武汉城市综合体全面发展 中国中华城投资分析

亿房网 郑军华 2013-10-30 08:00
【摘要】
“中国中华城毗邻武汉建设大道”金融一条街,”人民银行,交通银行,建设银行,招商银行,市商业银行,民生银行,农业银行,浦发银行,广发银行和部分外资银行以及保险公司,信托投资公司等非银行金融机构纷纷在此落户,构成了建设大道金融商贸圈堪称中国中部地区的“财富中心”。”
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2006年,新世界中心,为武汉带来了综合体的全新体验。2008年,武汉利嘉置业将第一个将城市综合体引入武汉。随后新世界、万达等企业也成功在武汉复制其开发运营模式。武汉城市综合体的发展已进入“全面发展”的阶段。在短短5年内就有超过50个城市综合体项目“出世”。

武汉城市综合体进入 未来集中上市

城市综合体于1958年诞生于法国巴黎,是大工业时代及市场经济发展到一定阶段后,城市空间(尤其是中心区城市空间)与城市功能的多元化矛盾互相协调的产物,是现代城市发展的必然。

城市综合体于1958年诞生于法国巴黎

城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合,互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体,它具备完整的城市街区的特质,是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果,同时,城市综合体通过街区的关系,与外部空间有机结合,交通系统有效联系,延展城市的空间价值。

城市综合体各子项在功能上的互补性和实际生活中的互动性,使各子项互为配套,互为支持,最大程度地形成资源共享,从而使各项子功能有可能在综合体自身一体化价值平台上,对自身的价值链进行全面超越。

城市综合体是城市化进程和体现城市经济实力的重要载体,多种业态相互作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约,将大大提升城市区域的价值,带来巨大的社会价值;其发展是适应区域开发和提高土地集约利用的趋势,近年来逐渐成为武汉房地产业发展的主流模式之一。

武汉近年来城市综合体发展分布

武汉近年来城市综合体发展分布

2006年,新世界中心,为武汉带来了综合体的全新体验。2008年,武汉利嘉置业将第一个将城市综合体引入武汉。光谷世界城步行街的运作相当成功,光谷世界城融合了世界五大风情的世界最长步行街、一座超五星级58层最高酒店、一座包含十大广场武汉节庆中心、一座拥有顶级商业资源80万平米顶级居住区、一座集居住、办公、购物、娱乐、城市广场于一体的城市地标,总规模达120万方的世界级综合体。项目由利嘉置业开发,是武汉第一个城市综合体的原型。

随后新世界、万达等企业也成功在武汉复制其开发运营模式。武汉城市综合体的发展已进入“全面发展”的阶段。在短短5年内就有超过50个城市综合体项目“出世”,目前正在规划、在建或已建的综合体项目有世贸锦绣长江、武汉新世界中心、瑞安汉口天地、闽东中天国际城、万豪联邦中心、光谷世界城、东湖春树里、百景瑞中央生活区等等。各片区的综合体建筑群,已经由“地标”上升为“城标”的高度。

武汉未来将上市或开业的主要城市综合体

项目名称

地址

开发商

体量(万方)

物业类型

上市或开业时间

汉街万达广场

武汉武昌区沙湖路

大连万达集团股份有限公司

15

购物中心、星级酒店、写字楼

2013

英特宜家购物中心

武汉市硚口区额头湾

北京环球天辰信息咨询有限公司

20.51

综合购物中心

2014

武汉天地天地汇

武汉江岸区永清街

武汉瑞安地产

150

购物中心、写字楼、住宅

2014

武汉南国中心

武汉江汉北路与解放大道交汇处

汉南国置业股份有限公司

7.9

购物中心、写字楼、住宅

2014

武汉中央商务区

武汉市江汉区王家墩

武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司

610

购物中心、写字楼、公寓、住宅

2015

凯德广场古田

武汉硚口区解放大道古田二路

新加坡凯德商用

24.5

购物中心、写字楼、酒店

2016

新世界k11二期

武汉市硚口区航空路口

香港新世界集团

18

购物中心、写字楼

2016

绿地国际金融城

武昌和平大道840

武汉绿地滨江置业有限公司

37.74

购物中心、商务公寓、住宅

2017

恒隆广场

武汉市硚口区民意四路、顺道街、京汉大道交汇处

恒隆地产有限公司

46

购物中心、星级酒店、写字楼

2017

越秀星汇云锦

硚口中山大道1号(轻轨硚口路站)

武汉越秀地产开发有限公司

65

购物中心、写字楼、住宅

2014

武胜路人信汇

武汉市硚口区武胜路与中山大道交汇处

湖北人信房地产开发有限公司

50

购物中心、文化广场

未定

中国中华城概况及区位价值分析

中国中华城位于汉口建设大道与香港路交汇处,这里商业气氛浓厚,高级住宅区林立,因此,香港路被市政府规划为“有浓郁香港风情特色的高档商务休闲黄金走廊”。

中国中华城毗邻武汉建设大道”金融一条街,”人民银行,交通银行,建设银行,招商银行,市商业银行,民生银行,农业银行,浦发银行,广发银行和部分外资银行以及保险公司,信托投资公司等非银行金融机构纷纷在此落户,构成了建设大道金融商贸圈堪称中国中部地区的“财富中心”。

中华城

中华城与江汉路商圈、武广商圈、菱角湖万达商圈紧紧相连,并且并且由于地铁优势,处于江汉路商圈、武广商圈、菱角湖万达商圈三大商圈辐射范围内。

中华城周边虽然缺乏高档的商业和餐饮企业,但中低档的商业和餐饮业态并不缺乏,尤其在星级酒店方面,且具有较好的基础,中华城周边商业业态主要以传统中餐、家乐福大型超市、华氏百货、美容美发、健身美体、高档家居、性格里拉等星级酒店为主。能够满足基本的商务及生活消费需求。

中国中华城是华氏集团总投资120亿元打造的武汉内环最大城市综合体,其中华氏国际广场作为中华城集大成之作商业部分,前期已有华氏百货成熟投资回报体系即运营模式,将被打造成为汉口首个地铁商业中心。

中华城实景

中华城实景

项目总体用地共分为A、B、C三块。地块四邻四至为南至规划绿地, 邻武汉市国税局;东至建设大道,邻武汉市房地局;北至香港路, 邻华氏儒商花园;西至规划路, 邻高家台城中村,项目总占地约210亩,总建筑面积约120万㎡,由商业、写字楼、酒店与住宅四大类组成。总投资120亿元,将分成三期开发,

一期: A地块紧临繁华的香港路延长线,处于香港路与建设大道交叉路口。

二期: B地块被建设大道、高家台路、 台北路、香港路等四路围合。

三期: C地块邻三眼桥路,处三眼桥路、 三眼桥北路及江大路围合。

中华城用地规划图

中华城用地规划图

预计开发周期为8—10年。其中商业部分的面积比重最大,地上地下面积合计约44万余㎡,主要由大型购物中心、主题店与大型综合商业街组成;住宅面积合计37万余㎡,由高档公寓、SOHO与精品住宅组成;写字楼面积27万余㎡,由三栋超高层甲级写字楼级组成;酒店面积11万余㎡,由一栋超五星“国际大酒店”、一栋四星“公寓式酒店”和一栋华中地区首家七星级奢华酒店组成。

中华城一期规划图

中华城一期规划图

一期投资30亿元建35万㎡;二期投资30亿元建35万㎡;三期投资 50余亿元建42万㎡。

地铁将提高沿线楼盘的人口流动性、拓宽中华城客户覆盖面。目前建设中的武汉轨道交通3号线、6号线与7号线的换乘站与中华城无缝对接几乎途经武汉所有商圈,极大提升项目的交通优势。中华城的交通条件优越,辐射地域较广。未来五年,地铁通车后,覆盖面将更广, 商业价值与居住价值也将同步大幅提升。

中国中华城投资分析

作为城市综合体的中华城商业规划比建筑规划更重要 。甚至在一定程度上,商业经营规划比建筑格局规划更加重要。科学的商业地产开发强调的是整体战略,在现代商业地产观念中,硬件规划与软件规划是一个不可分割的整体。如何确保购物中心的商业规模能引爆市场,并使购物中心在未来获得可持续的发展,就需要对社会环境、经济发展、人均购买力和城市发展进行全方位的分析和判断。

商业专家所广泛认同的一个标准——52:30:18,即商业:娱乐:餐饮=52:30:18,我们称之为商业黄金分割定律。中国中华城商铺建成后,将是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、商务等一站式消费的休闲娱乐中心。

中华城商业业态规划

中华城商业业态规划

中华城所在片区内客户群体呈现多层次,广区域的发展趋势,受到区域情结的限制,片区内的客户还是以汉口客户为主。

中华城主要消费客户群体

汉口逐年增长的人口及家庭数量带来大量潜在消费群体。中华城主要消费客户群体是以区域内及周边区域为主。

中华城区域流动人群大于本地居住人群,以区内企业机构商务衍生人员及自身雇员为主,为区域内流动人群的绝对主力。此外,地铁建成后,区域内流动人群消费特征明显,购买能力强,现阶段以商务相关为消费主体,在流动方向和时间段上有一定规律。

1、中华城毗邻的金融街和政府办公区,存在大量的商务及公务消费需求,金融街以商务金融为主,不具备零售型商业特性,具有完善配套的物业稀缺,仅有新世界国贸等少数主力店,并不能满足区域内商务、公务及生活消费需求。而项目对面华氏百货商业档次较低。

2、作为地铁上盖物业,地铁3号线、6号线、7号线将为中华城带来大量流动人流。据测算日人流量将超过80万人次。

3、中华城另一毗邻的主干道,香港路上的商业及传统餐饮也并不足以满足商务、公务消费的需求。另外香港路沿线居民小区众多,也能提供较稳定的消费人群。

总体来说,轨道交通与商业的影响是双向的,轨道交通深入的区域通常都具有良好的商业基础,而轨道交通的引入又会加速新项目的诞生,使沿线商业环境更加成熟。

从时间角度看,轨道交通客流高峰在于一早一晚,而生活方式的改变使得轨道交通对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。武汉城市的外延式发展,新的城市副中心不断形成,商业的发展也宜与轨道交通集合考虑,有效进一步扩大商业的辐射范围。对于轨道交通的商业功能而言,更为需要的是把客流转化为有效的消费流,这一要求使得地铁商业具有更强的专业性,包括商业定位和规划以及商业组合等。

中华城公寓投资经济分析

公寓增值收益分析:

汉口中心区区近年成交均价及涨跌变化

 

2010

2011

2012

20139

成交均价

9564.04

10504.84

10762.00

13191.70

同比变化

25.77%

9.84%

2.45%

22.68%

平均变化

15.18%

中华城周边同类物业成交价格情况:(单位:元/平方米)

住宅

商铺

项目

均价

年涨幅

项目

均价

年涨幅

银泰大智嘉园

17000

23.07%

泛海国际居住区

32659.63

-0.054%

融科天城

17500

9.37%

葛洲坝国际广场

27771.26

6.52%

泛海国际居住区

14000

7.69%

楚天都市金园

20090.44

-0.86%

大武汉1911

18000

5.88%

融科天城

31674.29

-16.9%

葛洲坝国际广场

14000

0%

武汉天地

44541.34

5.21%

平均均价及涨幅

16100

9.20%

平均均价及涨幅

31347.392

-1.22%

通过市场比较法,对比周边同类物业价值变化并综合近年来汉口中心区价格变化趋势和幅度,并进行区位、交通配套等因素修正计算,预期中华城公寓增值收益为:

住宅均价(元/平米)

增值收益率

年增值收益(元/平米)

15000

10.5%

1575

中华城住宅公寓户型的面积跨度大,功能适用面广,所面对的客户群也较为分散,利于扩大客源。

中华城公寓出租率判断:

中华城商务和商业为社会交易创造交易地点和交易平台,在这个平台,能够使商人们更容易的接触到他们所需要推销商品的客户;因此其愿意为获得这一机会支付租金。作为金融街、风情街与政务圈重叠地段,且具有优越的交通和配套。因此中华城公寓具有相对较高的出租率。

中华城周边同类公寓出租价格情况:(单位:元/平方米.月)

项目

类型

租金

项目

类型

租金

菱角湖万达

公寓

43

君悦尚品

住宅

34

华南国际广场

公寓

45

澳门银座

公寓

34

香江花园

住宅

27

万科香港路8

住宅

35

天下城市星座

公寓

36

紫藤花园

住宅

27

长福公寓

公寓

35

碧波大厦

公寓

39

平均租金

35.5

通过市场比较法,对比周边同类物业价值变化并综合近年来汉口中心区租金价格变化趋势和幅度,并进行区位、交通配套等因素修正计算,预期中华城公寓出租收益率为:

住宅均价(元/平米)

租金(元/平方米.月)

年租金收益(元/平方米.月)

静态出租收益率

15000

40

480

3.2%

小结:中华城公寓售价低于周边楼盘平均售价,鉴于中华城优越的地块及金融街配套、加上地铁上等交通优势,该项目具有较大升值空间及较高的出租率率。能够取得较好的投资收益。

由于中华城一期写字楼只租不售,因此不对其作投资分析。

中华城商铺投资经济分析

商业地产的真正价值不在于钢筋水泥建得有多漂亮,而在于这块地点是否能有效交易(能够接触到他所需要的消费者)—渠道价值。商业地产卖的是“接触客户的机会”而非建筑价值。开发商将交易场地租给商人,商人见到的客户越多、实现的交易越大,愿意付出的代价越高。

中华城地段尤其是交通的优越,商务氛围浓厚,能够为项目带来大量人流,其商业业态规划也能弥补该区域高档商业功能的欠缺,但由于周边商圈众多及未来上市的同类物业供应大增,因此在商铺收益上很难超过该区域及周边同类物业收益水平。

中华城周边同类公寓出租价格情况:(单位:元/平方米.月)

项目

类型

租金

项目

类型

租金

江汉路新世界

商业街商铺

750

泛海国际

综合体

72

后湖万家汇

购物中心

120

菱角湖万达

综合体

265

融科天城

商业街商铺

210

平安大厦

购物中心

150

江汉路万达

综合体

650

万景国际

综合体

110

澳门银座

社区底商

280

西北湖新世界

商业街商铺

265

平均租金

287.2

目前中华城采取开发商包租的的形式,具体收益率由合同约定,期限为10年,10年后商铺的使用和收益另行协商,协商不成由开发商全额退还购房款。

中华城商铺投资经济估算:(单位:元,元/平方米.月)

中华城商铺投资经济估算

小结:经市场调研数据显示武汉市商铺收益率在3%-5%之间,同类商铺收益率4%-6%之间,虽然中华城合同约定起始租金与周边同类商铺平均商铺租金接近,但在未来同类综合体和商铺大量上市的情况下,能够维持合同约定的收益率,对开发商的招商及运营等方面造成巨大的压力。

中华城投资静态经济技术指标

类型

   

静态收益率

公寓

静态增值收益率

10.5%

静态出租收益率

3.2%

租售价格比

1:320

商铺

1-3

7%

4-6

8%

7-9

9%

10

10%

10年后

另行协商

中华城投资风险分析

经济及合同违约风险

中华城作为城市综合体在未来面临较大的市场竞争,中华城商铺部分合同约定收益率高于目前大多数同类商铺收益,在未来大量同类项目上市的情况下。一旦不能实现约定收益,将面临较大的违约风险。另外,退还购房款项的约定也面临一定合同风险。

产权风险

中华城商铺为分分割式商铺,虽然收益确定,但是相邻关系复杂,与权属明晰,可控制性与自主性都很强且受相邻关系影响较小的独立式商铺不同,产权经营管理权等权属概念含糊,在商铺产权的使用、处分、收益、抵押的权利使用上受到严重制约,从而面临较大风险。

运营风险

一般来来说,城市综合体各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后;而为了树立项目品牌形象,酒店或写字楼项目一般先期入市。而这,正是现代商业地产规划科学的基本原则。城市综合体成功的关键既在于业态分布和招商,更在于后期的运营。

绝大多数情况下,一个商业地产项目的风险就在于招商阶段,招商不成功或者时间的滞后,都会对项目带来失败的阴影。招商就好像是商业发展的瓶颈,严重制约着商业地产的成熟与发展。因此,中华城的招商和运营将对未来收益产生巨大影响,从而使得中华城投资面临较大风险。

(责任编辑:官昌旭)

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