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第2期

房价涨落考验契约精神

社会生活总是不断更新,只有一点不会改变,合法的契约是当事人之间的法律,一旦成立生效则须信守。

专业领域:

武汉大学法律硕士,北京盈科(武汉)律师事务所高级合伙人律师、管理委员会委员、业务指导委员会委员,湖北省律师协会环境与资源法律专业委员会委员,武汉仲裁委员会房地产专业委员会委员。同时具有注册土地估价师、土地登记代理人资格,具有丰富的办理房地产和建设工程法律事务经验,关注房地产发展政策走向及行业前景,对房地产项目开发、集体土地流转的方式及方案设计有独到的研究。

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导语 :根据最新消息,沈阳从出台限购到取消限购不到24小时,有人担心限购政策悄然退市的节奏恐怕会蔓延,除北上广深之外的其他城市也会不同程度地效仿, 直至完全取消。但人们的消费心理总是很奇怪,当下的房价走势已与限购前不可比,取消限购并不等于房价就一定整体上涨,也有可能出现涨跌不一的局面。

由于政府的强制干预,这几年房价经历了过山车式的起起落落,房价涨跌左右着人们的交易心理,有人为没在涨价前买 房而后悔不跌,有人为“卖亏了”或“买亏了”而心潮难平,所以每一次“降价潮”都落都伴随着“退房潮”,每一拨上涨行情的背后,都出现各式各样“不卖了” 的违约纠纷。


延伸阅读:

 

一切“降价维权”都是耍流氓


案例 2007年5月,徐女士与李爹爹签订合同,购买李爹爹位于汉口的房改房,约定价款33.2万元,双方约 定 签约后即付房款,留余款4万元两年内付清后办理过户手续。8月李爹爹将房屋钥匙交给徐女士,10月办理水电过户手续,2008年初徐女士装修入 住,2008年底徐女士要求交付购房余款并办理过户手续,李爹爹以卖房时没得到家人同意为由拒绝,徐女士遂于2009年5月向法院提起诉讼,要求李爹爹履 行合同。

案件审理过程中,李爹爹的妻子张婆婆称,由于涉案房屋原本用于出租,她们夫妻并没在那儿 住,所以婆婆不知道爹爹卖房的事,爹爹无权独自处理两人共有的房产,她也不同意卖房,徐女士与爹爹签订的合同无效,应该把房子还回来,爹爹退钱给徐女士。 徐女士则说爹爹夫妻就住在离这个房子不远处,她收房后装修花了近两个月时间,一家人又在房子里面住了将近两年,婆婆不可能不知道卖房的事,况且有人证实当 徐女士找爹爹要求腾房子时婆婆在场。

法院认为:根据审理查明的事实,婆婆应当知道房子被卖的事实,且在知道后并没有提出反对 意见,应该认为默认了爹爹的卖房行为,爹爹与徐女士签订的买卖合同是双方真实意思表示,合法有效,爹爹应该按照合同约定全面履行义务,徐女士要求支付房屋 尾款后过户的请求应该予以支持,判决徐女士胜诉。

2007到2009年两年间,涉案的房屋市场价格上涨幅度较大,卖方在此情况 下以一方不知情为由反悔,无非是出于经济利益的考虑。但彼时既已作出卖房决定,就应该自行承担卖出后房价涨跌的风险,基于维护诚实信用的出发点,法律维护 契约关系的稳定性,维护守约方的合法利益是契约精神的基础。

该案判决后,最高人民法院于2012年7月1日实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定,对于当事人一方以出卖人在缔约时对 标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。这一司法解释进一步堵住了房屋共有权人以无权处份为由反悔的大门,其主旨在于尽量维护 契约的效力。

同样,在房价下跌的时间窗口,也不乏买房者以各种理由要求退房的案例,形式上表现为前期业主大闹甚至打砸售楼部,司法实践中表现为退房诉讼猛增。针 对这一情况,最高人民法院在2012年下发《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》(下称《通知》),要求法院严格适用情事变更原则, 正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限,提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性。《通知》明确,单纯的房价涨跌属于双方 签约时应该预见到的交易风险,不能作为解除合同退房的正当理由,也是以维护契约为出发点的。

限购政策出台后,在笔者接待的与退房有关的法律诉求中,有不少是由于开发商或其委托的销售代理公司人员,为了揽 客而做出违规代为办理社保凭证、缴税凭证或者承诺办理银行贷款等事项,而事后又无法兑现导致购房者实际无法完成买房交易导致的,购房者交完定金或首付后, 无法获得后期贷款、无法进行商品房买卖合同备案而产生纠纷,但由于承诺事项往往系口头约定,一旦发生纠纷购房者往往陷于被动。笔者认为,只有合乎法律规定 的契约权益才受保护,立约双方对此都应有明确认识,谨慎从事。也许随着限购政策的落幕,上述情形将会成为历史,但社会生活总是不断更新,只有一点不会改变,合法的契约是当事人之间的法律,一旦成立生效则须信守。

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