亿房小报告:房屋拆迁评估价格高低谁说了算?

亿房网 肖雯静 2014-11-11 07:00
【摘要】
“屋拆迁最核心的问题就是房屋拆迁补偿问题,而在补偿问题中首先就是拆迁补偿价格的确定。本期亿房小报告将以城市旧房拆迁评估价格形成为研究对象,探讨如何确定合理的补偿价格。”
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实物因素

其包括土地实物因素和房屋实物因素两方面。

土地实物因素:主要是指土地的面积、形状、地势、地基状况和场地平整程度等。在房屋拆迁估价过程中,对这些因素考虑的较少。

房屋实物因素:主要包括建筑规模、建筑结构、设施、设备、装饰装修、层高、空间布局、外观、完损程度等。在房屋拆迁评估过程中,主要考虑建筑结构、完损程度等因素。

权益因素

权利状况:土地和建筑物的权利状况如何,例如拥有的是所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权,以及这些权利是否完整、清晰等,其价值是有很大的差别。

使用管制:在拆迁估价中,房屋使用管制中的用途管制,是决定被拆迁房屋补偿金额的重要因素之一。一般来说,住宅用途地价比同区域的工业用地的地价高,比商业用地地价低。

台北路拆迁项目案例分析

1.台北路改造的征收补偿现状

(1)征收房屋规模 台北路台北一村片区改造的规模大,改造的建筑占地面积约为323亩,其中居住建筑面积73000平方米、商业服务业设施建筑面积10000平方米,征收房屋约1750户。其中住宅房屋给为1600户,门店户数约150户。

(2)征收补偿性质:房屋旧城改造,公共利益的房屋征收行为。

(3)征收补偿标准:此次台北路拆迁房屋补偿方式为货币补偿和产权调换两种方式;货币补偿主要是按照市场比较法确定评估价格;产权调换主要是通过“拆一补一”“结算差价”的方式进行补偿。在两者方式中,以产权调换的补偿方式为主(就地还建),具体的方式为同等面积调换,面积差价按照11000元/平米交纳购房款。(周边项目均价15000元/平米)

2.定价标准分析

补偿价格的定价标准主要分为补偿原则、补偿范围、补偿对象,下面就针对台北路的征收补偿具体分析:

(1)补偿原则:补偿价格由具有机应评估资格的评估机构按照征收房屋评估办法进行确定,也就是说是按照政府规定的相应的评估办法进行确定。

(2)补偿范围:包括被拆迁房屋价值的补偿、由于拆迁造成的搬迁、安置的补偿;由于拆迁造成的商店停业等方面的补偿。按照前文的分析,显然没有将土地使用权和无形收益等方面的补偿,而台北路此次拆迁,土地使用权和无形收益方面是十分巨大的。由于台北路地处汉口中心地带,其未来可能的土地升值空间非常高,所以这方面的土地使用权所能带来的价格是明显高于房屋本身价值的。

(3)补偿对象:台北路拆迁改造的主要补偿对象是被拆迁房屋的产权所有人,而对于部分不能出具有效产权证,但事实上的房屋所有人排除了在补偿范围之外。 

仙女村拆迁项目案例分析:

1仙女村改造的征收补偿现状

(1)征收房屋规模 ,汉阳仙山村本次征收的3宗地块均为住宅、商服用地,总净用地面积达71.29万平米。其中仙山村A包净用地面积21.3万平米,拟建筑面积为76.76万方;B包净用地面积22.35万平米,拟建筑面积65.87万方;C包净用地面积27.46万米,拟建筑面积 86.16万方。征收房屋约2000户。

(2)征收补偿性质:房屋旧城改造,公共利益的房屋征收行为。

(3)征收补偿标准:仙女村拆迁房屋补偿方式为货币补偿和产权调换两种方式;货币补偿主要是按照市场比较法确定评估价格;产权调换主要是通过“拆一补一”“结算差价”的方式进行补偿。在两者方式中,以产权调换的补偿方式为主(就地还建),具体的方式为同等面积调换,面积差价按照3500元/平米交纳购房款。(周边项目均价5000元/平米)

3.定价标准分析

补偿价格的定价标准主要分为补偿原则、补偿范围、补偿对象

(1)补偿原则:补偿价格由具有机应评估资格的评估机构按照征收房屋评估办法进行确定,也就是说是按照政府规定的相应的评估办法进行确定。

(2)补偿范围:包括被拆迁房屋价值的补偿、由于拆迁造成的搬迁、安置的补偿;由于拆迁造成的商店停业等方面的补偿。

(3)补偿对象:仙女村拆迁改造的主要补偿对象是被拆迁房屋的产权所有人,而对于部分不能出具有效产权证,但事实上的房屋所有人排除了在补偿范围之外。

从以上两个拆迁区域补偿情况来看,房屋的拆迁补偿价源于市场评估值,而提到市场评估价,区位特别重要,其是影响市场评估价值的重要因素之一。从前文分析来看,台北路拆迁项目无论是区位因素还是实物因素都远远要比仙女村拆迁项目有优势得多,因此在补偿价格上有较大差异。

综上所述:一般情况下,对于产权清晰、房屋结构耐用、房屋的成新情况佳,且位于或接近经济活动的中心,要道通口、行人较多,交通流量较大、环境较好、基础设施和公共服务设施较完善的房屋,市场评估价格较高;反之,价格较低。

(责任编辑:陈岚)

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