360度谈谈武汉公寓是否应该买，怎么买（二）

导语  在谈之前，先说结论吧：

1、能买住宅的，就不要买公寓。

2、能买70年产权公寓（住宅），就千万不要买40年公寓（商业及写字楼改住）。

3、不要买所谓酒店式公寓（运营的最好8年后散伙，参见酒店式公寓标杆—圣淘沙）。

Part1  我的公寓投资经历

2005年，我入手了一套41平左右的公寓（70年住宅），当时武汉房价是3000左右，但毕业才两年的我并没有充裕的资金，因为总价高，这套公寓均价4100，总价17万，位于宝丰路，当时月租金800，我的月贷是900，投资其实并不划算，但我买是为了自住。此后，租金以年均增长100元的速度上升，在2015年的时候，我把房子租了出去，租金是1600/月，半年付。

在期间，我非常懊恼的是，公寓租住的人群杂，门禁不安全，经常有小广告，从居住体验来说，远低于住宅小区。

对这次自住及投资的想法是：

1、在收入买不起住宅的前提下，公寓是一个居住的选择（我还是认为比租房好）

2、挑公寓要以今后会出租的心态去挑（后面会详说为什么是租而不是卖？），更讲究地段、地段、地段；城市核心区、地铁这都是标配，重点是看旁边有没有学校？有没有医院？有没有写字楼？而地段不好的公寓根本不要考虑，因为滞销的可能性很大。

3、我住的公寓是70年住宅公寓，经过12年后，目前的价格是16000元/平，可以看到：即使是住宅类公寓的升值也远不如住宅。

说道这里，岔开一句话，很多人对土豪一次性花几百上千万买豪宅不理解，这实际是一种资源占有。以武汉天地为例，新房卖的时候是1万8，现在是五万。

豪宅往往占据了城市绝佳的核心资源：长江边、东湖边、金融中心附近，这种占有是以把原住民赶到二级及三级生活区为代价的（比如原住在台北路现在到后湖），城市越发展，豪宅所占据的核心资源价值就越高。在高价值土地上的房产价值就越高，升值性也就越大，升值的越大住的就越都是有钱人，嗯，是不是和读重点学校一样？

Part2  到底什么是公寓？

在国外，公寓指的就是公寓式住宅，大家看日本电影的时候是不是发现有的一行走廊上并排有多个门，挺像宿舍的，那就是公寓。

在武汉，公寓分为两种，一个是公寓式住宅，非常少。武汉目前只有几个项目：

红枫金座 

远洋心汉口

万科主场（原菩提金街）

汉阳人信汇其中一栋（未推盘）

这种公寓式住宅的价格普遍在20000元以上，价格和住宅相比毫无优势吗，但因为目前武汉已经很少有60平以下的小户型住宅，所以他填补了这个空间，而商住两用公寓价格在14000左右。

这些商住公寓，大量的是由写字楼和商业用地性质改建。

为什么开发商会把写字楼和商业改成公寓呢？很简单，写字楼不好卖，不好租，不好运营；商业运营难度更高，资金压力大。所以把商业改成公寓卖，资金回笼快啊。

当然大家也可以看到第二个特点，公寓的地段都还不错（规划建写字楼和商业的地方一般都是大道两边，地段不会差）。

Part3  为什么说商住公寓投资不如住宅

商住公寓投资在中国面临这三个主要问题：

1、政策的不确定性，前不久北京、上海出台规定严禁商改住（即商业性质公寓）上市交易，将公寓的房间、厨房等设施强制拆掉。虽然武汉目前鼓励盘活存量的，可后期政策走向不能保证。

2、买公寓的人比买住宅的人少的多，所以公寓转手会比较困难，不如住宅好卖，而且转让成本税费20%以上，远高于住宅。

3、公寓的升值比较慢

我在亿房二手房网搜了一下，以一年期为例：

友谊国际D+ （积玉桥）  16年房价：19583—现在24710

汉宫银座   16年房价11195—现在12639

汉口城市广场SOHO   16年房价13500—今年4月13500

天下晶立方   16年房价19727—今年22737

过去一年，算是二手房涨的非常快，和新房房价倒挂的一个阶段，但是公寓产品的升值显然并不高，而这些还算是新房阶段销售的很好的。

所以，公寓投资并不适合通过买卖实现“房产升值“，因为加上税费，很可能还抵不上升值的钱，不要说税费买家出，买家又不是傻，同样的钱可以买新的商住公寓了。

因此，商住公寓适合的人群是：单身青年男女、暂时没有足够资金买住宅的2口之家、想当包租公包租婆 的投资客（要算租金回报）。对！这就是一个过渡阶段产品，是某一个阶段的选择。

而且，当前购买公寓的总价最好控制在60万以下。

欢迎和我微信交流，微信号：rosemarymingjing

这是我目前推荐的公寓，其中青年说除地铁外：自带商圈和5.4米双层类复式层高是亮点，我推荐的户型是48平，这样总价合适，选择开盘的一期入市是比较好的时机，按一般公寓规律，后期价格会上涨；

金银潭68号最大特点是板式楼而不是回字楼空间，走道开阔，产品精细，30多平可做二室二卫。更多可进公寓品牌馆：