谈谈武汉公寓是否应该买,怎么买?

亿房网 2017-07-27 13:59
【摘要】
“地段不好的公寓根本不要考虑,因为滞销的可能性很大,当前购买公寓的总价最好控制在60万以下”

 360度谈谈武汉公寓是否应该买,怎么买(二)


导语  在谈之前,先说结论吧:


1、能买住宅的,就不要买公寓

2、能买70年产权公寓(住宅),就千万不要买40年公寓(商业及写字楼改住)。

3、不要买所谓酒店式公寓(运营的最好8年后散伙,参见酒店式公寓标杆—圣淘沙)。

Part1  我的公寓投资经历


2005年,我入手了一套41平左右的公寓(70年住宅),当时武汉房价是3000左右,但毕业才两年的我并没有充裕的资金,因为总价高,这套公寓均价4100,总价17万,位于宝丰路,当时月租金800,我的月贷是900,投资其实并不划算,但我买是为了自住。此后,租金以年均增长100元的速度上升,在2015年的时候,我把房子租了出去,租金是1600/月,半年付。

在期间,我非常懊恼的是,公寓租住的人群杂,门禁不安全,经常有小广告,从居住体验来说,远低于住宅小区。

对这次自住及投资的想法是:

1、在收入买不起住宅的前提下,公寓是一个居住的选择(我还是认为比租房好)

2、挑公寓要以今后会出租的心态去挑(后面会详说为什么是租而不是卖?),更讲究地段、地段、地段;城市核心区、地铁这都是标配,重点是看旁边有没有学校?有没有医院?有没有写字楼?而地段不好的公寓根本不要考虑,因为滞销的可能性很大。

3、我住的公寓是70年住宅公寓,经过12年后,目前的价格是16000元/平,可以看到:即使是住宅类公寓的升值也远不如住宅。

说道这里,岔开一句话,很多人对土豪一次性花几百上千万买豪宅不理解,这实际是一种资源占有。以武汉天地为例,新房卖的时候是1万8,现在是五万。

豪宅往往占据了城市绝佳的核心资源:长江边、东湖边、金融中心附近,这种占有是以把原住民赶到二级及三级生活区为代价的(比如原住在台北路现在到后湖),城市越发展,豪宅所占据的核心资源价值就越高。在高价值土地上的房产价值就越高,升值性也就越大,升值的越大住的就越都是有钱人,嗯,是不是和读重点学校一样?

Part2  到底什么是公寓?


在国外,公寓指的就是公寓式住宅,大家看日本电影的时候是不是发现有的一行走廊上并排有多个门,挺像宿舍的,那就是公寓。

在武汉,公寓分为两种,一个是公寓式住宅,非常少。武汉目前只有几个项目:

红枫金座 

远洋心汉口

万科主场(原菩提金街)

汉阳人信汇其中一栋(未推盘)

这种公寓式住宅的价格普遍在20000元以上,价格和住宅相比毫无优势吗,但因为目前武汉已经很少有60平以下的小户型住宅,所以他填补了这个空间,而商住两用公寓价格在14000左右。

这些商住公寓,大量的是由写字楼和商业用地性质改建。

为什么开发商会把写字楼和商业改成公寓呢?很简单,写字楼不好卖,不好租,不好运营;商业运营难度更高,资金压力大。所以把商业改成公寓卖,资金回笼快啊。

当然大家也可以看到第二个特点,公寓的地段都还不错(规划建写字楼和商业的地方一般都是大道两边,地段不会差)。

Part3  为什么说商住公寓投资不如住宅

商住公寓投资在中国面临这三个主要问题:

1、政策的不确定性,前不久北京、上海出台规定严禁商改住(即商业性质公寓)上市交易,将公寓的房间、厨房等设施强制拆掉。虽然武汉目前鼓励盘活存量的,可后期政策走向不能保证。

2、买公寓的人比买住宅的人少的多,所以公寓转手会比较困难,不如住宅好卖,而且转让成本税费20%以上,远高于住宅。

3、公寓的升值比较慢

我在亿房二手房网搜了一下,以一年期为例:

友谊国际D+ (积玉桥)  16年房价:19583—现在24710

汉宫银座   16年房价11195—现在12639

汉口城市广场SOHO   16年房价13500—今年4月13500

天下晶立方   16年房价19727—今年22737

过去一年,算是二手房涨的非常快,和新房房价倒挂的一个阶段,但是公寓产品的升值显然并不高,而这些还算是新房阶段销售的很好的。

所以,公寓投资并不适合通过买卖实现“房产升值“,因为加上税费,很可能还抵不上升值的钱,不要说税费买家出,买家又不是傻,同样的钱可以买新的商住公寓了。

因此,商住公寓适合的人群是:单身青年男女、暂时没有足够资金买住宅的2口之家、想当包租公包租婆 的投资客(要算租金回报)。对!这就是一个过渡阶段产品,是某一个阶段的选择。

而且,当前购买公寓的总价最好控制在60万以下。

欢迎和我微信交流,微信号:rosemarymingjing

这是我目前推荐的公寓,其中青年说除地铁外:自带商圈和5.4米双层类复式层高是亮点,我推荐的户型是48平,这样总价合适,选择开盘的一期入市是比较好的时机,按一般公寓规律,后期价格会上涨;

金银潭68号最大特点是板式楼而不是回字楼空间,走道开阔,产品精细,30多平可做二室二卫。更多可进公寓品牌馆:

(责任编辑:刘琼)
0
0
0

参与评论

全部评论

暂无评论

  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

看房团

2018-11-17 ,光谷线,十人成团,私人定制,每日发团查看详情
已报名 12
立即报名

报名成功~客服人员将会尽快与你联系~

您还可以在 “用户中心 >> 我的订单” 实时里查看订单处理状态

聚合专题

打赏
我的积分 5800
1积分 5积分 10积分 50积分 100积分 200积分
积分
打赏
QQ好友 QQ空间