠杆压力大,销售过程中办证的不易,价格受到严格监管等等。从这些方面看,开发商并不算严格意义上的强者。

即便开发商是强者,只要开发商的行为合法合理合情,发生一条新闻后,我们也不应该一味指责开发商。

当然,天价认筹金,“全款购房优先保障”设置的购房规则,本质上和茶水费功能一样,只是有在法律层面获得保护与否的区别。实质上是用经济手段打破了消费者公平交易的平衡。

当下最主要的问题还是调控问题,如何能够改善供求关系,如何平衡买卖双方利益,是地产行业的主要问题,而跳出地产行业,放眼全国大视野下看,以楼市为纽带的全民生行业,在调控中如何挤压泡沫,复苏实体经济,发展循环经济是一项更大的工程,不仅需要主管部门的智慧,更需要各行各业人群的耐心与理解。

(责任编辑:刘琼)

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暂无评论

  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

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