湖北宜昌:推行“先验房后收房、收房即拿证”制度 切实维护购房业主合法权益

宜昌市住房和城乡建设局 2022-11-20 10:30
【摘要】
“2022年11月16日,据宜昌市住房和城乡建设局消息,该局联合宜昌市自然资源和规划局、国家税务总局宜昌市税务局、宜昌市公共资源交易中心等部门,颁发了《关于推行新建商品住房“先验房后收房、收房即拿证”制度切实维护购房业主合法权益的通知》。”
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2022年11月16日,据宜昌市住房和城乡建设局消息,该局联合宜昌市自然资源和规划局、国家税务总局宜昌市税务局、宜昌市公共资源交易中心等部门,颁发了《关于推行新建商品住房“先验房后收房、收房即拿证”制度切实维护购房业主合法权益的通知》(以下简称:“该通知”)。旨在针对宜昌市新取得建设工程施工许可的商品住房项目,推行“购房人先验房后收房、收房即拿证”制度,从制度上切实维护购房人“收房”和“拿证”两大核心利益。

该通知首先要求,按照“政府引导、企业主导、业主参与、专业保障”的原则,在新取得建设工程施工许可的商品住房项目中推行“先验房后收房”制度,主要包括住宅工程质量信息公示、分户验收、业主查验等环节。让购房人从买房到收房,全过程了解房屋质量状况。该通知明确“先验房后收房”制度分三步实施:

1.房屋在建时,房地产开发企业按进度、分批次公示住宅工程质量信息,住宅工程质量信息可以制作成二维码等形式,便于购房人通过手机扫码等方式查看。

2.住宅工程竣工验收前,房地产开发企业组织施工、监理等单位,对每户住宅进行分户验收,并形成验收记录。

3.在签订商品房买卖合同后、签署房屋验收交付单前,房地产开发企业组织购房人对其所购商品住宅进行质量查验。购房人按照自愿原则和实名登记的方式参与现场查验,并遵守施工现场安全管理规定。查验中发现的质量问题,房地产开发企业能立即维修的立即组织修复,或及时向购房人说明情况并另行约定维修时限。如有争议按照商品房买卖合同约定方式处理。

该通知指出,推行购房人“收房即拿证”制度。“收房即拿证”制度是指本通知下发之日起新取得建设工程施工许可的新建商品住房项目,在规划验收合格、完成建设工程竣工验收备案且税费、住宅专项维修资金缴纳完毕的前提下,房地产开发企业在向购房业主交付房屋的同时向购房业主交付商品房分户不动产权证书。

房地产开发企业在向购房人交付房屋的同时交付商品房分户不动产权证书。房地产开发企业应当严格按照土地出让合同约定和规划条件依法开发建设,确保项目按期竣工,依法履行税费缴纳义务,为“收房即拿证”提供重要保障。购房人在签订《商品房买卖合同》时,自愿委托房地产开发企业代为办理商品房分户不动产权证书的,应与房地产开发企业约定按期收房、按期缴税、配合办证等权利义务。房地产开发企业和购房人双方共同委托的代办公司不得代为收取购房人缴纳的各项税费。房屋有个人按揭贷款或住房公积金贷款抵押的,购房人应在核发商品房分户不动产权证书后及时办理正式抵押手续。

关于推行新建商品住房“先验房后收房、收房即拿证”制度 切实维护购房业主合法权益的通知

各县市区住建局(住保中心)、自然资源和规划局(分局)、税务局,各房地产开发企业:

为不断提高商品住房工程质量水平、切实维护购房业主合法权益、促进房地产市场良性循环和健康发展,结合《国家税务总局宜昌市税务局、宜昌市公共资源交易中心、宜昌市住房和城乡建设局、宜昌市自然资源和规划局关于在城区开展新建商品房项目“交房即交证”试点工作的通知》(宜税发〔2020〕15号)相关要求,经市人民政府同意,决定在全市新取得建设工程施工许可的商品住房项目中推行“先验房后收房、收房即拿证”制度。现将有关事项通知如下:

一、全面推行“先验房后收房”制度

按照“政府引导、企业主导、业主参与、专业保障”的原则,在新取得建设工程施工许可的商品住房项目中推行“先验房后收房”制度,主要包括住宅工程质量信息公示、分户验收、业主查验等环节。

(一)加强质量信息公示。房地产开发企业在项目开工、基础施工、主体施工、竣工验收等阶段,按进度、分批次公示住宅工程质量信息,具体公示内容按现行有关规定执行。住宅工程质量信息可制作成二维码等形式,便于购房业主在销售现场、查验现场通过手机扫码等方式查看。

(二)开展分户验收。房地产开发企业应在住宅工程竣工验收前组织施工、监理等单位,依据现行有关工程质量验收标准和设计文件等,对每户住宅及相关公共部位实体结构、观感质量和主要使用功能等进行分户验收,并形成验收记录。

(三)组织业主查验。房地产开发企业与购房业主在签订商品房买卖合同后、签署房屋验收交付单前,应组织购房业主对其所购商品住房进行质量查验。

1.购房业主按照自愿的原则参与查验。购房业主本人因故不能到现场需委托他人查验的,应出示书面委托文书。

2.鼓励房地产开发企业在竣工验收前分批次组织购房业主进入开放区域,对照合同约定交付标准,现场查验房屋质量。具体批次可根据购房业主人数确定,但至少应开展一批次。

购房业主进入现场应实名登记,并遵守施工现场安全管理规定。对不遵守现场安全管理规定或未实名登记的,建设、施工单位可以拒绝其进入查验现场。

房地产开发企业应配备必要的安全防护用品,开展安全教育,落实防护措施。

3.单位工程竣工验收后具备商品房买卖合同约定交付条件的,房地产开发企业应组织购房业主对拟交付住宅进行查验。房地产开发企业在查验过程中应解答购房业主提出的问题并逐条记录,购房业主对查验情况签字确认后,房地产开发企业和购房业主各执一份留存。房地产开发企业应建立业主查验问题处置销项台账。

4.房地产开发企业对购房业主查验中发现的质量问题,能立即维修的立即组织修复,或及时向购房业主说明情况并另行约定维修时限。

购房业主要求复验的,房地产开发企业应在施工质量问题维修完成后通知购房业主复验,复验结果应经购房业主签字确认。

对购房业主提出的不符合客观事实或现行工程建设技术标准的意见,房地产开发企业应根据法律法规、工程建设技术标准、设计文件和商品房买卖合同约定等进行解释,妥善处理;双方不能达成一致意见的,按商品房买卖合同约定的争议解决方式处理。

二、全面推行“收房即拿证”制度

“收房即拿证”制度是指本通知下发之日起新取得建设工程施工许可的新建商品住房项目,在规划验收合格、完成建设工程竣工验收备案且税费、住宅专项维修资金缴纳完毕的前提下,房地产开发企业在向购房业主交付房屋的同时向购房业主交付商品房分户不动产权证书。

(一)房地产开发企业与购房业主签订《商品房买卖合同》(预售)时,应当明确约定交房时间。房地产开发企业应合理确定竣工验收备案时间与合同约定交房时间,留足“收房即拿证”的前期准备工作时间。

(二)商品住房项目建设完毕,房地产开发企业应当按照“多测合一”“多验合一”工作机制,及时完成房屋、土地实测、规划竣工测量以及规划、消防、人防、园林等联合验收工作。

(三)房地产开发企业在项目完成竣工验收备案后的30天内,应当向不动产登记机构申请办理不动产权籍调查成果入库和国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记,同时提交商品房分户转移登记相关资料。

不动产登记机构应当提前指导房地产开发企业利用不动产交易登记网上服务大厅完成分户转移登记预录、预审,提高办结效率。

(四)房地产开发企业应当在商品房买卖合同约定交房日期前30个工作日,将收房通知、住宅专项维修资金缴款通知单以及最终成交价格(不含税)送达购房业主,并通过宜昌市不动产网上办事大厅填报最终成交价格(不含税)。

(五)购房业主在商品房买卖合同约定交房时间15个工作日前,完成契税、维修资金等相关费用的缴纳。

(六)房地产开发企业应当在商品房买卖合同约定交房时间10个工作日前,向不动产登记机构申请办理商品房分户不动产权证书。

(七)不动产登记机构依申请限时办结购房业主不动产权证书。

(八)房地产开发企业应当在交付房屋的同时,向购房业主交付商品房不动产权证书及销售不动产发票。

三、全面压实各方责任

(一)开发企业的主体责任

房地产开发企业对其开发、建设、销售的商品住房质量负首要责任,对落实“先验房后收房”制度承担策划组织、闭环整改和安全保障责任,施工、监理和前期物业服务单位应予以积极配合。

房地产开发企业作为分户验收的第一责任人,对分户验收的组织、实施、验收、成果以及维保承担全面责任。

房地产开发企业应当严格按照土地出让合同约定和规划条件依法开发建设,确保项目按期竣工,依法履行税费缴纳义务,为落实“收房即拿证”制度提供重要保障。

房地产开发企业和合同双方共同委托的代办公司不得代为收取购房业主缴纳的各项税费。

(二)购房业主的配合责任

购房业主在签署房屋验收交付单前,应按房地产开发企业的统一安排主动有序开展房屋查验,相关意见建议应在法律法规规定和《商品房买卖合同》约定范围之内。

购房业主在签订《商品房买卖合同》时,自愿委托房地产开发企业代为办理商品房分户不动产权证书的,应与房地产开发企业约定按期收房、按期缴税、配合办证等权利义务。因购房业主原因导致不能“收房即拿证”的,房地产开发企业不承担责任。房屋有个人按揭贷款或住房公积金贷款抵押的,购房业主应在核发商品房分户不动产权证书后及时办理正式抵押手续。

(三)管理部门的协同责任

各级建设行政主管部门要进一步完善工作机制,强化监督指导,抓好“先验收后交房”制度的落实,推动提升商品住房交付质量。

各级房地产主管部门要将商品房销售环节税收纳入商品房预售资金监管范围,根据税务部门提供的协助控税信息,在确保工程建设和足额支付农民工工资的前提下,督促房地产开发企业依法按期履行纳税义务,同时将相关信息告知税务部门。

各级税务部门要依法履行税收征管职能,全面加强房地产项目涉及税收的日常征收管理,确保商品房交易环节税收按期足额征收。依托大数据逐步实现网上核税、缴税功能,方便购房业主自主完成契税缴纳,实时向不动产登记机构反馈房地产开发企业及购房业主的税款结清情况。

各级自然资源和规划部门要指导不动产登记机构优化登记流程和正式抵押流程,提高登记办证效率,推动“拿证即抵押”。

各级不动产登记部门要加快推进宜昌市不动产网上办事大厅的应用,全面实行“外网申请、内网审核、一站办理、限时办结”,加强数据共享,依托大数据,将办理《商品房预售许可证》的房地产开发项目基础信息、预售网签信息、竣工验收后的实测确权信息实时共享给税务部门。对有个人按揭贷款或住房公积金贷款抵押的房屋,应在办理分户不动产权证书的同时进行抵押管控,并督促房地产开发企业、购房业主和相关金融机构尽快办理正式抵押手续。

四、全面加强宣传引导

各地各部门、各房地产开发企业要充分利用门户网站、网络媒体、工地现场、销售场所等多种渠道,推动信息公开,鼓励创新探索,有序推进“先验房后收房、收房即拿证”工作,将“先验房后收房”制度打造成为提升住宅工程质量的典范品牌,推动“收房即拿证、拿证即抵押”工作制度化、常态化,不断提升人民群众的满意度和获得感。

本通知下发之日前已取得建设工程施工许可的商品住房项目参照本通知执行。

特此通知。

宜昌市住房和城乡建设局               宜昌市自然资源和规划局

国家税务总局宜昌市税务局                宜昌市公共资源交易中心

2022年11月15日

(责任编辑:亿房房产)
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