武汉还建房地下交易火热 市中心5千/平你敢买吗?

亿房网 褚苏亚 2014-08-08 07:00
【摘要】
“随着武汉市大规模城中村改造项目进入尾声,大批还建房集中涌现,还建房的价格优势也越来越多地引起了购房者瞩目,动辄五千元一平的市中心房源确实相当诱人。武汉的还建房频被户主和中介倒卖给购房者,然而许多还建房并没有取得两证,私下交易产生的隐忧是不受法律保护的,因此一旦购买的还建房后期遇到问题,只能追悔莫及。”
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(亿房网2014年8月8日文 褚苏亚)“什么?我们买的是武汉同一区域户型大小差不多的房子,为什么你可以60万搞定,我却需要100多万?”

“那当然了,因为我买的是还建房,而你却买的是商品房啊!”

亿房百科名词:还建房

随着武汉市大规模城中村改造项目进入尾声,大批还建房开始集中涌现,还建房的价格“优势”也越来越多地引起了购房者瞩目,动辄五千元一平的市中心房源,还跟商品房在一个小区内,确实相当的“诱人”。

现在遍布武汉三镇的还建房,不仅仅只是让拆迁户们“居者有其屋”,更是频频被户主和中介“倒卖”给购房者,以谋求交易双方的利益最大化。然而问题也随之而来,因为许多还建房并没有取得两证,私下交易所产生的隐忧是不受法律保护的,因此一旦购买的还建房后期遇到问题,买家权益无法得到保障,只能追悔莫及。

那么在江城购买低价还建房到底有哪些风险?想要购买还建房的购房者如何规避风险呢?笔者将结合实际案例以及律师的专业解读给出答案。

专家告诉你:还建房到底能不能买卖?有风险吗?

亿问亿答:

还建房能不能用公积金贷款?》》》

买了还建房可以办两证吗?》》》

集体还建房能不能办房产证?》》》

武汉还建房_亿房网

第一个不能上的当 集体性质小产权房买不得

想要买还建房,首先要弄清江城还建房有哪几类,到底哪种可以买,而哪种是雷区,买不得。

从土地性质及归属看,武汉现在还建房主要分两类:一类主要针对城中村改造征收拆迁后采取产权调换方式,选择在集体土地上的房屋进行调换,该类房屋俗称“小产权房”。由于国家并未制定集体土地使用权登记制度,小产权房在法律上一直处于真空状态,因此,一旦出现纠纷,购房人的权益在法律上很难得到保护。

另一类还建房是指,国有土地上的房屋拆迁还建房,一般通过划拨方式取得的建设用地,并且具备开发所需要的五证。一般来说,如果是重大城建拆迁的还建房,将来是可以办两证的。只是由于该类型房屋本身对被拆迁人具备一定的补偿性质,因此无论从立项报建及规划设计上都会有一定瑕疵,这些法律手续不完备导致了权证正常办理可能延期。该类房屋也分为两种:一种是经济适用房性质,一种是商品房性质。

他们的区别是经适房办两证后,需要满5年才能上市交易,而商品房只要办证后就可以随时交易。也就是从理论上说,购买国有土地拆迁的还建房,最起码是有“两证”的,购买这类房子和一般的二手房差别并不大,这样的操作是有法律保障的。因此,江城的大多数还建房交易也都是此类“大产权房”交易。

然而,是不是所有还建房的买卖双方都有耐心等拿到房屋“两证”再交易呢?经笔者暗访,发现其实江城有许多屋主和中介,早已按耐不住在卖还未取得两证的还建房。

江城还建房“地下交易”火热 

熟人介绍来买还建房 限购放松后更好卖 

笔者联系了武汉三个出售还建房的卖家,他们有的是拆迁的屋主本人,有的是代卖的中介。经过交谈,笔者发现还建房私下买卖很活跃,多数卖家表示自己的房源不愁卖。东湖某还建房户主告诉笔者:前段时间来问的人不多,限购放松后来询问的明显多了。该户主还说:“我们这还建房价格比周边商品房便宜几十万,很多来问房子的都是被以前曾经买过的熟人推荐来的。”

南湖某还建房的代卖中介也告诉笔者:“我们的房子100平,均价7000元每平,而且你诚心想要还可以和房东还价,比起周边上百万的房子便宜多了!”

武汉还建房_亿房网

南湖某拆迁还建房

营销手段避重就轻 只谈优点不提隐患

在和三家卖方沟通的过程中,笔者发现他们往往能找到很好的营销点,这让对还建房的安全性还存有疑虑的购房者对他们的房子很心动。以东湖的还建房为例,该户主的还建房面积约100平,售价约70万。他向笔者介绍,他们这的还建房小区去年8月交的房,面积非常大,其中A,B,C三个区,共8000套都是还建房。此户主向笔者如此“推销”:我们这里都是原来的国营单位小区拆迁,属于划拨土地性质。小区配套已经很好,关键是用还建房的价格买房还能像商品房一样看湖景。”

还建房两证“难产” 

房东:没拿到证才便宜卖 有两证肯定涨

在笔者接触的三个卖家中,他们的房子有的是08年就建好的,也有的是刚交房的,这些房子全部还未办下两证,户主和中介要么是说不知何时办下,要么是说预计两年或更久。

笔者询问东湖某还建房房主他的房子是否已办下两证。该房主非常确定地说:“现在还没有,但还建协议上承诺过我们的房子是可以办两证的!”然而,当笔者问户主具体何时能办下两证时,户主又说:“原来是说交房后的9个月就可以办两证的,但现在过了几个月还没有办,可能是开发商那边相关手续还没有完备。”

笔者对此表示担忧:“到了承诺的时间房产证还没办,那会不会以后都办不下来了?”业主却坦言,对于具体何时办下来他们也无法承诺。不过他也提醒笔者:“我们就是因为还没有房产证才卖这个价。因为没证,现在购房的人贷不了款,只能全额付,所以我们才定价70万左右。将来一旦办下两证,购房者可以贷款了,我们肯定会涨价!”

而南湖某还建房的中介也向笔者直言:“我们现在卖这个价,就是因为还没办下两证。”该中介向笔者透露,南湖片拆迁还建的房子有很多都在对外销售,这些房子均价约在6000到7000元每平米,低的甚至有5000多元每平米,而一旦这些房子取得了两证,均价将上涨1500到2000元每平。

当笔者向该中介表示对没有两证的房子还是不放心时,他则用很多说辞来解除笔者的“后顾之忧”,甚至还罗列出没有两证的房子的“好处”:

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某还建房户型图

没有两证只需去村委会更名 房子直接挂你名下

听笔者说害怕自己买了还建房,但是没有两证,将来原房主要来“扯皮”后,中介开始打消笔者的顾虑:在村委会,或是小区居委会是有所有居民档案的,你只需去那里直接将房子更名为自己的,他们就会调出原户主所有资料,并且销毁。到时候即使原房主找上门来,对你的利益也没有伤害。

办下两证后房子直接登记买家名下 省了过户费

有的户主和中介都向笔者提到:“现在还没有两证,你要是买了房,那将来直接就可以把房子登记在你名下,连过户费都省了。要知道过户也是很麻烦的,产生的杂七杂八费用也不少!”

“一个楼全是买还建房的 将来遇到问题的不只你一人 ”

笔者向中介表示自己的担忧:“假如我买了房子,还没有两证,但入住后,房屋又拆迁,到时候一系列问题我怎么保证自己的利益?”

该中介直接跟笔者“交底”:你想想,这片拆迁的许多住户原来都是自己建了7、8层高楼的,这样每户还建下来都能得好几套房。许多人都会转卖,并且也有许多人买。就你问的这个小区就有差不多3000套这样的还建房,到时候卖出去住在楼里的都是和你一样的住户。假如哪天要拆迁了,那你们这些“新住户”也可以一起面对问题,一起和拆迁方谈。

最后该中介甚至还询问笔者是不是武汉户口,他继续透露无证还建房的另一个“秘密”:南湖的房子现在在武汉还在限购范围,你如果买商品房被限购,但是你买没证的还建房却不受限。要知道,没有两证的房子是没有备案的,你随便买!”

上述还建房户主和中介所透露出的江城还建房买卖乱象,相信已经让一些想买的人打了退堂鼓。然而,总有一些抱着侥幸心理的买家觉得:“既然前面也提到只要是国有性质土地,不论是经适房还是商品还建房,都是可以办证的。那么证办下来不是早晚的事吗?提前买价格还有很大优惠,为何不捡这个便宜呢?

前文提到的东湖某还建房的案例相信网友还记得,户主说按约定现在应该已经办下两证,但不知开发商那边有什么原因还没办。那么究竟还建房的两证难办吗?为何迟迟办不下来呢?

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武汉某小区已装修好的还建房

买还建房有风险 请律师提早介入很有必要

湖北中和信律师事务所 许峰律师介绍,相比一般商品房,还建房办理两证的难度更大、周期更长。因为还建房无论硬件或软件设施均不如商品房,从立项报建、规划设计一直到后期竣工验收、物业管理,都相对混乱。而按照法律规定,未办理两证的房屋不能买卖,因此买房者一旦买了没有两证的还建房,若后期出售或面临拆迁,购房人的利益可能得不到法律保障。

两证并不是那么好办的,那么如果实在想要购买还建房的买家怎么办呢?许峰律师提醒:像这样的房屋交易,购房人最好在购买还建房以前找专业人士参与,这样可以降低购房人风险,若一旦后期发生纠纷,购房人也可以依据设置好的合同条款维护自身利益。

对于担心购买无证还建房,事后房东反悔想要回房屋的情况,许峰律师建议:买家可以委托专业律师起草买卖合同,设置专门条款,约束卖家后期的涨价反悔以及不配合过户行为。违约金条款明确且严格,签订合同时律师将对买卖双方当事人身份信息进行必要的调查。

寻求法律支持在购买还建房时是降低风险的必要以及首要方法,而通过和还建房房主以及中介的交谈,笔者自己也有几点体会和建议给网友:

一:首先,在购房资金并不是太欠缺的情况下,不建议购房者选择没有两证的还建房。还建房的优点虽然被卖家说得天花乱坠,但是真正让许多购房者动心的主要还是因为价格低。在购房者资金略不足的情况下,笔者认为,与其考虑一些毛坯还建房还不如考虑一些二手房或是主打刚需的新房。

二:在购买前要弄清还建房的性质,要注意的是集体土地性质的小产权房是没有两证的。而可以办两证的也分经济适用房和商品还建房。而要想知道房屋到底属于哪一类可以直接到房屋所在地房地局去查询。

三:对于还建房到底能不能办下两证,不能轻信任何人所说,而应亲自去看还建协议中是否承诺可以办两证。相信没有购房者想买没有两证的房子,因此需要警惕。毕竟有即使承诺了可以办两证的还建房也迟迟办不下来的案例存在。

四:还建房无论是从房屋本身质量还是物业配套等,都无法和商品房相比,购买前需实地考察。按照中介的说法,许多还建房的住户都是由一些拆迁人员和社会上其它人员“混搭”的,其中人员较复杂,并且往往地段较偏远,配套不成熟。

五:没有取得两证的还建房需要一次性付款,而不能贷款。有些还建房虽然均价较低,但面积却不小,因此总价仍不菲。而要求一次性付款,这对于资金准备不足的购房者是障碍。

六:最重要的是,对于一定想要购买还建房的购房者,风险意识一定要超前。例如许峰律师强调的,很多购买还建房造成的纠纷都是因买卖双方风险意识淡薄造成的。要想在最大程度内保证自己的利益,买卖双方都必须让专业人士尽早介入预防在前,否则,一旦出现纠纷,事后维权的难度及成本要高很多。

总之,买还建房有风险。不过在高房价的压力下,购买该类房屋确实划算,但购房者需要自己斟酌,提前做好风险防范措施。

延伸阅读:

江城还建房地下交易藏隐患 两证难办还担风险

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(责任编辑:陈岚)

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