购房合同升级新版 如何验房规避购房陷阱?

亿房网 郑玉晶 2014-07-04 09:00
【摘要】
“中国梦,首先是安居梦。房子,在中国老百姓心中,不仅是一个遮风挡雨的住所,更是向希望起航的港湾。购房者在买房过程中,时常遭遇不公平合同条款、延期交房、房子质量不过关、虚假宣传等问题,但是很多购房者在遇到问题的时候,根本不知道采取何种有效的方式解决。”
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(亿房网2014年7月4日文 郑玉晶)中国梦,首先是安居梦。房子,在中国老百姓心中,不仅是一个遮风挡雨的住所,更是向希望起航的港湾。购房者在买房过程中,时常遭遇不公平合同条款、延期交房、房子质量不过关、虚假宣传等问题,但是很多购房者在遇到问题的时候,根本不知道采取何种有效的方式解决。

今后,买预售的商品房期房和买能直接入住的现房,将签署不同的购房合同。住建部近日发出通知,目前执行的《商品房买卖合同示范文本》,已修订升级为新版本。针对住建部制定的格式合同,同时根据武汉本地楼市实际情况,对一些细节进行完善后,将执行新版购房合同。

如何验房

明确基础设施交付标准 临时水电交房违规

房屋交付时基础设施满足什么条件才能交房?由于现行的购房合同说法非常笼统,没有明确可衡量的标准,致使交房时出现大量扯皮。而在新版的购房合同明确了水、电、气交付标准,要求小区供排水、供暖设施与城市管网连接,供电交付时纳入城市供电网络并正式供电。这也就意味着,楼盘交付时如果使用的是临时供水、供电,是不符合交房条件的,将被视同为开发商违约。

明确公共配套信息 勿轻信开发商的口头承诺

在购房合同纠纷中,经常是购房者与开发商各执一词,购房者对于开发商的宣传和承诺没有相应证据证实,最终导致购房者诉求难以实现。现在的开发商在卖房时为了吸引购房者,常常给出很多公共配套的口头承诺,但到交房时又常常落空,因为“口说无凭”,购房者后期无法维权。

所以在新版的购房合同中增设了公共配套设施交付约定,以建设工程规划许可为准,约定小区绿地率、规划的车位、幼儿园、学校、物业用房等公共配套设施的交付达到标准。在交房时,购房者可以按照合同约定进行查验,一旦发现开发商没有履行这些约定,就可以依此进行合法维权。

不要轻信开发商的口头承诺,在购房过程中,要注意收集和保留开发商及其工作人员的宣传或承诺,如:书面的宣传单、承诺书,口头承诺的录音录像,短信、电子邮件,聊天记录等通讯记录。另一方面,在收集工作人员非书面证据时时要先确认其身份,是否代表开发商在作说明。对自身权利有重大影响,且易消失的证据,必要时请公证处作证据保全公证以保留相关证据。

如何验房

搞清定金与订金的区别

关于定金和订金的区别,到底哪一个是能退,哪一个是不能退的?很多购房者由于混淆概念,也会引发一些不必要的纠纷以及矛盾。

定金是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,开发商不履行合同的,应双倍返还定金。

订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段 ,并不具备担保性质。商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若开发商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担其他违约责任。假如购房者在开盘前要求退还订金,这是能得到法律保护的;至于定金,如果相应的合同合法有效,那么开发商依法可以不退定金,如果合同效力有瑕疵,则另当别论。

交房时不得“搭车收费”

现在多数楼盘为了提高“交房率”,达到内部考核要求,都存在先收房再验房,交房时必须交房产证办证费、物业费等“霸王规定”,引发业主大量投诉。新版购房合同明确了购房者在交房前有权对房子进行查验,开发商规定的先收房再验房属于违约行为。

另外,针对交房过程中经常出现开发商要求交房产证办证费用、物业要求预付半年物业费等“搭车收费”情况,新版合同也明确规定,不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

不久之前,汉口一楼盘收房的张女士说,收房时她特地花了钱请了验房师验房,不料却遭到开发商的阻拦,开发商要求她先签字收房,才能入户验房。“先收房再验房,这不是本末倒置吗?”李女士质疑开发商这是霸王规定,但开发商工作人员却坚持不放行,并称,其他楼盘都是这样的,这是行规。李女士坚持后无果,最终无奈签了字才去收房,结果验房果然发现了一堆问题,尽管开发商承诺整修,但是她总觉得不放心,“整改不到位,我就不收房,这样不是更能保护我们业主权利吗?”

小编就这个问题咨询了有关人士,他表示,现在几乎每个楼盘都存在这种情况。这些在合同上没有约定,也没有相关的政策规定,开发商就有了自由做主的空间。业内人士透露,开发商制定了交付考核制度,为了提高交房率,就出现了这样的“霸王规则”。另外,主要负责交房的物业公司,为了能保证收到物业费,也以交房为筹码,搭车要求“先收房交费再给钥匙验房”。

房产律师吴良涛认为,开发商“先收房再验房”的规定是明显的霸王规定,这不需要合同约定,先验后收是开发商履行基本义务必须做的事。但是在实际操作过程中,由于没有相关合同约定以及管理办法,房管部门缺乏有力管理措施,久而久之,霸王规定成了交房行规。

所以为了减少这种交房扯皮,住建部于6月16日新发布的购房合同范本,增加了房屋交付前买受人查验房屋的规定,其中就增设了多项条款保障购房者权益。

如何验房

七步验房法

在接房前,购房者是否可以先验房?接房后,房屋出现质量问题该找谁?对此,住建部与国家工商总局在今年五月底共同发布的《商品房买卖合同示范文本》都有了详细的说明。而关于验房,如何验房,即将面临要交房你的您又知道吗?

1、合同

核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符。

2、水电煤气

检查水电煤气畅通情况和能否正常使用。首先是开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,以此测水压。然后用万用表测量各个强弱电是否畅通。最后关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

3、墙体

检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝,特别是查看山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方是否有水迹。

4、地面

仔细检查地面有无空鼓开裂情况,如有空鼓,一定要责成开发商尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板。

5、层高

测量一下楼宇的层高是否满足国家标准要求。

6、门窗

详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)。

7、下水防水

分别向台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等地方灌水,每个下水口应灌入两盆水左右,下水处有咕噜声且表面无积水,这就代表正常。最后,厨卫放水闭测(积水约高2cm),在24小时后查看楼下邻居厨卫天花是否有渗水情况。

最后,小编也向相关人士咨询了几点非常实用的购房建议,在此希望能够给大家一些借鉴。

第一,购房前期注重考察核实,如对开发商资质、实力、信用及公众口碑的初步了解;对开发商及其工作人员的宣传、承诺是否合法和可行有一个初步判断,对有疑问的地方一定要详细咨询,多方打听。

第二,在签订购买合同时要慎重,对合同条款要理解清楚,尤其是合同价款的计算方式、房屋的面积计算方式、房屋的交付时间及交付条件、逾期交房的违约责任、开发商代办产权的时间及违约责任等要约定清楚,相关合同条款还可以请律师提供法律意见以作参考。

第三,对于部分楼盘的购房者还应当注意,如该楼盘经常停工或涉及重大诉讼,可能导致楼盘烂尾,则购房者要及时向开商主张权利,防止楼盘烂尾给自己造成重大损失。

(责任编辑:陈岚)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。

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