亿房小报告:房屋拆迁评估价格高低谁说了算?

亿房网 肖雯静 2014-11-11 07:00
【摘要】
“屋拆迁最核心的问题就是房屋拆迁补偿问题,而在补偿问题中首先就是拆迁补偿价格的确定。本期亿房小报告将以城市旧房拆迁评估价格形成为研究对象,探讨如何确定合理的补偿价格。”
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房地产市场价格的构成公式

一个城市房屋的市场评估价,反映了房屋本身的所有权价格,同时也反映了公摊的土地使用权价格。房地产市场价格=房屋价格(建设成本、管理费、销售费用、利息、销售税费、开发利润等)+土地价格(原地价、土地开发费、税费、利润)

房屋价格,是指房屋的所有权价格。一般情况下,房屋本身随着时间的推移,建筑物的损耗,其整体价格是不断下降的。

土地价格,在这里是指土地的使用权价格。土地具有永续性,其本身不存在折旧,其市场价格呈总体上升趋势。

因此,市场对土地的需求强度决定了土地价格的升幅,并与房屋本身的价格变化共同决定了房屋的市场价格,也决定了房屋的补偿额度。影响房屋的评估价格有拆迁房屋的自身因素和外部因素,其中自身因素又包括房屋的区位因素、实物因素和权益因素三类。(本文将只对拆迁房屋的自身因素进行分析)

由于土地位置的固定性,使土地的经济意义具有区域性特征。土地价格变动受不同用途以及道路通达度、基础设施完善度和繁华度等因素影响,其价格的上涨幅度也不尽相同。

(拆迁房屋的房地产市场价格,不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修、装饰的补偿金额。)

附图一:拆迁房屋的市场价格影响因素

市场评估价影响因素:成色新地段好产权清晰的房屋评估价格高

区位因素

“区位”是指某一房屋的地理位置,主要包括在城市或区域中的位置,与其他地方往来的便捷性,与重要场所(如市中心、车站、政府机关、地铁、同业等)的距离,周围环境、景观等。由于房屋的位置不可移动性,区位对房屋的市场价值所取的决定作用是极其重要的。其中区位影响因素是一个综合性因素,可分为位置、交通、环境景观和外部配套设施等方面。

位置:位置包括拆迁房屋所处的方位、距离、朝向,其次所属楼层也应该属于位置因素。

交通:主要包括:A道路通达度,主要指距离主干道、次干道的远近对于拆迁房屋的市场价格的影响;B对外交通便利度,指对外交通设施(地铁、火车站、长途客运站、航空站)远近及设施状况对于拆迁房屋的市场价格构成的影响。

环境景观:衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水质污染、噪音污染等多项状况的分析。而拆迁房屋所在区域的绿化率、容积率则反映了其环境景观的状态。这些因素都会对拆迁房屋价格造成一定的影响。

外部配套设施:A城市功能。主要指零售商业、金融保险、办公服务、旅游观光设施、批发商业的集聚对于城市土地质量所产生的重要影响;B基础设施完善度。主要指给水、排水、供电、煤气、电讯等与生活条件有关的设施是否完善;C教育医疗配套;D文体设施影响度。指图书馆、公园等。 

房屋拆迁补偿

(责任编辑:陈岚)

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