开发商“暗降”得罪人 老业主“暗维权”有妙招

亿房网 褚苏亚 2014-06-13 07:00
【摘要】
“楼市下行,开发商这一头仍假装撑着上演“楼市繁荣”好戏,另一头面对压力山大的销售业绩,却早已开始向新买家提供“一对一”暗降。暗降风潮席卷全国,暗降手法颇为神秘,力度很是诱人,降幅有的近一半。开发商遮遮掩掩就是怕老业主知道楼盘前后差价大,前来维权。”
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(亿房网2014年6月13日文 褚苏亚)楼市下行,开发商这一头仍假装撑着上演“楼市繁荣”好戏,另一头面对压力山大的销售业绩,却早已开始向新买家提供“一对一”暗降。暗降风潮席卷全国,暗降手法颇为神秘,力度很是诱人,降幅有的近一半。开发商遮遮掩掩就是怕老业主知道楼盘前后差价大,前来维权。

然而纸终究包不住火,老业主得知新盘价格大跳水后时常“大闹”售楼部。他们的目的无非是退房或者退差价,然而购房合同上条条款款硬是没有能保障“退差价”的,维权者还时常被冠上有违“契约精神”的帽子。

在楼市,对于商品房降价该不该赔偿也一直被激烈争辩着,甚至连律师都无法保障维权者利益。究竟购房者是上了哪些当呢?他们为什么维权难?有什么方法可以破解?笔者在此一一分析并为购房者提出建议。

“新人”“捡白菜”笑了 “旧人”房价跌哭了

案例:九龙仓大幅降价 各地老业主不依不饶

拿近期谈论的比较热的九龙仓大幅降价举例子。从四月底至今,全国已有媒体两次曝出九龙仓因大幅降价导致业主不满遭到业主维权。例如,位于成都二环的九龙仓御园二期、三期、御公馆楼盘的降价。资料显示,此次九龙仓三个楼盘降幅最高达到5000元,从均价13000元/平米降到最低8243元/平米。业主的辛苦钱因为楼盘降价损失10几万,这个责任谁来负?开发商会赔偿吗?对此开发商和老业主各执说法。

置身其中的业主对因楼市降价让自己买单十分不满。3月29日,九龙仓御园数百名业主把售楼部围的水泄不通,并扯出“价格欺诈、坚决退房”的横幅。白纸黑字,人头攒动,还有业主愤怒的“声讨”。而开发商表示此次降价是九龙仓成都公司前所未有之举,并表示,这是成都市东二环路目前价格最低的楼盘。

同是九龙仓,杭州这边情况相似。深受楼盘降价之害的老业主已经上访到市政府、信访办等部门,而住建局也已经接收了他们的投诉,并对他们的注册公司富景房地产开发(富阳)有限公司1.8亿元的保证金账户进行了监管。此次资金监管,可能源于九龙仓在降价之前并没有通报相关部门。

武汉这边呢?依然上演着业主一月内被“坑”近10万的戏。近日,武汉一姓陈业主表示,其购买的房子一个月内价格便跌了,让其直接损失69000元。然而陈某还算了一笔账称损失远不止明面儿上的钱:大部分人都是贷款买房,这个房价涉及到商业贷款利息。我上月购房时花费100万,其中首付30万,公积金贷款50万,商贷20万。20万的商贷,我要还30年,连本带利共还款136.95万,现在利率上调5%,额外要加3.34万元。一套房子下来,我一共花170.29万。

但现在同一户型同一面积的商品房,总价931000元,同样首付30万,公积金贷款50万,商贷仅13万,分30年偿还,连本带利一共还120.94万,利率上调5%,额外要加2.9万。一套房子下来,一共花153.84万。按我全部支付的费用算,一个月我亏了16.45万!

延伸阅读:九龙仓一年市值缩水600亿 降价促销屡遭业主维权

前后只差一个月,却有如此“惊悚”的差价,难怪前期购房的业主心有不甘要维权。对于部分想维权的业主来说,哪怕天天不上班死守售楼部亦或直接上演打砸“好戏”也在所不惜。然而,你要维权,耍赖总行不通吧?人家开发商都有强大的律师智囊团做后援,他们一纸合同亮出来就能堵死你。那么合同上到底怎么规定的呢?让我们来一探究竟。

合同上没有赔偿保障 维权者都有违契约精神?

首先购房者要来看看购房过程中到底哪些情况是可以退房的,法律上是这么列出的:第一类是购房合同无效而导致退房。第二类是购房合同被依法撤销而导致退房。第三类是套型误差而导致退房。第四类是面积误差而导致退房。第五类是规划设计的变更而导致退房。最后一类房屋主体结构质量不合格而导致退房。

如此一看,业主想要退房的是肯定没戏了。那么补偿差价呢?律师方面表示:业主和开发商都要遵守购房合同的相关规定,针对降价补偿问题同样如此,如果合同中没有相关补偿条款则按照法律,开发商有权拒绝业主的补偿要求。但是按照法律的显示公平原则,若社会情况发生重大变化,合同一方可向法院请示变更合同。

何谓重大变化?即在买卖房屋方面,价格下降超过30%通常被认为是重大变化即业主可向法院提出变更合同的申请。从这里便可看出业主维权有多难了。基本上来说,即使是补偿差价,也要满足两方面条件:首先是价格下降一定要超30%才能赔偿,其次还需业主主动向法院提出变更合同的申请。要注意的是,闹到法院,事情就麻烦了。无论是资金还是手续方面还是业主在承担,即使变更了合同后面也还有很多烦琐事宜。

延伸阅读:常州一楼盘降价千元引维权百名业主砸售楼处联合索赔

法律指导:购房者六种情况可退房

业主不禁要问:退不了房不说,补个差价都这么难?笔者认为这是必然。首先不论开发商本身有多“奸”,整个市场上关于降价赔偿就存在很大争议。反对派中甚至不乏一些律师都认为:降价赔偿有违契约精神。他们认为购房者“买涨不买跌”的心态要不得,买到的房子价格涨了拍手称快,价格一跌就上演暴力打砸的戏码。

不赞成降价补偿的这部分人的看法其实在商品交易规则上讲确实无可厚非。房子只不过是大宗商品,和手机、电脑一样。试想买手机的顾客哪个不是先买先得,等“尝过鲜”了,产品降价了也只能叹息一声而已。有谁能保证你永远买到最低价的?房子也是一样,开发商毕竟有他的促销权利,要是人人都来兴师问罪,市场就乱套了。然而,从消费者角度讲,毕竟一夕之间损失的是10来万辛苦钱,他们只能自认倒霉么?别急,笔者来支招。

精明业主不打不闹 与开发商“暗箱操作”协商退款

首先:想要不被忽悠,要从购房合同的源头抓起。之所以很多业主面对楼盘降价而赔偿无门,都是因为他们签订的购房合同中压根就没有保价协议。因此业主想要有法可依的退钱,就必须把赔偿条款写入合同里。律师指出:如果开发商在广告中并于保价的承诺具体明确,应当视为开发商自愿承担价差损失,该承诺的内容有效,应视为商品房买卖合同的一部分,对开发商具有约束力。如果开发商做出了上述承诺的,购房者也可以要求开发商将承诺的内容写入合同。如此一来,开发商想耍赖也难了。

其实,购房者不难发现,在房屋买卖过程中很多纠纷的产生,都是因为业主没有仔细研读开发商提供的购房合同。首先他们自己没有把合同当做日后维权和索要赔偿的重要且唯一依据,才造成了被开发商钻空子的后果。毕竟面对自己有质疑的购房合同,开发商并没有逼你去签定,所以,主动权还是在业主手中的。

其次:不管被开发商“榨取”了多少血汗钱,业主跑到售楼部门口打砸闹都是极不明智的做法!要知道,业主即使是抱成了团要和开发商大干一场,终究也是“胳膊拧不过大腿”。从法律层面上讲,开发商有他们的律师团,如果到头来被他们反咬一口,告你造成财产损失或者人身伤害,不但不能解决问题,而且是侵权的违法行为,轻则应承担赔偿损失的民事责任,情节严重的,还有可能构成犯罪,受到刑事处罚。现实是很残酷的,面对开发商,老百姓就是弱势群体,所以千万不要把事态弄大,最终还是自己吃亏。

最后:业主要明白开发商暗降属于违规,为维护声誉不受损,开发商可与业主私下协商退款!这里我们回到前面提到的所谓“契约精神”,有部分人认为索要赔偿的业主有违契约精神。但是笔者认为这个契约精神不可一概而谈。要知道,开发商搞暗降,本就是他们违背契约精神在前。根据律师解释:开发商实行秘密降价行为并签订保密协议,不将真实的交易价格在售楼部公开的,是违反发改委文件规定的违规行为。

换句话说,当业主抓住开发商暗降的“小辫子”时,开发商本就是理亏的,只是碍于合同规定他们才敢有恃无恐不退钱。那么这个时候根据开发商一贯希望大事化小的心态,业主则大可以和他们私底下“谈判”了。这种谈判模式其实和开发商私下“一对一”暗降一样。你敢“一对一”给优惠,我就敢“一对一”来和你谈判要求退钱。依律师说法:如果将商品房降价的全部损失强加于开发商,没有法律依据,但开发商自愿进行房价补偿的情况除外。事实上,开发商自愿补偿差价也确实不无可能,当然业主要抱着试一试的心态,但是只要这个态度诚恳,而不是一上来就“动手”和大骂的,开发商都有“暗箱操作”把钱退还业主的可能。

延伸阅读:武汉律师解读:大闹不合理,开发商暗降违规!

了解了这些面对开发商暗降业主如何索要赔偿的小建议后,相信你们心中至少燃起了一丝希望,在和开发商谈判的时候也有了点底气。总之,笔者建议:业主维权应谨记“三有”:有理有据,有理不在声高、有事好商量!

(责任编辑:陈岚)

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