纷纷攘攘十多年的大归元寺片区改造，最近终于出现实质性进展。2月8日，远洋地产与汉阳区签订归元文化片区项目战略合作协议；一个月之后，3月18日武汉市土地市场官网上出现了大归元寺片区两宗地块P（2017）033、P（2017）034出让文件，总建筑面积达到170万方，楼面起始价8773元/平（不计入地下商业），规划2栋150米塔楼、4栋100米塔楼及多栋超高层住宅，至少引入1家世界500强总部或区域总部和3家现代服务业区域总部。

对于稀缺性如此之强、体量如此之大的汉阳中心区地块，市场特别关心远洋将会如何打造、如何运营。此前有传言称香港太古集团将与远洋联合开发，但因土地价格没谈拢而退出。如果没有了“神队友“太古的帮助，单凭远洋自身的开发、运营、招商能力，是否能重现成都太古里项目的成功，是否能让历史悠久的大归元寺片区重放异彩，是否能不负武汉三镇人民的殷切期待？

170万方超大体量，70万方商服如何规划？

首先来看看从两宗地块出让文件得到的重要信息：

根据出让文件和网上流传的一些规划示意图，两宗地块的规划布局大致如下：

规划落地图

整个项目的商服体量高达69.87万方，如算上地下商业，则达到87万方。如此大的商服体量，或许是项目最有挑战性的地方。

如果将6栋塔楼全部算做写字楼，粗略估算（按2栋100米，4栋100米，层高4米，单层面积1000-1500平）将占去20多万方体量。从汉阳整个区域来看，缺乏高端写字楼，同时沌口经济未来将持续快速发展，对高端写字楼的需求有可能在未来几年逐步涌现。

而商服体量剩下的近50万方将是纯商业（即使包含高端酒店，但体量占比也不会大），由于地块规划6栋塔楼及多栋超高层住宅，这些商业可能会以步行街、购物中心、底商等多种形态出现。如何为近50万方的商业体量招满品牌、聚集人气、持续运营，其难度远非市场常见的一二十万商业项目可比，远洋有足够的把握做好这个超大型城市级项目吗？

长期以来，整个汉阳都缺乏一个不仅满足本区域、更能辐射全市的商业中心。王家湾商圈区位交通优越，但商业档次不高、运营能力不强；三环边上的永旺梦乐城在区位上先天不足，只能承担起片区中心的定位，而且未来同类型档次的购物中心会越来越多，竞争将日趋激烈。

此次供应的大归元寺片区地块，地处汉阳中心区，地铁、主干道汇聚，汉口、武昌十分钟直达，归元寺更是有近400年历史，在区位、交通及文化底蕴各方面全面领先，即使站在全市角度，其商业价值也是首屈一指的。

先天条件如此之好，远洋能否顺利“消化”这块“大蛋糕”呢？

从远洋之前的开发经验来看，最成功的成都太古里，纯商业体量为10.6万方，其他如北京颐堤港纯商业8.7万方、杭州大运河商务区纯商业20万方，与大归元寺片区地块相比，均不可同日而语。而且不用回避的是，成都太古里的成功开发有相当大是太古里的因素，而此次武汉大归元寺片区的开发，太古里不会参与或已是定局。

成都远洋太古里

北京远洋颐堤港

远洋杭州大运河商务区

虽然从近50万方商业开发体量和历史文化街区的开发类型来看，远洋并无相关经验，但就资金实力来说，远洋是有足够底气运作大归元寺片区项目的。

根据远洋集团财报，截至2016年6月30日，现金及现金等价物为145.87亿元。另外，远洋集团成立多家不动产投资基金，如远旭基金（人民币基金，远洋集团发起管理，注册资本金1亿元）、盛华基金（美元基金，远洋集团与KKR共同发起管理），覆盖人民币和美元两大资本市场，融资渠道广泛灵活。并且据财报披露，远洋集团两个最大股东都是保险公司——中国人寿和安邦保险分别持股29.99%、29.98%。

可以说远洋集团已成为这两家保险公司持有不动产的资产平台，低成本的保险资金将为远洋开发、持有商业物业提供强有力支持，使远洋集团具备远远高出一般房企的资金优势。从远洋集团自身战略来看，也是以上市公司及基金为杠杆，在地产开发基础上不断加大持有型物业比重，以期撬动更多资金和土地资源。

对于大归元寺片区高达70万方的商服体量，其成功不仅需要成熟商业运营经验，能够支撑商业有序稳健经营的雄厚资金实力也是必不可少的。我们愿意期待，远洋集团为武汉三镇打造一个不输于上海新天地、成都太古里，具有全国影响力的历史文化商业街区——“归元里”。

PS:欢迎与作者探讨武汉城市发展及房地产市场问题，邮箱：zhouchao@fdc.com.cn。