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第1期

武汉 “中央居住区”热的背后

白沙洲,四新,同样规划为中央居住区,为何两个区域价格差千余元?推动区域楼市升值需要具备哪些条件?

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武汉知名房地产研究学者。硕士研究生导师;武汉市城市圈房地产蓝皮书编委;湖北省房地产年会评审专家。

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导语:近来,武汉忽然间出现了许多“中央居住区”,如汉口的后湖、新常青、汉阳的墨水湖……而这晚于许多一线城市10年之久,武汉中央居住区建设为何滞后?


武汉中央居住区建设为何滞后?

 

武汉是一个水城。新世纪之前,武汉对于水的理解首先是防洪,武汉这个城市在近百年来有数次被淹的灾难,最近的一次是1998年的大洪水。武汉的基础设施建设首先是解决防洪的问题,只有解决了水之忧、水之患,才能大规模投入以交通路网为主的基础设施建设。

随着三峡大坝竣工,武汉水患彻底根治,汉口江滩公园建成开放是其标志。武汉的环线、地铁、桥隧等城市基础设施建设开始大力推进、 2006年武汉三环线修通,主城区面积扩大为682万平方公里。2012年武汉的第一条地铁运行。武汉从沿江岸经济发展向离岸经济发展过度,城市空间从带 状发展向环状发展过度,演进为等轴状经济空间,城市进入环状圈层模式。

城市的环状圈层结构使得城市均质性极大提升,社会综合成本变低,为城市经济发展提供了良好的基础设施。

直到现在,每年有上万个工地施工,这是武汉欲成为国家中心城市必须付出的代价。这也是武汉的CLD滞后提出的原因,如若没有内环、二环、三环,没有快速交通路网,没有地铁,中央居住区也不会成立的,即使建了CLD也是一个"睡城"乃至"鬼城"。

城市在急剧扩张的背后也需要冷思考,施工工地应该和城市建设环境容量相匹配,如何科学把控总量,合理调配工期,预案周密严谨,而不是一万多工地一拥而上,满城挖到满城堵。

虽然武汉中央居住区规划滞后于一线城市,但随着二环全线通车的日益临近,将极大推动CLD(中央居住区)的布局与建设。主城区基础设施建设是CLD(中央居住区)的前提与约束,因此可以说,武汉的CLD(中央居住区)和二环拉动城市空间发展相辅相成。

 


中央居住区有哪些特征?


其一:大体上,中央居住区要有一定的规模,人口大约5—10万人,也就是2-4个百万方容量的楼盘,共同构建的一个居住区

其二:在城市规划结构上,需要了解平方公里概念。城市空间是被网格化的主干道所区分,每个区块大约是800—1200平方米。而中央居住区规模应该对应平方公里概念,若干个平方公里构成一个中央居住区,承载数万人。

其三:适合现代城市交通的快行系统与慢行系统

如果以机动车为主的主干道是动脉,那么以人行为主的慢行系统则是细血管。区域交通的衡量指标之一是城市干道密度,如每平方公里上有四公里长的主干道,即被主干道所围合,如不足四公里则意味着有断头路。上海干道密度大约是4.7,北京大约4,而武汉不到3。

另一个指标是通达度,即从A到B之间有几条路可以选择?如果A到B只有一条路选择,通达度就是1,如果两条,就是2,以此类推。通达度越高路径选择越多,交通条件越好。

例如白沙洲区域,主干道修建的非常好,但细血管不畅,这也就制约了居住生活功能,无论驾车还是公交均不便捷。而这样的区域板块也有许多。

再例如二七长江大桥修通后,对两岸桥头堡的推动,远不如长江二桥哪?就是因为慢行系统不好,和长江二桥不同,徐东下了桥可以迅速到达目的地。,二七长江大桥是二环的快速通道,快速通道如果没有慢行系统的接驳,就会造成车旺人不旺,人不旺财就不旺。

因此,CLD(中央居住区)不能只有快速交通,而缺乏慢行系统。

 


中央居住区的升值因素--区域推动因子1

 

中央居住区不只是盖房子,要有路网,有地铁,还要有充分的生活配套,更重要的是要有"区域推动因子",比如高端商务、生产服务、现代物流等等。中央居住区的价值提升就需要具备这种驱动因子,当房价长期处于洼地时,恰恰说明缺乏驱动因子。

就武汉而言,中央居住区的推动因子有以下几类:一是高端服务业,2013武汉GDP达9000亿元,继续排名全国第九。最近几年武汉GDP中,50%以上 是第三产业业贡献的。二是生产服务业,比如光谷的金融服务业、墨水湖的领事馆区配套、武汉高铁站的物流区、后湖市民之家的行政服务区等。三是大量的白领就 业机会,中央居住区满足的是城市中、高收入人群的居住生活,这部分人群的消费理念、生活需求会衍生出各种社会性服务需求,形成一个社会化服务链,推动中央 居住区的区域经济发展。

 


区域推动因子是房价上涨的必要条件

 

以白沙洲、大东湖、墨水湖、后湖等中央居住区为例。

大东湖有高铁站,墨水湖有使馆区,后湖以前房价很低,但后来他有一个区域推动因子:市民之家。一下房价就起来了,当一个区域只有生活配套,缺乏推动因子的时候,房价不会上涨这么多。

如果一个区域有房子,有路网,有配套,就认为房价会涨起来,这只是在房屋供不应求的情况下有可能;而在供需平衡的情况下,区域提升有两个条件,一个是路网、配套等充分条件,充分条件都不具备则是"睡城""鬼城"。另一个是必要条件,即区域推动因子。

因此,购房时应先看区域发展前景,判别推动因子;再看商业、医疗、教育等配套设施、路网建设;然后是看项目环境、园林景观;最后看户型,卖的是面积用的户型。看房应该从大往小看,而不是从小往大看。

对比白沙洲、大东湖、四新(墨水湖)的现实房价,不难看出,同样是打中央居住区的概念,由于缺乏区域推动力,白沙洲房价仍在洼地之中。


文化奠定中央居住区的未来

 

武汉市主城区的房地产板块众多(32个),碎片化程度高,并不是每个板块都可以演进为中央居住区。中央居住区除了应有的规划结构、基础设施之外,尤为重要的是文化构建。

中央居住区的文化构建包括几个维度:邻里之间,生活方式、社区关系,行为准则。文化定位如何表达在表现在建筑立面,环境气氛上,需要不 断探索。如何构建邻里关系是迫切也需要考虑。购买房屋就是购买未来的生活方式,买了新房也就"买了"新的邻里关系,新的生活准则,新的文化氛围。

可以说,目前武汉中央居住区还缺乏文化构建,文化构建仍然是规划短板。中央居住区的文化构建不是由单一楼盘形成的,是由具有同样文化追求的一批项目共同构建的。入住人群是多样性的,但居住环境会打上一方水土一方人的烙印。

在区域前提下购房,昨天我们买的是区位、户型,今天我们买的是环境、景观,明天我们买的一定是文化。中央居住区的提出有助于在未来置业的过程中了解居住的人文问题,因为文化影响的不只是你,更影响着是你的子孙后代。

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