限贷是楼市调控命门——“松限”月考之医学

亿房网 2014-08-15 08:29
【摘要】
“其实并不具备实际作用,只能使得楼市出现阶段性的虚假反弹,只要金融政策不动作,交易量很快就将恢复但不太可能有实质变化。”

■松绑限购的效果只是一阵风?

7月18日武汉限购松绑,至今已有近一月的时间。松限初期,原本积压的非常态购房需求、刚性首改需求集中释放,导致市场出现了即时性的“反弹”。但两周之后,一切又归于平淡,限购松绑一月并没有如社会预料般持续拉动武汉楼市的销量。对此,应该怎么看待、对待?

房地产自上个世纪90年代开始在我国实现资本化以来,房地产就具备了这样最独特的属性:既是民用品、又是金融品;既是消费品、又是投资品;既可自用、又能租赁;即是抵押品、又是增值物;既是工业品、又是手工品……所以,房地产是市场经济中最具枢纽性的产品,正因为其关乎投资又关乎消费、关于本业又关引领百业的特性,使得其金融属性、财富属性非常强。

而也因为其枢纽性、金融性、财富性、资本性,现在全球超过一半的剩余财富都是通过房地产储存的,房价高企已经不是一国一地的事了。也正因为如此,看待房地产要超越于普通的供求关系层面、房价高低层面,更多的从金融角度去看待房地产市场的趋势与规律。

■楼市的命门,根本不在限购与否

如果从金融角度看到楼市,这5点是必须牢记的:

1)决定楼市交易规模的,首先是银行放款,按揭贷款直接决定了楼市的交易规模;

2)按揭贷款的首付成数,直接决定了市场的真正购买力,成数越低,购买力越强。

3)按揭贷款的利率高低,实际上影响了房价的高低,降低利率实际上等同于降低了房价、提高了利率实际上等同于提高了房价;

4)开发贷款的利率高低,实际上影响财务成本进而影响到开发成本,成本对于房价具有相当的硬性作用。

5)决定房价高低的,首先是剩余财富的多寡,剩余财富越多,沉淀在房地产上的资金就越多,而房地产的生产速度是以两年以上为单位的,供应放大的速度有限。

通过这个角度,读者自己就能够发现,松绑限购政策而不改变金融政策,其实并不具备实际作用,只能使得楼市出现阶段性的虚假反弹,只要金融政策不动作,交易量很快就将恢复到仅仅比之前的水准略高的水平、而不太可能有实质变化。

在限购、限价、限户型、限客户、限贷这5限政策中,最关键是限贷----也只有这个限制政策是与金融政策相关的。但是,金融政策并不属于地方事务、而是全国性的中央事务,武汉是没有自行调整的权限的。在不改变金融政策--也即不对限贷做出实质调整的条件下,单纯地松绑限购,对于远郊区地段的房产,甚至还可能因为预期的转差而出现这样的现象:以前越打压越买,以后远郊区可能阶段性地越宽松越观望。当然,即使如此,松绑限购对武汉这样的大城市主流地段的改善型物业是绝对的利好。 

■武汉更容易供大于求

但即使仅仅考虑限购这个政策,武汉所需要的也绝不仅仅只是“松绑”,而应该是全面取消。在中国,副省级及以上的城市中,武汉、天津、北京、上海、成都、沈阳、西安、苏州这8家算是平原城市,除此以外的其它同类城市都是山地城市、岛屿城市。这8家平原城市中心,真正的具备再度挖掘潜力、更大承载能力的平原城市,其实只有武汉、天津、成都、苏州5家。其中,武汉所处的位置在中国之中,尤为重要。

“平原城市”的扩张效率高,扩大同样的半径所释放出来的土地,要成倍地多于“山地城市”、“岛屿城市”。由于平原城市的土地供应可以极大化,因此人口的承载能力更强,往往成为所在国的人口聚集中心、物流集散中心、信息汇聚中心,承担重要的国家使命。但是也由于此,平原城市的房地产供应也更容易供大于求,源源不断的土地释放速度,很容易超出人口聚集的速度。

8494平方公里的武汉既是如此,城市向外扩张带来的新增土地供应极大,而由于武汉是大型的老城市,旧改任务较重,又在新增土地的基础上再度释放出存量土地,新增与存量双重释放,使得武汉土地供应量一直盘踞高位,带来的直接后果就是供大于求!在这种情况下实施限购,很容易造成过度调控、甚至带来巨大的负面影响。

■全面取消限购应该成为武汉的常识

武汉目前总人口在1000万以下,从理论的角度看,武汉还将承担更大的国家使命:一是继续吸纳更多的人口,最终成为超过2000万人口的超级都市,人口扩张空间及其广阔,因为土地、水源、能源的底子决定了武汉是中国城市中,人口增长空间最大、承接能力最强的城市;二是,武汉具备河运、铁运、空运的等半径优势,物流成本最低,素质型劳动力最丰富(高校在校生超过100万),在承接沿海地区制造业转移上将起到领头羊的作用,扩大产业优势。

第一,限购政策,对于武汉为承担国家使命而吸纳人口与产业均是不利的,这等于是发出了不欢迎来武汉、不欢迎落脚武汉的声音。再者,限购本身已经不能实现原定的政策目标了:限购限制了改善性需求,而改善性需求是楼市的非投机主力、是正当的需求。当投机者、投资客已经销声匿迹,限购就已然不再必要。尤其是武汉,取消限购更具正当性。

第二,之前武汉是经济适用房政策实行得最好的城市,现在只要在保障房领域保持这个势头,将能够将低收入人群的居住问题照顾好,当这个阶层的人无须经过商品房市场来解决居住问题的时候,商品房市场就应该通过自由的市场博弈,来合理地配置资源、体现价值!

第三,这是更重要的一点,在城际之间,其它城市已经开始或明或暗地开始取消限购或者定向宽松的行动,而武汉却一直裹脚不前,这将在城际竞争中丢失先机:房地产市场的发展状况,直接决定了地方的财政状况,而财政状况直接决定了城市基建的投资能力,而基建投资能力直接决定了城市的软硬件实力!

目前的现状,依然要依靠政府的投资拉动,尤其是决定城市竞争力的硬件建设。所以,如果武汉迟迟全面取消限购,必然导致城际竞争的不利。全面取消限购应该成为武汉的常识,否则武汉楼市难以保有健康的基础,甚至陷入自残的陷阱之中,值得警惕!

(责任编辑:)
0
0
0

参与评论

全部评论

暂无评论

  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

看房团

2018-12-15 ,汉南线,2018年12月15日 下午12点45分 地铁3号线汉阳客运站D出口查看详情
已报名 18
立即报名

报名成功~客服人员将会尽快与你联系~

您还可以在 “用户中心 >> 我的订单” 实时里查看订单处理状态

聚合专题

打赏
我的积分 5800
1积分 5积分 10积分 50积分 100积分 200积分
积分
打赏
QQ好友 QQ空间