(亿房网2014年8月8日文 褚苏亚)“什么?我们买的是武汉同一区域户型大小差不多的房子,为什么你可以60万搞定,我却需要100多万?”
“那当然了,因为我买的是还建房,而你却买的是商品房啊!”
亿房百科名词:还建房
随着武汉市大规模城中村改造项目进入尾声,大批还建房开始集中涌现,还建房的价格“优势”也越来越多地引起了购房者瞩目,动辄五千元一平的市中心房源,还跟商品房在一个小区内,确实相当的“诱人”。
现在遍布武汉三镇的还建房,不仅仅只是让拆迁户们“居者有其屋”,更是频频被户主和中介“倒卖”给购房者,以谋求交易双方的利益最大化。然而问题也随之而来,因为许多还建房并没有取得两证,私下交易所产生的隐忧是不受法律保护的,因此一旦购买的还建房后期遇到问题,买家权益无法得到保障,只能追悔莫及。
那么在江城购买低价还建房到底有哪些风险?想要购买还建房的购房者如何规避风险呢?笔者将结合实际案例以及律师的专业解读给出答案。
亿问亿答:
第一个不能上的当 集体性质小产权房买不得
想要买还建房,首先要弄清江城还建房有哪几类,到底哪种可以买,而哪种是雷区,买不得。
从土地性质及归属看,武汉现在还建房主要分两类:一类主要针对城中村改造征收拆迁后采取产权调换方式,选择在集体土地上的房屋进行调换,该类房屋俗称“小产权房”。由于国家并未制定集体土地使用权登记制度,小产权房在法律上一直处于真空状态,因此,一旦出现纠纷,购房人的权益在法律上很难得到保护。
另一类还建房是指,国有土地上的房屋拆迁还建房,一般通过划拨方式取得的建设用地,并且具备开发所需要的五证。一般来说,如果是重大城建拆迁的还建房,将来是可以办两证的。只是由于该类型房屋本身对被拆迁人具备一定的补偿性质,因此无论从立项报建及规划设计上都会有一定瑕疵,这些法律手续不完备导致了权证正常办理可能延期。该类房屋也分为两种:一种是经济适用房性质,一种是商品房性质。
他们的区别是经适房办两证后,需要满5年才能上市交易,而商品房只要办证后就可以随时交易。也就是从理论上说,购买国有土地拆迁的还建房,最起码是有“两证”的,购买这类房子和一般的二手房差别并不大,这样的操作是有法律保障的。因此,江城的大多数还建房交易也都是此类“大产权房”交易。
然而,是不是所有还建房的买卖双方都有耐心等拿到房屋“两证”再交易呢?经笔者暗访,发现其实江城有许多屋主和中介,早已按耐不住在卖还未取得两证的还建房。
江城还建房“地下交易”火热
熟人介绍来买还建房 限购放松后更好卖
笔者联系了武汉三个出售还建房的卖家,他们有的是拆迁的屋主本人,有的是代卖的中介。经过交谈,笔者发现还建房私下买卖很活跃,多数卖家表示自己的房源不愁卖。东湖某还建房户主告诉笔者:前段时间来问的人不多,限购放松后来询问的明显多了。该户主还说:“我们这还建房价格比周边商品房便宜几十万,很多来问房子的都是被以前曾经买过的熟人推荐来的。”
南湖某还建房的代卖中介也告诉笔者:“我们的房子100平,均价7000元每平,而且你诚心想要还可以和房东还价,比起周边上百万的房子便宜多了!”
南湖某拆迁还建房
营销手段避重就轻 只谈优点不提隐患
在和三家卖方沟通的过程中,笔者发现他们往往能找到很好的营销点,这让对还建房的安全性还存有疑虑的购房者对他们的房子很心动。以东湖的还建房为例,该户主的还建房面积约100平,售价约70万。他向笔者介绍,他们这的还建房小区去年8月交的房,面积非常大,其中A,B,C三个区,共8000套都是还建房。此户主向笔者如此“推销”:我们这里都是原来的国营单位小区拆迁,属于划拨土地性质。小区配套已经很好,关键是用还建房的价格买房还能像商品房一样看湖景。”
还建房两证“难产”
房东:没拿到证才便宜卖 有两证肯定涨
在笔者接触的三个卖家中,他们的房子有的是08年就建好的,也有的是刚交房的,这些房子全部还未办下两证,户主和中介要么是说不知何时办下,要么是说预计两年或更久。
笔者询问东湖某还建房房主他的房子是否已办下两证。该房主非常确定地说:“现在还没有,但还建协议上承诺过我们的房子是可以办两证的!”然而,当笔者问户主具体何时能办下两证时,户主又说:“原来是说交房后的9个月就可以办两证的,但现在过了几个月还没有办,可能是开发商那边相关手续还没有完备。”
笔者对此表示担忧:“到了承诺的时间房产证还没办,那会不会以后都办不下来了?”业主却坦言,对于具体何时办下来他们也无法承诺。不过他也提醒笔者:“我们就是因为还没有房产证才卖这个价。因为没证,现在购房的人贷不了款,只能全额付,所以我们才定价70万左右。将来一旦办下两证,购房者可以贷款了,我们肯定会涨价!”
而南湖某还建房的中介也向笔者直言:“我们现在卖这个价,就是因为还没办下两证。”该中介向笔者透露,南湖片拆迁还建的房子有很多都在对外销售,这些房子均价约在6000到7000元每平米,低的甚至有5000多元每平米,而一旦这些房子取得了两证,均价将上涨1500到2000元每平。
当笔者向该中介表示对没有两证的房子还是不放心时,他则用很多说辞来解除笔者的“后顾之忧”,甚至还罗列出没有两证的房子的“好处”:
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